TJ 49007, 2 juin 2026, RG 25/01256

TRIBUNAL JUDICIAIRE
d’[Localité 1]
(Site Coubertin)

N° RG 25/01256

N° Portalis DBY2-W-B7J-IATW

JUGEMENT du
02 Juin 2026

Minute n° 26/00614

[E] [H] [S] [H]

C/

[J] [Y] [C] [U]

Le

Notification aux parties
par LR / AR

Copie conforme

Me Pierre LAUGERY

Copie dossier

JUGEMENT

---

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d'ANGERS, le 02 Juin 2026,

après débats à l'audience du 03 Mars 2026, présidée par Catherine BAUFRETON, Magistrat à titre temporaire - Juge des Contentieux de la Protection,
assistée de Laurence GONTIER, greffier,

conformément à l'information préalablement donnée à l'issue des débats, en application des dispositions de l'article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [E] [H]
né le 27 Janvier 1969 à [Localité 2]

Madame [S] [H]
née le 09 Avril 1967 à [Localité 2]

demeurant ensemble [Adresse 1]
[Localité 3]

Représentés par Maître Pierre LAUGERY (SELARL LEXCAP), avocat au barreau d’ANGERS,

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [Y]
né le 31 Juillet 1990 à [Localité 2]

non comparant, représenté par Madame [C] [U], munie d’un pouvoir,

Madame [C] [U]
née le 05 Février 1992 à [Localité 2]

comparante en personne,

demeurant ensemble [Adresse 2]
[Localité 4]

FAITS PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Monsieur [E] [H] et Madame [S] [H] ont, par contrat conclu sous seing-privé le 8 avril 2017, à effet du 1er mai 2017, donné à bail d'habitation à Monsieur [J] [Y] et Madame [C] [U] une maison située [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant le règlement d'un loyer mensuel révisable de 690,00 €.

Le contrat mentionne le versement d'un dépôt de garantie de 690,00 €.

Par acte de commissaire de justice du 20 mars 2025, Monsieur [E] [H] et Madame [S] [H] ont fait délivrer à Monsieur [J] [Y] et Madame [C] [U] un commandement de payer la somme de 3 914,11 € au titre de l'arriéré locatif, et de fournir les justificatifs d’assurance, visant la clause résolutoire.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 24 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice du 7 juillet 2025, notifié au représentant de l’État dans le département le 9 juillet 2025, Monsieur [E] [H] et Madame [S] [H] ont assigné Monsieur [J] [Y] et Madame [C] [U] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d'ANGERS, aux fins de voir :
▸ déclarer Monsieur [E] [H] et Madame [S] [H] recevables et bien fondés en leurs demandes ;

▸ constater la résiliation du bail litigieux intervenue de plein droit le 21 avril 2025, et à tout le moins le 20 mai 2025 ;

▸ subsidiairement prononcer la résiliation du bail ;

▸ ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [Y] et Madame [C] [U], et de tout occupant de leur chef, qui pourra être poursuivie à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce, en tant que de besoin, avec le concours de la force publique ;

▸ fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis le 21 avril 2025, et à tout le moins le 20 mai 2025, ou à compter du prononcé de la résiliation, au montant du loyer courant qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail, éventuellement indexé, taxes et charges en sus ;

▸ condamner solidairement Monsieur [J] [Y] et Madame [C] [U] à payer à Monsieur [E] [H] et Madame [S] [H] :

• la somme de 2 064,81 € à titre d’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation dus au 2 juin 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

dire que les intérêts se capitaliseront annuellement par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

• l’indemnité d'occupation précédemment fixée, à compter du 3 juin 2025 et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux,

• la somme de 700,00 € à titre d’indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

• les entiers dépens ;

▸ rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Après deux renvois à la demande des parties, l’affaire a été évoquée à l'audience du 3 mars 2026.

A cette audience, Monsieur [E] [H] et Madame [S] [H], par l’intermédiaire de leur conseil, maintiennent leurs demandes financières, indiquant que Monsieur [J] [Y] et Madame [C] [U] ayant quitté le logement le 11 novembre 2025, la demande de résiliation du bail et d'expulsion est sans objet.

Ils demandent la validation du congé donné par les locataires le 15 octobre 2025 et le débouté de l’intégralité de leurs demandes.

Ils actualisent au 6 janvier 2026, la somme due à 5 641,22 € au titre de l’arriéré locatif, charges et indemnité d’occupation.

Ils indiquent que, outre l’arriéré locatif, ils sollicitent le paiement des réparations locatives, chiffrées à 6 558,44 €, n’excluant pas l’application d’un taux de vétusté.

Ils soulignent, d’une part, le paiement irrégulier des loyers, d’autre part, l’absence de remarque ou demande de la part des locataires, au cours de la location, quant à l’état de la maison ou à sa surface.

Ils sollicitent la somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils ajoutent que les photographies produites par les locataires ne sont pas datées.

Monsieur [J] [Y], absent à l’audience, a donné pouvoir à Madame [C] [U] de le représenter à l’audience, celle-ci présentant le document au Tribunal.

Madame [C] [U] reconnaît un arriéré locatif, mais fait part de son désaccord quant au montant sollicité, les décomptes effectués par elle et Monsieur [J] [Y] montrant un montant total inférieur.

Elle regrette de ne pas avoir eu le temps de préparer les documents prouvant ses dires, ayant reçu les dernières pièces des bailleurs il y a moins d’une semaine.

Elle admet que les augmentations du loyer en cours de bail doivent être prises en compte dans l’arriéré, le loyer de base s’élevant à 699,00 €, les bailleurs répondant que, avant leur départ, le loyer était de 799,00 €, compte tenu de sa revalorisation contractuelle.

Elle souligne que l’état des lieux de sortie a bien été réalisé par un commissaire de justice, en leur présence et qu’aucune dégradation n’a été relevée, notant que, lors de l’état des lieux entrée, l’agence immobilière ne les a pas autorisé à parler, compte tenu du fait que cet état était enregistré.

S’agissant des dégâts au niveau de la porte d’entrée, elle note que l’assureur leur a affirmé que, dans la mesure où celle-ci donnait sur la rue il appartenait aux bailleurs d’en effectuer les réparations.

Elle précise que toutes les demandes qu’ils ont faites, en cours de location, l’ont été par téléphone, ce qu’elle regrette, car elle n’en a donc aucune preuve.

Elle ajoute, s’agissant du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), que la façon dont celui-ci a été réalisé ne leur a pas paru neutre et que la conclusion ne leur semble pas correspondre à la réalité.

Enfin, elle produit un document, adressé au préalable aux bailleurs, afin de corroborer ses dires.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LE SOLDE DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF ET LES RÉPARATIONS LOCATIVES

Conformément à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. »

Il est obligé « de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. »

Le dépôt de garantie est prévu pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire. Il est restitué au locataire, « déduction faite le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur ».

En application de l'article 1353 du code civil, « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »

Conformément à l'article 444 du code de procédure civile « le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n'ont pas été à même de s'expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés. »

SUR LE MONTANT SOLLICITE AU TITRE DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

En l'espèce, Monsieur [E] [H] et Madame [S] [H] produisent le contrat de bail, un décompte de la créance (pièce 10) arrêtant au 14 novembre 2025, date de la remise des clés par les locataires, la créance locative à 5 641,22 €, ce décompte étant établi pour la période de décembre 2023 à novembre 2025.

Or, il ressort du décompte (pièce 4) arrêté au 2 juin 2025, produit par Monsieur [E] [H] et Madame [S] [H] un solde de 2 064,81 €, tel que cité dans l’assignation du 7 juillet 2025.
Ce décompte est établi pour lé période de décembre 2023 à juin 2025.

Il ressort de la comparaison entre les deux décomptes produits par les bailleurs, un solde dû au mois de juin 2025 différent.

En effet, le décompte (pièce 4) indique un dû de 2 064,81 € au mois de juin 2025, et le décompte (pièce 10) un dû de 4 787,84 € au même mois de juin 2025.

En outre, les règlements comptabilisés dans le décompte produit en pièce 4, au 2 juin 2025, et ceux comptabilisés dans le décompte produit en pièce 10, diffèrent très sensiblement, pour la même période visée, le premier indiquant des règlements constants correspondant au montant du loyer demandé, alors que le second montre des règlements différents, fluctuant en plus ou en moins du montant du loyer demandé.

Par ailleurs, il ressort du commandement de payer du 20 mars 2025, un arriéré locatif d’un montant de 3 914,11 €, dont le détail joint cite les impayés des mois de décembre 2023, novembre 2024, décembre 2024, mars 2025 et avril 2025, ledit décompte étant différent des deux autres en ce qui concerne les loyers de mars et avril 2025.

De plus, lors de l’audience, Madame [C] [U], en son nom et au nom de Monsieur [J] [Y], dont elle détenait le pouvoir, a contesté devoir la somme dont le paiement était sollicité, produisant un décompte qu’il convient d’expliciter.

Par conséquent, il convient d’ordonner la réouverture des débats aux fins de production par chacune des parties d’un décompte précis et détaillé des sommes versées au titre des loyers et charges depuis le premier incident de paiement, jusqu’à la remise des clés du logement, le 14 novembre 2025, accompagné, pour les locataires, d’un justificatif de la date de paiement afin de vérifier l’imputabilité des règlements.

Ces décomptes devront être transmis au Tribunal par les parties au plus tard le 21 août 2026, après avoir fait l’objet d’un envoi à l’autre partie afin de respecter le contradictoire et de permettre les observations de chacun.

S’agissant de la revalorisation annuelle du loyer, prévue par le contrat signé entre les parties, il ressort de celui-ci que l’Indice de Référence des Loyers (IRL) pris en compte est celui du 4ème trimestre 2016, d’une valeur de 125,5.

Or, les revalorisations successives dont les justificatifs ont été fournis par les bailleurs prennent en compte l’indice IRL du 1er trimestre des années suivantes.

Conformément à la réglementation, pour le calcul de l’augmentation du loyer, il convient de prendre le même trimestre d’indice IRL que celui initialement indiqué dans le contrat de bail.

Par conséquent, ce point doit également faire l’objet de développements complémentaires afin d’éviter toute difficulté ultérieure quant au montant de l’arriéré définitif de loyer.

SUR LE MONTANT SOLLICITE AU TITRE DES RÉPARATIONS LOCATIVES

Monsieur [E] [H] et Madame [S] [H] sollicitent le paiement de la somme de 6 558,44 € au titre des réparations locatives.

À l’appui de leur demande, ils produisent les états des lieux établis à l’entrée, le 29 avril 2017, par l’agence immobilière chargée de la rédaction du contrat de location, et à la sortie, le 14 novembre 2025, par un commissaire de justice.

Il ressort de la comparaison entre les deux documents, un état des lieux d’entrée sommaire, et de sortie beaucoup plus détaillé avec photographies, faisant apparaître des points de défauts, notamment des marques, traces, trous, peinture défraîchie, écaillée.

Il ressort également de la pièce 9 produite par Monsieur [E] [H] et Madame [S] [H] un devis de travaux de peinture intérieure et de revêtement de sol d’un montant total de 6 558,44 €.

Ce montant a été contesté lors de l’audience par Madame [C] [U], en son nom et au nom de Monsieur [J] [Y].

À l’appui de sa contestation, Madame [C] [U] a relevé, notamment, l’occupation de la maison pendant 8 années, du 1er mai 2017 au 14 novembre 2025, demandant de tenir compte de la vétusté et de l’usure normale du bien.

Elle a également soulevé les problèmes d’humidité et de mauvaise isolation, tout en regrettant de ne pas avoir fait d’écrit et d’avoir uniquement informé par téléphone, n’ayant ainsi pas de preuve formelle de ses interventions auprès des bailleurs.

Ce point ne fera pas l’objet de nouveaux débats, les locataires ayant eux-mêmes indiqué que ces questions d’état de la maison louée n’ont jamais fait l’objet de remarques écrites de leur part.

La demande de Monsieur [E] [H] et Madame [S] [H] au titre des réparations locatives sera évoquée lors de l’audience de réouverture des débats.

Ainsi, il convient d’ordonner la réouverture des débats aux fins de production par les bailleurs d’un justificatif des raisons pour lesquelles le trimestre de référence de l’IRL noté dans le contrat de bail a été modifié, accompagné d’un calcul reprenant l’indice du 1er trimestre de chaque année, et de production par les parties d’un décompte clair et explicite quant au montant définitif dû à la date de remise des clés, soit le 14 novembre 2025, accompagné des justificatifs nécessaires pour établir l’exactitude des chiffres, ainsi que la date des règlements effectués par les locataires.

PAR CES MOTIFS,