TJ 93008, 27 mai 2026, RG 26/02485

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE [Localité 1]
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REFERENCES : N° RG 26/02485 - N° Portalis DB3S-W-B7K-4W47

Minute : 26/00282

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH MONTREUILLOIS
représenté par Monsieur [C] [A], muni d’un pouvoir

C/

Monsieur [H] [W]

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH MONTREUILLOIS

Copie(s) certifiée(s) conforme(s) délivrée(s) à :

Monsieur [H] [W]

Le

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
JUGEMENT
du 27 Mai 2026

Jugement contradictoire rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 27 Mai 2026 ;

Par Madame Hélène DUBREUIL, juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Monsieur Yann LACHAT, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 31 Mars 2026 tenue sous la présidence de Madame Hélène DUBREUIL, juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Monsieur Pascal NEEL, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH MONTREUILLOIS, demeurant [Adresse 2]
représenté par Monsieur [C] [A], muni d’un pouvoir

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [W], demeurant [Adresse 3]
comparant en personne

D'AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant actes sous seing privé en date du 19 février 2020 et 27 juillet 2020, EST ENSEMBLE HABITAT a donné à bail à Monsieur [H] [W] un logement et un parking n°18 sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 366,15 euros, provision sur charges en sus (appartement) et 13 euros de loyer mensuel et 1€ de provision sur charges (parking).
Le 2 juillet 2025, le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4053,36 euros au titre des loyers et charges impayés .
Le 23 septembre 2025, EST ENSEMBLE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers.
Par acte de commissaire de justice en date du 4 février 2026, EST ENSEMBLE HABITAT a assigné Monsieur [H] [W] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
- ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique ;
- condamner Monsieur [H] [W] au paiement des sommes suivantes :
* 5717,88 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges, arrêté au 23 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse ;
* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux loués ;
* 200 euros à titre de dommages et intérêts ;
* 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
* les entiers dépens de l’instance ;
- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture le 6 février 2026.
A l'audience du 31 mars 2026, EST ENSEMBLE HABITAT, représenté par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu'en vertu d’un décompte arrêté au 27 mars 2026, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 6339,27 euros, échéance de février 2026 incluse. Il indique avoir contesté la décision de la commission de surendettement en date du 24 novembre 2025 ayant imposé une mesure de rétablissement judiciaire sans liquidation. Le dernier règlement est intervenu en décembre 2024.
Au soutien de ses prétentions, il se fonde sur l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Monsieur [H] [W] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.
Monsieur [H] [W] , qui comparaît, ne conteste pas le principe de la dette et indique avoir saisi la commission de surendettement, l'affaire va être prochainement jugée suite au recours de EST ENSEMBLE HABITAT.
Il précise percevoir le RSA, il a trois enfants à charge âgés de 19, 10 et 5 ans, les enfants mineurs étant en garde alternée. Il a effectué une formation agent de sécurité, il va bientôt retravailler. Il perçoit 308,30€ au titre de l'APL.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION
Monsieur [H] [W] ayant comparu à l'audience, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.
Sur la recevabilité
Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Seine-[Localité 3] le 6 février 2026 soit six semaines au moins avant la première audience.
Par ailleurs, EST ENSEMBLE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 23 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 4 février 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
La demande d'acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.
Sur la demande en paiement
Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 19 février 2020, du commandement de payer délivré le 2 juillet 2025 et du décompte de la créance actualisé au 27 mars 2026 que EST ENSEMBLE HABITAT rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
Par conséquent, Monsieur [H] [W] sera condamné à lui payer la somme de 6339,27 euros, au titre de l'arriéré locatif (appartement et parking) arrêté au 27 mars 2026, échéance de février 2026 incluse.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet qu'après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Monsieur [H] [W] le 2 juillet 2025.
Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 2 septembre 2025 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 19 février 2020 à compter du 3 septembre 2025.
Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de Monsieur [H] [W] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [H] [W]
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, et que l'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 3 septembre 2025. Monsieur [H] [W] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date.
Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L'indemnité d'occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [H] [W] au paiement de cette indemnité à compter du 3 septembre 2025 jusqu'à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 27 mars 2026.
Sur la demande de dommages et intérêts
Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, le demandeur ne justifie pas d'un préjudice distinct de celui causé par le retard dans le paiement de sa créance et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.
Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [H] [W] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 2 juillet 2025 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX. Il convient également de condamner Monsieur [H] [W] à verser à EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 100 euros au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Il convient en outre de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,