TJ 37261, 13 mai 2026, RG 25/02844

MINUTE N° : 26/00216

JUGEMENT
DU 13 Mai 2026

N° RC 25/02844

DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort

TOURS METROPOLE HABITAT

ET :

[S] [X]

Débats à l'audience du 26 Février 2026

le

copie et grosse :
à TMH

copie :
à M. Le Préfet d’[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 13 Mai 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l'audience publique du 26 Février 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 13 Mai 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

TOURS METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Mme [Z] munie d’un pouvoir en date du
en date du 8 janvier 2026

D'une Part ;

ET :

Madame [S] [X]
née le 13 Mai 1996 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]
non comparante

D'autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 2 septembre 2024 à effet du 9 septembre 2024, l'EPIC [Localité 3] HABITAT, aux droits duquel vient l’EPIC [Localité 3] MÉTROPOLE HABITAT, a donné à bail à Mme [S] [X] un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Localité 5], [Adresse 4], appartement 27, pour un loyer mensuel principal de 277,44 euros, payable à terme échu.

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, l'EPIC [Localité 3] MÉTROPOLE HABITAT a :
- saisi la CCAPEX le 6 janvier 2025 de la situation,
- fait signifier à Mme [S] [X], le 13 mars 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail,

Arguant du défaut de paiement de la dette dans le délai visé au commandement, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 23 juin 2025, dénoncé au préfet d'Indre et Loire le 24 juin 2025, pour voir notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail ;
- ordonner l’expulsion de Mme [S] [X] devenue occupante sans droit ni titre avec tous moyens de droit ;
- et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 2.697,52 euros au titre des loyers et charges impayés à parfaire d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer habituel et des charges jusqu’à libération des lieux, outre une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement, de l’assignation et de la dénonciation à la CCAPEX.

A l’audience du 26 février 2026, l’EPIC [Localité 3] MÉTROPOLE HABITAT - représenté par une salariée munie d’un pouvoir - maintient ses demandes en actualisant sa créance à 5.197,08 euros. Il s'oppose à tout délai suspensif dans la mesure où le compte n’enregistre plus de règlement. Mme [X] aurait indiqué en janvier 2026 être à l’étranger et n’avoir prévu de revenir sur le territoire français qu’en août 2026 date à laquelle elle envisage de restituer le logement. Mme [S] [X], citée par dépôt en étude ne comparait et n'est pas représentée. Le jugement susceptible d'appel sera réputé contradictoire.

Le diagnostic social et financier n'est pas renseigné.

L'affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néammoins statué sur le fond , le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée

1 ) Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT justifie avoir signalé la situation à la CCAPEX et avoir dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux" ;

Selon l'article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

En l'espèce, l’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT produit :
- le bail conclu le 2 septembre 2024 contenant une clause résolutoire à défaut de paiement.
- le commandement de payer du 13 mars 2025, visant cette clause, lequel indique paradoxalement à la locataire deux délais différents : un délai de six semaines pour régler la dette en précisant que faute de paiement dans les deux mois du commandement, le bailleur entendra si bon lui semble se prévaloir des dispositions de la clause résolutoire insérée au bail, laquelle vise une résiliation de plein droit à l'initiative du bailleur "conformément aux dispositions légales".
- une décompte de créance actualisé au 18 février 2026.

Il ressort en tout état de cause que les causes du commandement n'ont pas été réglées que ce soit dans un délai de 6 semaines ou de deux mois puisque seul un réglement partiel de 150 euros a été enregistré au compte le 4 avril 2025. Tous les autres versements correspondent à des rappels d'APL sur la période postérieure qui ne peuvent s'imputer sur l'arriéré visé au commandement.

En s'abstenant de comparaître ou de se faire représenter, Mme [S] [X] s'interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve d’une reprise de paiement du loyer courant, alors que cette charge lui incombe en application de l'article 1353 du Code civil.

Le décompte de créance n'enregistre plus aucun réglement de la locataire à compter du 5 avril 2025.

Les conditions prévues par la loi pour accorder des délais suspensifs ne sont en conséquences pas remplies.

Il sera donc constaté l'acquisition de la clause résolutoire. Compte tenu de l'ambiguité du commandement, la date retenue pour l'acquisition de ladite clause sera fixée deux mois après la signification du commandement soit le 14 mai 2025. L'expulsion de Mme [S] [X], devenue occupante sans droit ni titre du logement situé à [Adresse 5]), [Adresse 4], appartement 27, sera ordonnée à défaut de départ volontaire des lieux loués.

Sur la demande de condamnation en paiement de l'arriéré locatif et des indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En outre, depuis la résiliation du bail, Mme [S] [X] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à son bailleur, est redevable d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et de la provision sur charges.

En l'espèce, L’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT revendique une créance de 5.197,08 euros, échéance de janvier 2026 inclus.

Mme [S] [X], non comparante, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette.

Toutefois, en application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

La somme de 270,97 euros, correspondant aux dépens, sera déduite de la créance locative de même que la somme de 7,62 euros correspondant aux pénalités d'enquête dont les conditions légales de perception ne sont pas justifiées.

Mme [S] [X] sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 4.918,49 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation dus au 31 janvier 2026 outre une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer et charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié, pour la période courant du 1er février 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

3) Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [S] [X], partie perdante, sera condamnée à supporter les frais de la procédure qui comprennent les frais de commandement et de sa notification.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de la situation économique des parties et eu égard à l'équité, la demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile est rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS