TJ 73011, 2 juin 2026, RG 26/00178

COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU 02/06/2026

N° RG 26/00178 - N° Portalis DB2O-W-B7K-C6CR

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1]
représenté par son syndic la SAS ELEGNA IMMO
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Philippe MURAT, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE et Me Benoît FAVRE, de la SELARL CABINET BENOIT FAVRE, avocat plaidant au barreau de LYON

DÉFENDEUR :

S.C.I. FIONA
[Adresse 3]
[Adresse 1]
[Localité 1]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : [...] [...]
assistée lors des débats et de la mise à disposition au greffe de [...] [...], greffière

Débats : en audience publique le : 05 Mai 2026

Décision Rendue par défaut, rendue, selon la procédure accélérée au fond, publiquement par mise à disposition au greffe, en dernier ressort le 02 Juin 2026

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte du 1er avril 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 1]”, sis [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice la société par action simplifiée Elegna Immo, ci-après désigné “le syndicat des copropriétaires”, a fait assigner la société civile immobilière (Sci) Fiona devant le tribunal judiciaire d’Albertville statuant en procédure accélérée au fond aux fins de voir :

- condamner la Sci Fiona à lui payer la somme de 1 064,67 euros représentant les charges échues impayées arrêtées au 11.03.2026, outre charges échues impayées au jour de l’audience outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure adressée le 06.01.2026 et à compter de l’assignation pour le solde,
- condamner la Sci Fiona à lui payer la somme de 662,16 euros représentant le montant total des charges devenues exigibles du fait du non-respect de la sommation notifiée au visa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,
- condamner la Sci Fiona à lui payer la somme de 437,07 euros à titre de dommages et intérêts compte tenu des frais induits du fait du débiteur et rendus exigibles du dait du contrat de syndic,
- condamner la Sci Fiona à lui payer la somme de 1 000,00 euros à titre de dommages et intérêts compte tenu des retards de paiement,
- ordonner la capitalisation des intérêts,
- condamner la Sci Fiona à lui payer la somme de 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,
- rejeter toute demande de délai de paiement.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires expose que la défenderesse est propriétaire au sein de la copropriété, qu’elle est débitrice de la somme de 1 604,67 au titre de l’arriéré de charges et de celle de 662,16 au titre des provisions de l’exercice en cours. Il sollicite paiement de dommages et intérêts au titre des frais exposés, et ajoute que la résistance abusive de la défenderesse occasionne un préjudice à la copropriété distinct du simple retard de paiement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 mai 2026. A cette date le syndicat des copropriétaires a indiqué produire un décompte actualisé à la somme de 1.388,32 euros au titre des charges, outre 437,07 euros au titre des frais. Lors de la clôture des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions des articles 450 et 451 du code de procédure civile.

La Sci Fiona, citée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que “Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée”.

1 - Sur la créance du syndicat des copropriétaires

1.1 - Sur la demande en paiement des charges échues au 11 mars 2026

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun ainsi que celles relatives à la conservation, d'entretien et d'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Le règlement de copropriété fixe par ailleurs la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Ainsi ces charges ne peuvent être réclamées que si la somme demandée est celle indiquée par la répartition des charges et qu'elle a été votée par l'assemblée générale.

L’article 14-1 de la loi précitée dispose que : “I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale”.

L’article 19-2 de la loi précitée dispose que : “A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.”

Ce même article précise que : “Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles”.

Le syndicat des copropriétaires doit démontrer la défaillance d’un copropriétaire à s’acquitter de sa part des charges en produisant tout document utile au soutien de sa demande.

En l’espèce, il resseort du relevé de propriété versé aux débats et procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires des 11 juin 2024 et 29 avril 2025 et des appels de fonds, que la Sci Fiona est propriétaire du lot n°202 au sein de la copropriété de l’immeuble “[Adresse 1]”.

Le syndicat des copropriétaires communique les procès-verbaux d'assemblée générale des copropriétaires des 11 juin 2024 et 29 avril 2025 qui approuvent les comptes des exercices allant du 01/01/2023 au 31/12/2023 et du 01/01/2024 au 31/12/2024 et adoption des budgets prévisionnels 2025 et 2026, les répartitions des charges pour chacun de ces deux exercices présentant un solde en faveur de la société copropriétaire, les appels de fonds relatifs à l’exercice 2025 et au premier trimestre de l’exercice 2026 comprenant les appels de fonds travaux Loi Alur et un décompte des sommes dues au 11 mars 2026 se chiffrant à un montant total de 1 604,67 euros dont 677,07 euros de frais.

Il justifie de la mise en demeure du 6 janvier 2026 visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 adressée par pli recommandé à la Sci Fiona et retournée avec la mention “pli avisé et non réclamé” portant sur un arriéré de 1 597,66 euros.

Compte tenu de ces éléments, et au vu du relevé de compte établi par le syndic de copropriété sur la période du 17 mai 2023 au 11 mars 2026, il apparaît que la Sci Fiona est redevable d’un arriéré de provisions sur charges impayées d’un montant de 1 057,66 euros.

En conséquence, la Sci Fiona est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 057,66 euros au titre des provisions sur charges et appels de fonds impayés de l’exercice 2025 et du premier trimestre 2026, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2026, date de la mise en demeure.

La demande en paiement des provisions échues impayées au jour de l’audience est irrecevable dès lors qu’il n’est pas justifier de la signification à la partie défenderesse ni des montants sollicités à ce titre, ni du décompte actualisé remis à la barre.

1.2 - Sur la demande en paiement des charges devenues exigibles par l’effet de la mise en demeure

Au vu de ce qui précède, le syndication démontre que les appels de fonds sur les trimestres de l’exercice 2026 en cours tels que votés lors de l’assemblée générale en date du 29 avril 2025 sont exigibles du fait de la mise en demeure du 6 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence la Sci Fiona est condamnée à payer la somme de 662,16 euros correspondant au montant des appels de fonds du 01.04.2026, du 01.07.026 et du 01.10.2026. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2026, date de l’assignation.

2 - Sur la demande en dommages et intérêts au titre des frais engagés

Lorsqu'il est saisi sur le fondement de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le président du tribunal judiciaire ne peut statuer que dans les limites de ses attributions c'est-à-dire sur les provisions, les charges visées et sur les frais nécessaires de recouvrement qui en sont le corollaire.

L'article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire.

Cette disposition, d'ordre public, aux termes de l'article 43 de cette même loi, s'applique sans distinction quant aux procédures de recouvrement visées.

Aussi, la procédure édictée par l'article 19-2 vise au recouvrement d'une créance par le syndicat à l'encontre d'un copropriétaire.

Toutefois, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires, qui précise que sa demande est justifiée par la production du contrat de syndic et les mises en demeure, ne sollicite pas le remboursement des frais nécessaires exposés au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 mais invoque un préjudice dont il sollicite réparation sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Cette demande qui se révèle incompatible avec les dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 ne peut qu’être rejetée.

3 - Sur la demande en dommages et intérêts au titre des retards de paiement

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

La résistance à l'action devient abusive lorsque le défendeur fait preuve de mauvaise foi.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires, qui a choisi d’agir selon la procédure accélérée au fond invoque une persistance des impayés qui pèse sur l’équilibre financier de la copropriété pour solliciter le règlement de dommages-intérêts. Si les retars de paiement sont avérés, aucun versement n’étant intervenu depuis le mois d’août 2024, le demandeur ne produit aucun élément pour étayer le préjudice dont il sollicite la réparation.

En conséquence, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts au titre du retard de paiement.

4 - Sur les mesures de fin de jugement

Il convient en application de l'article 696 du code de procédure civile de condamner la Sci Fiona, partie perdante, au paiement des entiers dépens.

Au regard des circonstances de l’espèce il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires l’intégralité des sommes qu’il a été contraint d’exposer en justice pour la défense de ses intérêts, de sorte qu’il convient de condamner la Sci Fiona à lui payer une indemnité de 1 000 euros au titre des frais exposés par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :