TJ 31555, 26 mai 2026, RG 26/00960

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 5AC

N° RG 26/00960
N°Portalis DBX4-W-B7K-U6OC

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 26 Mai 2026

[E] [Q]

C/

[B] [F]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 26 Mai 2026

à Maître Marie LE BERRE

Copie certifiée conforme délivrée le 26/05/26 à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 26 Mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffier, lors des débats et de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 20 Mars 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Madame [E] [Q]
demeurant [Adresse 4]
[Localité 2]

représenté par Maître Marie LE BERRE, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [B] [F]
demeurant [Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 3]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 24 septembre 2019 avec effet au 15 octobre 2019, Madame [E] [Q] a donné à bail à Madame [B] [F] un appartement au [Adresse 7] à [Localité 4], avec garage, pour un loyer mensuel de 457,00 euros et une provision sur charges mensuelle de 43 euros.

Le 3 avril 2025, Madame [E] [Q] a fait signifier par exploit de commissaire de justice à Madame [B] [F] un congé aux fins de vente du logement prenant effet à la date du 14 octobre 2025.

Par suite, Madame [E] [Q] a, par acte de commissaire de justice en date du 22 décembre 2025, fait assigner Madame [B] [F] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé pour obtenir de:
- Constater la validité du congé pour vendre signifié à personne à Madame [F] le 3 avril 2025 ;
-Constater et prononcer la résiliation du bail conclu le 29 septembre 2019 à effet au 15 octobre 2019 entre Madame [E] [Q] et Madame [B] [F] à compter du 14 octobre 2025 ;
-Déclarer Madame [B] [F] occupante sans droit ni titre ;
-Ordonner l'expulsion de Madame [B] [F] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin, et à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;
-Fixer l'indemnité d'occupation mensuelle à 559,75 euros et condamner Madame [B] [F] à payer à Madame [Q] la somme de 559,75 euros au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 15 octobre 2025 jusqu'à la libération des lieux ;
-Condamner Madame [B] [F] aux entiers dépens ;
-Condamner Madame [B] [F] au paiement de 1000 euros au titre des frais irrépétibles de l'article 700 du Code de procédure civile ;
-Rappeler l'exécution provisoire de la présente décision.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 23 décembre 2025.

A l’audience du 20 mars 2026, Madame [E] [Q], représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et dépose des pièces auxquelles elle se réfère.

Au soutien de ses prétentions, la demanderesse, invoquant l'article 15-I et II de la loi du 6 juillet 1989, expose qu'elle est en droit de délivrer un congé pour vendre dès lors qu'elle a respecté l'ensemble des conditions, et à partir du moment où Madame [F] n'a pas manifesté sa volonté de se porter acquéreur dans le délai imparti. Elle explique, par ailleurs, que le fait qu'elle soit à jour du paiement des loyers est sans conséquence dès lors qu'elle est devenue occupante sans droit ni titre à l'issue du préavis du congé pour vendre.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par remise à l'étude du commissaire de justice le 22 décembre 2025, Madame [B] [F] n'est ni présente ni représentée.

L'affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2026.

En cours de délibéré et le 24 mars 2026, il a été transmis à la présidente d’audience un mail de Madame [F] envoyé le 18 mars 2026 au tribunal judiciaire et accompagné de pièces, soit antérieurement à l’audience. Aux termes de son courrier, Madame [B] [F] sollicite l'octroi d'un délai de deux mois avant de libérer le logement mais ne demande pas un report de l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LE COURRIER TRANSMIS PAR LA DEFENDERESSE AVANT L’AUDIENCE

La procédure devant le juge des contentieux de la protection est orale (article 446-1, 761 et 817 du code de procédure civile). Les moyens et prétentions contenus dans un écrit transmis pour l’audience ne lient pas le débat tant qu’ils ne sont pas repris à l’audience, laquelle est donc essentielle pour délimiter l’objet du litige. L’envoi d’un courrier ne peut pallier l’absence de comparution.

Si l’article 831 du code procédure civile permet au juge de dispenser une partie qui en fait la demande de se présenter à une audience ultérieure, cela impose néanmoins à cette partie d’avoir comparu à une première audience.

En l’espèce, Madame [B] [F] ne s’est pas présentée à l’audience et n’était pas représentée. Si elle a transmis une lettre au tribunal par courriel du 18 mars 2026 dans laquelle elle demande un délai de deux mois pour quitter le logement, cette prétention n’a pas été présentée oralement et ne saisit donc pas le juge. En outre, elle n’a pas sollicité le revnoi de l’affaire. En conséquence, le courrier et les pièces transmis par Madame [B] [F] ne seront donc pas examinés.

II- SUR LE CONGE POUR VENDRE, L’EXPULSION ET L’INDEMNITE D’OCCUPATION

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés peut ordonner “dans tous les cas d’urgence, [...] toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse”.

L’article 835 dudit code permet également au juge des référés “même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.

Constitue un trouble manifestement illicite la violation évidente d'une règle de droit résultant d'un fait matériel ou juridique (Civ. 1ère, 14 décembre 2016, n°15-21.597 et 15-24.610). L'occupation sans droit ni titre de l’immeuble d’autrui constitue un trouble manifestement illicite au sens de l'article 835 alinéa 1 (Civ. 3ème, 20 janvier 2010, n°08-16.088).

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, dispose que :
«I- lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.
A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…). Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.
(…) En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.(...)Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. (…).
A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local ».

En l'espèce, le contrat de bail produit aux débats a pris effet au 15 octobre 2019 pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction. Ce contrat a donc été reconduit une première fois le 15 octobre 2022 et arrivait à nouvelle échéance le 14 octobre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 03 avril 2025 Madame [E] [Q] a fait délivrer congé aux fins de vente à Madame [B] [F] le 3 avril 2025 avec effet au 14 octobre 2025, soit un délai supérieur à 6 mois. Le congé précise en outre le prix de vente, 110.000 euros, ainsi que les conditions de la vente projetée. Il reproduit aussi les termes des cinq premiers alinéas de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989. Ce congé est donc régulier en la forme.

Par ailleurs, Madame [B] [F], qui n’a pas donné suite à l’offre de vente et non comparante à l’audience, ne conteste pas la validité du congé.

Il convient en conséquence de valider le congé donné par Madame [E] [Q] et de constater la résiliation du bail depuis le 14 octobre 2025 à minuit, la locataire étant déchue de tout titre d’occupation par l’effet du congé délivré à compter de cette date.

Dès lors qu’il est constant qu’elle s’est maintenue dans les lieux au delà ce cette date, il lui sera ordonné de quitter ceux-ci et l’expulsion de Madame [E] [Q] sera ordonnée à défaut de départ volontaire, au besoin avec assistance d'un serrurier et de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a pas donc lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Madame [B] [F] sera également condamnée au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 15 octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité d'occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant des loyers et des charges tel qu’il résulte du bail, soit à la somme de 559,75 euros, étant précisé qu’au jour de l’audience tenue le 20 mars 2026, la bailleresse a précisé qu’elle était à jour des règlements.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l'espèce, Madame [B] [F], partie perdante au procès, supportera la charge des dépens
.
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l'espèce, compte tenu du fait que Madame [B] [F] supporte les dépens et des diligences que la demanderesse a dû accomplir, elle sera condamnée à payer une somme qu’il est équitable de fixer à 400 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514-1 Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,