TJ 73011, 2 juin 2026, RG 25/00495

COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02/06/2026

N° RG 25/00495 - N° Portalis DB2O-W-B7J-C47M

DEMANDEURS :

S.A.R.L. LES [Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

Monsieur [S] [N] [L]
[Adresse 3]
[Localité 2] (PAYS-BAS)

Monsieur [Q] [Y] [M]
[Adresse 4]
[Localité 3] (PAYS BAS)

Madame [V] [D] [H] épouse [L]
[Adresse 3]
[Localité 2] (PAYS BAS)

Tous représentée par Me Charlotte PIERROZ, avocate postulante au barreau d’ALBERTVILLE et Me Matthieu CHAMPAUZAC, avocat plaidant au barreau de la DROME substitué par Me LOUBET, avocat au barreau de la DROME.

DÉFENDEURS :

Association Syndicale Libre LES [Adresse 1],
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 4]

Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] APPARTEMENTS VOL.B
représenté par son syndic la SAS FENIXHOME, exerçant sous la dénomination commerciale ARDESIA IMMOBILIER
[Adresse 5]
[Localité 5]

Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] GARAGES
représenté par son syndic la SAS FENIXHOME, exerçant sous la dénomination commerciale ARDESIA IMMOBILIER
[Adresse 5]
[Localité 6]

Tous représentés par Me Caroline FOUACHE, avocate postulante au barreau d’ALBERTVILLE et Me Guillaume CIZERON, de la SELARL CABINET CIZERON, avocat plaidant au barreau de NANTES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente, juge des référés : [...] [...]
assistée lors des débats et de la mise à disposition au greffe de [...] [...], greffier

Débats : en audience publique le : 05 Mai 2026

Ordonnance Contradictoire, rendue publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort le 02 Juin 2026

EXPOSE DU LITIGE :

La Sarl Les [Adresse 1] a fait édifier sur la commune de [Localité 4] une résidence de tourisme composée de chalets individuels et d’un ensemble immobilier composé de six volumes, dont un volume constitué d’appartements et un volume constitué de garages.

La Sarl Les [Adresse 1], M. [S] [L], Mme [V] [H] épouse [L], et M. [Q] [M] sont copropriétaires de plusieurs lots au sein de l’Association syndicale libre dénommée “Les [Adresse 1]”, laquelle regroupe les propriétaires de chalets individuels, ainsi que les copropriétés composées respectivement des appartements et des garages.

Le 19 septembre 2025 ont été tenues les assemblées générales de l’Asl “Les [Adresse 1]”, du syndicat des copropriétaires de la copropriété “[Adresse 1] Appartements” et du syndicat des copropriétaires de la copropriété “[Adresse 1] Garages”.

L’ordre du jour de l’assemblée générale de l’Asl comportait une première partie (résolution 1 à 10) concernant la gestion courante et une seconde partie (résolution 11 à 28) concernant des décisions de travaux ainsi que la décision d’une action en justice contre la Sarl Les [Adresse 1] visant à obtenir la rétrocession des communs.

Par actes en date des 4 et 15 décembre 2025 la Sarl Les [Adresse 1], M. [S] [L], Mme [V] [H] épouse [L], et M. [Q] [M] ont fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albertville l’Association syndicale libre (Asl) “Les [Adresse 1]”, le syndicat des copropriétaires de la copropriété “[Adresse 1] - Appartements Vol. B” représenté par son syndic la Sas Fenixhome et le syndicat des copropriétaires de la copropriété “[Adresse 1] - Garages” représenté par son syndic la Sas Fenixhome aux fins de voir suspendre l’intégralité des résolutions adoptées par leurs assemblées générales respectives qui se sont tenues le 19 septembre 2025, ou à titre subsidiaire suspendre les effets des résolutions n°1 à n°29 adoptées le 19 septembre 2025 par ces assemblées générales dans l’attente d’une décision au fond, et obtenir leur condamnation in solidum au paiement d’une indemnité de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Parallèlement les requérants ont engagé une procédure devant le juge du fond pour solliciter l’annulation de ces mêmes procès-verbaux d’assemblées générales.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 mai 2026, la Sarl Les [Adresse 1], M. [S] [L], Mme [V] [H] épouse [L], et M. [Q] [M] demandent à voir :

A titre principal,
- suspendre l’intégralité des résolutions adoptées lors de l’assemblée générale de l’Asl Les [Adresse 1], qui s’est tenue le 19 septembre 2025,
- suspendre l’intégralité des résolutions adoptées lors de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires des [Adresse 1] Appartements [Localité 4], qui s’est tenue le 19 septembre 2025,

- suspendre l’intégralité des résolutions adoptées lors de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires des [Adresse 1] Garages [Localité 4], qui s’est tenue le 19 septembre 2025,
- ordonner par voie de conséquence, la suspension de l’intégralité des décisions adoptées par le bureau de l’Asl Les [Adresse 1] à compter du 13 novembre 2025,

A titre subsidiaire,
- suspendre les effets des résolutions n°1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28 et 29 adoptées le 19 septembre 2025 par l’assemblée générale de l’Asl Les [Adresse 1], dans l’attente d’une décision au fond,
- suspendre les effets des résolutions n°1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, adoptées le 19 septembre 2025 par l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires des [Adresse 1] Appartements [Localité 4], dans l’attente d’une décision au fond,
- suspendre les effets des résolutions n°1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, adoptées le 19 septembre 2025 par l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires des [Adresse 1] Garages [Localité 4], dans l’attente d’une décision au fond,
- ordonner par voie de conséquence, la suspension de l’intégralité des décisions adoptées par le bureau de l’Asl Les [Adresse 1], à compter du 13 novembre 2025,

En tout état de cause,
- condamenr in solidum l’Asl Les [Adresse 1], le syndicat des copropriétaires de la copropriété “[Adresse 1] Appartements Vol. B” et le syndicat des copropriétaires de la copropriété “[Adresse 1] Garages” à payer à la Sarl Les [Adresse 1], M. [S] [L], Mme [V] [H] épouse [L], et M. [Q] [M] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandeurs invoquent, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, l’existence d’un trouble manifestement illicite résutlant d’une violation des règles statutaires de vote de l’Asl, qui justifient la compétence du juge des référés pour suspendre les effets des résolutions adoptées en assemblée générale.
Ils soutiennent en substance que la procédure de vote est irrégulière du fait d’une coupure de connexion à distance par laquelle la majorité des copropriétaires participait à l’assemblée générale sans avoir pu participer au vote, que le procès-verbal ne fait pourtant pas état de cette coupure en indiquant faussement que les copropriétaires auraient souhaité quitter l’assemblée générale, et ils invoquent d’autres irrégularités concernant la convocation, l’ordre du jour, et les modalités de vote des candidatures individuelles.
Ils ajoutent que le bureau irrégulièrement élu multiplie les décisions qui visent à évincer les membres contestataires, supprimer la possibilité de participer aux assemblées générales par visioconférence à titre de rétorsion, et engager des actions en justice. Ils soutiennent en outre que la suppression de la visioconférence constitue une mesure discriminatoire visant spécifiquement les copropriétaires néerlandais.
A titre subsidiaire, sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile ils arguent d’une situation d’urgence en faisant valoir que les agissements décrits et les violations statutaires constituent à la fois un dommage imminent et un trouble manifestement illicite.

En réponse, selon conclusions notifiées par voie électronique le 4 mai 2026, l’Asl “Les [Adresse 1], le syndicat des copropriétaires “[Adresse 1] - Appartements - Volume B” et le syndicat des copropriétaires “[Adresse 1] - Garages” demandent au juge des référés de :

- rejeter l’ensemble des prétentions des demandeurs,
- condamner in solidum la Sarl Les [Adresse 1], M. [S] [L], Mme [V] [H] épouse [L], et M. [Q] [M] à verser à l’Asl “Les [Adresse 1], le syndicat des copropriétaires “[Adresse 1] - Appartements - Volume B” et le syndicat des copropriétaires “[Adresse 1] - Garages”, une indemnité de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles,
- condamner in solidum la Sarl Les [Adresse 1], M. [S] [L], Mme [V] [H] épouse [L], et M. [Q] [M] aux dépens de l’instance.

Ils font valoir en substance que la Sarl Les [Adresse 1] a quitté volontairement l’assemblée générale après les votes des résolution 1 à 10 comme indiqué au procès-verbal. Ils font valoir que les demandeurs sollicitent la suspension de décisions auxquels ils étaient favorables ainsi que la suspension de décisions qui ne produisent aucun effet, que ces demandes constituent un risque d’atteinte au fonctionnement normal de l’Asl et des copropriétés défenderesses.
Au visa de l’article 835 du code de procédure civile, ils soutiennent que le trouble manifestement illicite qui justifierait que soit ordonné en référé la suspension des décisions votées en assemblée générale, ne réside pas dans l’éventuelle illicéité de cette décision, mais dans le trouble qu’elle serait susceptible de provoquer si ses effets n’étaient pas suspendus dans l’attente d’une décision sur le fond, lequel n’est pas démontré.
Au visa de l’article 834 du même code, ils contestent toute situation d’urgence.

L’affaire a été retenue à l’audience du 5 mai 2026. A cette date les parties ont fait reprendre leurs écritures respectives. Elles ont été informées de la mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 2 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire il convient de relever que les défendeurs, qui évoquent dans leurs conclusions un défaut d’intérêt à agir des requérants, ne soulèvent pas de fin de non recevoir dans le dispositif de leurs écritures qui seul lie le juge des référés de sorte qu’il n’en est pas saisi.

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L'application de l'article 835 du code de procédure civile n’est donc pas subordonnée à la preuve de l'urgence de la mesure sollicitée, ni à l'absence de contestation sérieuse.

Le juge des référés dispose d'un pouvoir souverain pour apprécier l'existence d'un trouble manifestement illicite et pour ordonner la mesure de remise en état qui lui paraît s'imposer pour le faire cesser. Il doit apprécier le caractère manifestement illicite du trouble invoqué ou le caractère imminent du dommage.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente d’une règle de droit.

L'illicéité du trouble doit être manifeste, la seule méconnaissance d'une réglementation étant à cet égard insuffisante. La violation de la règle de droit, au sens large du terme, doit être criante et justifier qu'il soit mis fin à l'acte perturbateur par le juge des référés, juge de l’immédiat, de l’évident.

1 - Sur les résolutions de l’assemblée générale de l’Asl “Les [Adresse 1]” du 19 septembre 2025

Une association syndicale libre résulte d’un accord de volonté et son fonctionnement est régi par le principe du consensualisme, exprimé dans les statuts.

La loi du 10 juillet 1965 n’étant pas applicable, hormis les dispositions impératives de l’ordonnance du 1er juillet 2004 relatives, pour l’essentiel, à l’objet de l’association, sa formation et les obligations découlant de l’adhésion, c’est la loi du contrat qui régit les dispositions statutaires d’une association syndicale libre.

Les délibérations de l'assemblée générale de l’Asl sont considérées comme des conventions.

Il est jugé que la nullité de la délibération d'une assemblée générale d'association résulte du seul fait que cette assemblée n'a pas respecté les règles statutaires relatives aux modalités de vote (1re Civ., 27 juin 2000, pourvoi n° 98-23.193, 3e Civ., 14 juin 2018, pourvoi n° 17-20.692).

En l’espèce, les articles 10 et suivants des statuts de l’Asl définissent les règles relatives aux assemblées générales.

L’article 13 intitulé “Convocation” prévoit que “les convocations adressées à des copropriétaires étrangers, domiciliés dans des pays non francophones devront être rédigées en néerlandais ou en anglais, de même que les procès-verbaux des assemblées générales et tout document comportement ou faisant naître une obligation à la charge de son destinataire”.

L’article 16 intitulé “Majorité” prévoit que les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées par les propriétaires présents ou représentés, sauf différents cas pour lesquels il est prévu que les décisions seront prises à une majorité absolue des voix appartenant à tous les propriétaires, ou une majorité des 2/3 des voix de l’association, ou à l’unanimité.

L’article 17 intitulé “Tenue des assemblées” prévoit que l’assemblée générale est présidée par le président de l’association, lequel est assisté de deux scrutateurs choisis par l’assemblée, lesquels constituent, avec le secrétaire nommé par l’assemblée, le bureau de l’assemblée.

L’article 19 intitulé “Délibération” prévoit que les procès-verbaux destinés aux copropriétaires étrangers domiciliés dans un pays non francophone devront obligatoire être établis en néerlandais ou en anglais.

En l’espèce les requérants, dont il n’est pas discuté qu’ils sont domiciliés aux Pays-Bas, démontrent, par la production de la convocation à l’assemblée générale ordinaire du 19 septembre 2025 et du procès-verbal de cette assemblée générale, que ces documents sont rédigés exclusivement en langue française. Au demeurant il n’est pas justifié de la transmission d’une version de ces documents en langue anglaise ou néerlandaise.

En outre, il en ressort de la lecture du procès-verbal qu’il n’a été procédé qu’à la désignation d’un seul scrutateur au lieu de deux, tel que prévu dans les statuts précités.

Il est donc démontré que les propriétaires membres de l’association ont été irrégulièrement convoqués à l’assemblée générale du 19 septembre 2025, laquelle s’est tenue irrégulièrement faute de désignation d’un second scrutateur.

Aussi, tel que le soutiennent les requérants, ces documents font référence aux articles 24, 25 et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 qui définissent les règles de majorité applicables aux copropriété, au lieu de l’article 16 des statuts de l’association syndicale libre.

Encore il résulte du procès-verbal du 19 septembre 2025 qu’il a été procédé à un vote unique concernant la désignation de l’ensemble des membres du bureau, alors qu’il s’évince de l’article 21 des statuts que les membres du bureau sont élus personnellement dès lors qu’il est énoncé que “les membres du bureau sont élus par l’assemblée générale pour une durée n’excédant pas trois ans [...] ils sont rééligibles”.

Dès lors, sans qu’il y ait lieu de se prononcer sur l’existence d’une coupure de connexion intervenue au cours de l’assemblée générale ou d’un retrait délibéré des copropriétaires, il est suffisamment démontré que l’assemblée générale s’est tenue en violation des règles définies par les statuts.

Cette violation manifeste des règles statutaires caractérise un trouble manifestement illicite, peu important que les décisions prises ne menacent pas les intérêts particuliers des demandeurs, tel que le soutiennent les défendeurs, ce qui est contesté.

L’existence de ce trouble justifie de faire droit à la demande et de suspendre l’intégralité des résolutions prises par l’assemblée générale de l’Asl “Les [Adresse 1]” du 19 septembre 2025.

Partant, en l’absence de bureau régulièrement constitué, il y a lieu d’ordonner la suspension des décisions adoptées par le bureau de l’Asl Les [Adresse 1] depuis le 13 novembre 2025.

2 - Sur les résolutions de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires des “[Adresse 1] - Garages” du 19 septembre 2025

L’article 17 du décret du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, prévoit qu’il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée de copropriétaires, lequel comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du syndicat des copropriétaires des “[Adresse 1] - Garage” du 19 septembre 2025 qu’il a été procédé à un seul vote pour la désignation de six membres du bureau alors que chaque résolution soumise à l'assemblée générale ne peut avoir qu'un seul objet, l’élection de chacun des membres du bureau constituant un objet distinct.

Cette violation manifeste des dispositions réglementaires en matière de copropriété caractérise un trouble manifestement illicite de sorte qu’il y a lieu d’ordonner la suspension de la résolution n°10.

En revanche il n’y a pas lieu d’ordonner la suspension des autres résolutions de l’assemblée générale qui ne font l’objet d’aucune critique. Ces demandes sont donc rejetées.

3 - Sur les résolutions de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires des “[Adresse 1] - Appartements” du 19 septembre 2025

L’article 15 du décret du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que “au début de chaque réunion, l'assemblée générale désigne, sous réserve des dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 50 (alinéa 1er) du présent décret, son président et, s'il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs”.

Il en résulte que la constitution de scrutateurs n'est que facultative. Elle n’est obligatoire que si elle est prévue par le règlement de copropriété.

En l’espèce les requérants s’abstiennent de produire le règlement de la copropriété “[Adresse 1] - Appartements” de sorte qu’ils échouent à démontrer l’existence de la violation d’une règle de droit.

Au demeurant ils n’allèguent, ni a fortiori ne justifient, d’aucune autre irrégularité susceptible d’affecter les résolutions prises au cours de cette assemblée générale du 19 septembre 2025.

Faute de preuve de l’existence d’un trouble illicite, ils sont déboutés de leurs prétentions concernant l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires des “[Adresse 1] - Appartements.

4 - Sur les demandes accessoires

L’Asl “[Adresse 1]” et le syndicat des copropriétaires des “[Adresse 1] - Garage”, parties perdantes à l'instance au sens des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, sont tenus de supporter les dépens de l’instance.

Partant ils sont déboutés de leurs demandes au titre des dipositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aussi les requérants sont déboutés de leurs demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires des “[Adresse 1] - Appartements ” au titre des frais et dépens.

Au regard des circonstances de l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :