TJ 31555, 2 juin 2026, RG 26/01312

N° RG 26/01312 - N° Portalis DBX4-W-B7K-UY63

MINUTE N° : 26/
DOSSIER N° : N° RG 26/01312 - N° Portalis DBX4-W-B7K-UY63
NAC : 72I

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le

à la SELARL ARCANTHE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1]

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT DU 02 JUIN 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Localité 1] [Etablissement 1] DONT LE SIÈGE SOCIAL EST [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société STEA FIT, Société à responsabilité limitée, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocats au barreau de [Localité 1]

DÉFENDEURS

M. [S] [C], demeurant [Adresse 3]

défaillant

Mme [A] [C], demeurant [Adresse 3]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 21 Avril 2026

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

JUGEMENT

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [S] [C] et Madame [A] [C] sont propriétaires du lot n°253 au sein de la résidence [Localité 1] [Etablissement 1] sise [Adresse 1] à [Localité 2].

La société à responsabilité limitée (SARL) STEA FIT est le syndic en exercice de cet immeuble.

Par actes de commissaire de justice en date du 27 février 2026, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Localité 1] [Etablissement 1] SIS [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société STEA FIT, a assigné Monsieur [S] [C] et Madame [A] [C] devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, selon la procédure accélérée au fond.

L'affaire a été évoquée à l'audience en date du 21 avril 2026.

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Localité 1] [Etablissement 1], PRIS EN LA PERSONNE DE SON SYNDIC LA SOCIÉTÉ STEA FIT, demande à la présente juridiction, au visa des articles 481-1 du code de procédure civile, ainsi que 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 de :

condamner Monsieur [S] [C] et Madame [A] [C] à lui verser la somme de 14 074,45 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 09 juillet 2025,condamner Monsieur [S] [C] et Madame [A] [C] à lui verser la somme de 1 523,12 euros au titre des provisions dues en vertu du budget prévisionnel de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2026 et voté par l'assemblée générale en date du 19 mai 2025,condamner Monsieur [S] [C] et Madame [A] [C] à lui verser la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,condamner Monsieur [S] [C] et Madame [A] [C] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
A l'audience, le syndicat des copropriétaires [Localité 1] [Etablissement 1], pris en la personne de son syndic la société STEA FIT, précise que les défendeurs habitent en Irlande et que l'assignation traduite a été produite.

Le président met dans le débat le délai écoulé entre l'assignation et la date d'audience et a autorisé le demandeur à produire un décompte actualisé pendant le délibéré.

De leur côté, bien que régulièrement assignés selon les dispositions de l'article 687-1 du code de procédure civile, Monsieur [S] [C] et Madame [A] [C] n'ont pas comparu à l'audience et ne se sont pas faite représenter.

Sur les moyens de fait et de droit développés par la partie demanderesse au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à son assignation, et ce, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 02 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur les charges de copropriété échues

L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (...) »

L'article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

En l'espèce, il est constant que Monsieur [S] [C] et Madame [A] [C] sont propriétaires du lot n°253 au sein de la résidence [Localité 1] [Etablissement 1] sise [Adresse 1] à [Localité 2]. A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, ils doivent s'acquitter des charges exposées par la copropriété.

En ce sens :
l'assemblée générale de la copropriété du 03 mai 2024 (pièce 3 du demandeur), auquel ont régulièrement été convoqué les copropriétaires (pièce 5 du demandeur), a approuvé les comptes de l'exercice du 01 janvier au 31 décembre 2023, réajusté le budget prévisionnel pour la période du 01 janvier au 31 décembre 2024 et approuvé le budget prévisionnel pour la période du 01 janvier au 31 décembre 2025,l'assemblée générale de la copropriété du 19 mai 2025 (pièce 4 du demandeur), auquel ont régulièrement été convoqué les copropriétaires (pièce 6 du demandeur), a approuvé les comptes de l'exercice du 01 janvier au 31 décembre 2024, approuvé différents comptes travaux et approuvé le budget prévisionnel pour la période du 01 janvier au 31 décembre 2026.
Il procède de la lecture du décompte arrêté le 21 avril 2026 (appel de fonds du 2ème trimestre de 2026 inclus) que Monsieur [S] [C] et Madame [A] [C] restent redevable de la somme de 15 023,35 euros d'arriérés de charges de copropriété.

Il convient d'expurger de ce montant les frais de mise en demeure et de remise de dossier à l'avocat (pour 50 et 216 euros) qui relèvent strictement des dépens de l'instance et des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l'instance.

La partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante de la créance qu'elle détient à l'encontre de Monsieur [S] [C] et Madame [A] [C]. Il pèse désormais sur eux la preuve d'avoir à démontrer qu'ils se sont bien acquittés du montant de leurs charges de copropriété ou de justifier que celles-ci ne leur sont pas dues. En choisissant de ne pas comparaître, les parties défenderesses sont réputées ne pas contester cette dette, tant dans son principe, que dans son montant.

Il en résulte que Monsieur [S] [C] et Madame [A] [C] sont donc redevables de la somme de 14 757,35 euros au titre de l'arriéré échu de charges de copropriété, arrêtée au 21 avril 2026 (appel de fonds 2ème trimestre de 2026 inclus), déduction faite des frais indus.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 avril 2026, date d'exigibilité du dernier appel de fonds réclamé.

* Sur les charges de copropriété à échoir récupérables

L'article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale (…). »

L'article 19-2 de ce même texte énonce : « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles ».

En vertu de ces textes, les charges et les provisions non encore échues, mais approuvés pour l'exercice 2026 ont été soumises, par lettres de mise en demeure, aux copropriétaires défaillants. En l'absence de versement par Monsieur [S] [C] et Madame [A] [C] dans un délai de trente jours, ces sommes à échoir sont désormais devenues exigibles.

Monsieur [S] [C] et Madame [A] [C] seront donc également condamnés au paiement de la somme de 732,90 euros détaillée ainsi :

– provisions non encore exigibles dans le budget prévisionnel (pour les 3e et 4e trimestres de l'exercice 2026 inclus, soit 2 x 363,28 euros* = 726,56 euros),
– cotisations fonds travaux hors encore exigibles (pour les 3e et 4e trimestres de l'exercice 2026 inclus, soit 2 x 3,17 euros = 6,34 euros).

* cf dernier décompte actualisé avec le montant des appels des 1er et 2e trimestres de 2026.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

* Sur la demande de dommages-intérêts

L'article 1240 du code civil prévoit : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Une partie ne peut être condamnée à payer à son adversaire des dommages-intérêts pour procédure ou résistance abusive qu'à la condition d'avoir commis une faute ayant fait dégénérer en abus l'exercice de son droit d'agir en justice.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires [Localité 1] [Etablissement 1], pris en la personne de son syndic la société STEA FIT souhaite voir condamner Monsieur [S] [C] et Madame [A] [C] à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée.

Néanmoins, il ne démontre pas que Monsieur [S] [C] et Madame [A] [C] ont commis un comportement fautif ou une erreur grossière équivalente au dol, avec l'intention de nuire ou de porter atteinte aux intérêts de la copropriété, en s'abstenant de régler les charges de copropriété qui leur incombent.

Au surplus, le retard de paiement des charges de copropriété est déjà compensé par l'octroi d'intérêts moratoires qui courent sur la somme principale.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires [Localité 1] [Etablissement 1], pris en la personne de son syndic la société STEA FIT, sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

* Sur les dépens de l'instance

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ».

Parties succombantes en ce qu'ils n'ont pas su s'acquitter d'un arriéré de charges de copropriété, Monsieur [S] [C] et Madame [A] [C] seront tenus aux entiers dépens de l'instance.

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L'équité commande de condamner Monsieur [S] [C] et Madame [A] [C] à payer la somme de 1 000 euros au syndicat des copropriétaires [Localité 1] [Etablissement 1], pris en la personne de son syndic la société STEA FIT.

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d'engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l'instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l'encontre de copropriétaires défaillants dans leurs obligations périodiques.

PAR CES MOTIFS,