TJ 06088, 3 juin 2026, RG 25/01722

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE NICE
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Jonction : RG 25/1723
N° Portalis DBWR-W-B7J-QY5C
N° RG 25/01722 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QY5B
du 03 Juin 2026

affaire : S.C. EPARGNE FONCIERE, S.C.I. PFA FRENCH REAL ESTATE RESIDENTIAL LOW
c/ S.C. SCCV FISAM [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée à

Me Sandrine LENCHANTIN DE GUBERNATIS
Me Maxime ROUILLOT

L’AN DEUX MIL VINGT SIX ET LE TROIS JUIN À 14 H 00

Nous, Virginie RELLIER, Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 16 Octobre 2025 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

S.C. EPARGNE FONCIERE,
Agissant poursuites et diligences de son gérant, la S.A.S. FRANCAISE REAL ESTATE MANAGERS
[Adresse 1]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me Maxime ROUILLOT, avocat au barreau de [Localité 1], Postulant
Rep/assistant : Me Catherine SAINT GENIEST, avocat au barreau de PARIS, Plaidant

S.C.I. PFA FRENCH REAL ESTATE RESIDENTIAL LOW,
Agissant poursuites et diligences de son gérant, la SAS LA FRANCAISE REAL ESTATE MANAGERS.
[Adresse 1]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me Maxime ROUILLOT, avocat au barreau de [Localité 1], Postulant
Rep/assistant : Me Catherine SAINT GENIEST, avocat au barreau de PARIS, Plaidant

DEMANDERESSES

Contre :

S.C. SCCV FISAM [Localité 1]
Prise en la personne de son gérant [Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Sandrine LENCHANTIN DE GUBERNATIS, avocat au barreau de [Localité 1]

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 17 Février 2026 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 07 avril 2026, délibéré prorogé au 03 Juin 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par exploit de commissaire de justice du 16 octobre 2025, la SCI PFA FRENCH REAL ESTATE RESIDENTIAL LOW a assigné la SCCV FISAM [Localité 1] en référé aux fins d’expertise et de communication de pièces.

Par exploit de commissaire de justice du 16 octobre 2025, la société EPARGNE FONCIERE a assigné la SCCV FISAM [Localité 1] en référé aux fins d’expertise et de communication de pièces.

L’affaire a été retenue à l’audience du 17 février 2026, à l’issue de laquelle et par mention au dossier, il a été prononcé la jonction des deux affaires désormais sous le n° unique RG 25-01722.

Au terme de ses écritures déposées et visées par le greffe à l’audience, la SCI PFA FRENCH REAL ESTATE RESIDENTIAL LOW sollicite :
- le prononcé d’une mesure d’expertise,
- la condamnation de la SCCV FISAM [Localité 1] à lui communiquer, sous astreinte :
- l’ensemble des documents communiqués dans le cadre de l’expertise conduite, en suite de l’ordonnance de référé du 31 mai 2022, en ce compris les notes de l’expert, et le cas échéant, son pré-rapport et le rapport ; tous dires et pièces régularisés par les parties ;
- l’étude géotechnique G2 PRO ;
- les études géotechniques G3/G4 d’exécution ;
- les études de diagnostics G5 ;
- DOE du lot terrassement ;
- les derniers indices des documents d’exécution du lot gros œuvre ainsi que les visas du bureau d’étude structure ;
- les auto-contrôles du gros œuvre ;
- tous les visas du bureau de contrôle technique relatifs aux études et travaux des infrastructures;
- une injonction de produire, sous astreinte :
- le « planning réactualisé de livraison des biens » annoncé par écrit par la SCCV FISAM [Localité 1]
- l’information tenant à l’exécution ou non de la décision du 18 novembre 2025 rendue à l’encontre des assureurs ;
- l’information tenant à l’exercice d’une voie de recours de ladite décision et en justifier le cas échéant par un certificat de non-appel ;
- la confirmation de l’intervention des entreprises avant la fin de l’année 2025 comme écrit par celle-ci dans la lettre aux acquéreurs du 20 novembre 2025 ;
- que le juge des référés se réserve la liquidation des astreintes,
- débouter la SCCV FISAM [Localité 1] de ses demandes,
- la condamnation de la SCCV FISAM [Localité 1] aux dépens ainsi qu’à lui verser la somme de 10.000 € au titre de ses frais irrépétibles non compris dans les dépens, ainsi qu’aux dépens.

Au terme de ses écritures déposées et visées par le greffe à l’audience, la société EPARGNE FONCIERE sollicite :
- le prononcé d’une mesure d’expertise
- la condamnation de la SCCV FISAM [Localité 1] à lui communiquer, sous astreinte :
- l’ensemble des documents communiqués dans le cadre de l’expertise conduite, en suite de l’ordonnance de référé du 31 mai 2022, en ce compris les notes de l’expert, et le cas échéant, son pré-rapport et le rapport ; tous dires et pièces régularisés par les parties ;
- l’étude géotechnique G2 PRO ;
- les études géotechniques G3/G4 d’exécution ;
- les études de diagnostics G5 ;
- DOE du lot terrassement ;
- les derniers indices des documents d’exécution du lot gros œuvre ainsi que les visas du bureau d’étude structure ;
- les auto-contrôles du gros œuvre ;
- tous les visas du bureau de contrôle technique relatifs aux études et travaux des infrastructures;
- une injonction de produire, sous astreinte :
- le « planning réactualisé de livraison des biens » annoncé par écrit par la SCCV FISAM [Localité 1]
- l’information tenant à l’exécution ou non de la décision du 18 novembre 2025 rendue à l’encontre des assureurs ;
- l’information tenant à l’exercice d’une voie de recours de ladite décision et en justifier le cas échéant par un certificat de non-appel ;
- la confirmation de l’intervention des entreprises avant la fin de l’année 2025 comme écrit par celle-ci dans la lettre aux acquéreurs du 20 novembre 2025 ;
- que le juge des référés se réserve la liquidation des astreintes,
- débouter la SCCV FISAM [Localité 1] de ses demandes,

- la condamnation de la SCCV FISAM [Localité 1] aux dépens ainsi qu’à lui verser la somme de 10.000 € au titre de ses frais irrépétibles non compris dans les dépens, ainsi qu’aux dépens.

Au terme de ses écritures déposées et visées par le greffe à l’audience, la SCCV FISAM [Localité 1] demande :
à titre principal,
- l’irrecevabilité des demandes tant de la SCI PFA FRENCH REAL ESTATE RESIDENTIAL LOW que de la société EPARGNE FONCIERE au regard de l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Nice du 8 novembre 2022 et de l’arrêt de la cour d’appel d’Aix en Provence du 4 juillet 2024, en l’absence d’éléments nouveaux
à titre subsidiaire,
- le rejet des demandes de la SCI PFA FRENCH REAL ESTATE RESIDENTIAL LOW que de la société EPARGNE FONCIERE,
à titre infiniment subsidiaire,
- qu’il soit pris acte de ses protestations et réserves sur la demande d’expertise,
- le rejet des demandes de communication,
en toutes hypothèses,
- la condamnation tant de la SCI PFA FRENCH REAL ESTATE RESIDENTIAL LOW que de la société EPARGNE FONCIERE aux dépens ainsi qu’à lui verser la somme de 10.000 €, chacune, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les prétentions et moyens des parties sont plus amplement exposés dans les écritures précitées auxquelles, en application de l’article 455 du code de procédure civile, la présente juridiction se réfère.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2026, prorogé au 4 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes

L’article 488 du code de procédure civile dispose que l'ordonnance de référé n'a pas, au principal, l'autorité de la chose jugée.
Elle ne peut être modifiée ou rapportée en référé qu'en cas de circonstances nouvelles.

En l’espèce, si la présente procédure vise au prononcé d’une expertise judiciaire alors que la demande ayant donné lieu à l’ordonnance de référé du 8 novembre 2022, et par suite à l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence en date du 4 juillet 2024, visait à obtenir une ordonnance commune et opposable dans le cadre de la mesure expertale déjà ordonnée, suivant ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Nice du 31 mai 2022, force est de relever que les chefs de mission sollicités visent en réalité les mêmes objectifs que les chefs de mission confiée à l’expert par l’ordonnance de référé du 31 mai 2022.

En effet, l’expert a notamment pour mission de constater, décrire la réalité des désordres, en rechercher la ou les causes et fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre de déterminer les responsabilités encourues, étant précisé que ces multiples objectifs résultent également de la mission d’expertise sollicitée.

Il entre par ailleurs dans la mission de l’expertise confiée à Monsieur [A] de déterminer les préjudices matériels et immatériels, directs et indirects subis par la SCCV ISAM [Localité 1] en justifiant notamment auprès de ce dernier, tel que cela résulte du dire numéro 73 en date du 7 août 2025, des multiples procédures initiées à son encontre par les acquéreurs.

À cet égard, il résulte de ce dire numéro 73 que la SCI PFA FRENCH REAL ESTATE RESIDENTIAL LOW a d’ores et déjà saisi la juridiction au fond aux fins de condamnation de la SCCV ISAM NICE au paiement d’une somme de plus de 21 200 000 € à titre de dommages intérêts résultant du retard de livraison subi : la mesure d’expertise et la communication des pièces devant permettre notamment de déterminer les préjudices subis résultant des désordres constatés, apparaissent dès lors superfétatoires au regard d’un chiffrage déjà établi, que la SCI PFA FRENCH REAL ESTATE RESIDENTIAL LOW ne manquera pas d’ajuster au regard de l’évolution de la mesure d’expertise déjà ordonnée et sur le point d’être finalisée.

L’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence en date du 16 janvier 2026 opposant notamment la SCCV ISAM [Localité 1] à de nombreux acquéreurs n’a pas manqué de rappeler l’inutilité d’une mesure expertale pour effectuer un calcul purement mathématique au regard des stipulations contractuelles prévoyant le versement d’une indemnité journalière en cas de retard de livraison.

S’agissant de l’élément nouveau dont les sociétés EPARGNE FONCIERE et PFA FRENCH REAL ESTATE RESIDENTIAL LOW entendent se prévaloir s’agissant d’un jugement rendu par le tribunal judiciaire le 18 novembre 2025, et ainsi que le fait justement valoir la SCCV ISAM NICE, il y a lieu de relever qu’il s’agit d’un contentieux opposant la SCCV ISAM Nice en sa qualité de constructeur non réalisateur et la compagnie d’assurances ALBINGIA portant sur la mobilisation éventuelle de la garantie et dont l’objet vise à l’indemnisation permettant de financer l’intégralité des travaux de reprise des désordres.

Enfin et s’agissant notamment de la société EPARGNE FONCIERE, l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence en date du 4 juillet 2024 relève que se pose la question de l’existence d’un motif légitime à sa participation à la procédure d’expertise en ce en ce qu’elle n’a pas la qualité de maître d’ouvrage en l’absence de réception de celui-ci ou de prise de possession du bien vendu en l’état futur d’achèvement, ne disposant dès lors ni des prérogatives du maître d’ouvrage, ni des garanties accessoires au bien, transmis aux propriétaires successifs avec la propriété de l’immeuble, ni les recours attachés à sa qualité d’acquéreur en l’état futur d’achèvement.

La question demeure entière dans la mesure où aucune réception n’a été réalisée à ce jour, opérant par là même transfert de propriété et des prérogatives et droits attachés à la qualité de propriétaire ou de bailleur.

En conséquence, les demandes des sociétés EPARGNE FONCIERE et PFA FRENCH REAL ESTATE RESIDENTIAL LOW visant au prononcé d’une mesure d’expertise et à la communication de pièces, dont la SCCV ISAM [Localité 1] a par ailleurs justifié transmettre des informations relativement à l’état d’avancement de l’expertise, seront déclarées irrecevables ;

Sur les demandes accessoires

Enfin, les sociétés EPARGNE FONCIERE et PFA FRENCH REAL ESTATE RESIDENTIAL LOW, qui succombent, seront condamnées in solidum aux dépens de la présente instance ainsi qu’à verser, chacune et pour son compte à la SCCV FISAM [Localité 1] la somme de 4.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS