TJ 33063, 26 mai 2026, RG 25/01315

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 25/01315 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2PHY

1 copie

Décision nativement numérique délivrée
le 26/05/2026
à Me Isabelle DAVY
la SCP MAATEIS

Rendue le VINGT SIX MAI DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 27 Avril 2026

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

DEMANDERESSE

S.C.I. [A], prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Isabelle DAVY, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Maître Stéphan DARRACQ de la SCP MAATEIS, avocats au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 10 juin 2025, la SCI [A] a fait assigner la SARL [Adresse 2], au visa des articles 834 du code de procédure civile et L.145-41 du code de commerce, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de voir :
- constater la résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire ;
- en conséquence,
- ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tous occupants de son chef ;
- fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due par la défenderesse à compter du 17 avril 2025 à la somme de 3 495,60 euros ;
- condamner la défenderesse à lui payer à titre provisionnel la somme de 4 900 euros au titre de la taxe foncière 2024 outre 3 495,60 euros au titre de l’indemnité d’occupation de mai 2025 ;
- condamner la défenderesse à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce comprisle coût du commandement de payer du 17 mars 2025.

La demanderesse expose que par acte sous seing privé en date du 30 septembre 1998, la société [Localité 4] 86, aux droits de laquelle elle vient pour avoir acheté l’immeuble, a donné à bail à la défenderesse des locaux à usage industriel et commercial situés [Adresse 4] ; que les loyers et taxes sont réglés avec retard ; que par acte du 17 mars 2025, elle a fait délivrer à la locataire un commandement de payer et de justifier de la souscription d’une assurance visant la clause résolutoire qui est resté sans effet.

Appelée à l’audience du 06 octobre 2025, l’affaire a été renvoyée pour échanges de conclusions, puis retenue à l'audience de plaidoiries du 27 avril 2026.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

- la SCI [A], le 27 mars 2026, par des écritures dans lesquelles elle maintient ses demandes tout en portant à 6 930 euros sa demande en paiement (taxe foncière 2025) et à 1 500 euros sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sollicite la débouté de la défenderesse de toutes ses demandes reconventionnelles ;

Elle fait valoir que si la défenderesse est à jour de ses loyers, grâce à une série de règlements opportunément réalisés en décembre 2025, elle reste redevable de la taxe foncière 2025, d’un montant de 6 930 euros ; que la défenderesse invoque des désordres anciens dont elle ne rapporte pas la preuve ; que le constat du 16 février 2026, produit après le passage de la tempête Nils, ne démontre pas que les dégâts constatés aient prééxisté à la tempête, suite à laquelle elle a mandaté des entreprises pour intervenir en urgence ; que la défenderesse a refusé leur intervention comme celle de son gérant et de l’architecte ;

- la société [Adresse 5], le 27 avril 2026, par des écritures aux termes desquelles elle demande au juge des référés :
- de débouter la demanderesse de ses demandes ;
- de donner injonction à la demanderesse de faire réaliser les travaux nécessaires pour mettre fin aux infiltrations qu’elle subit, et ce sous astreinte de 1 000 euros passé le délai d’un mois après la signification de l’ordonnance à intervenir ;
- de suspendre le paiement de la taxe foncière au titre de l’année 2025 et les loyers à venir jusqu’à la remise du local hors d’eau et hors d’air ;
- de lui accorder un délai de paiement de 10 mois pour s’acquitter du paiement de la taxe ;
- au besoin, de désigner un expert pour visiter les lieux et décrire les désordres ;
- de condamner la demanderesse à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Elle expose que depuis la signature du bail, elle a toujours réglé le loyer comme les taxes foncières ; que le commandement de payer délivré le 17 mars 2025 n’avait pas lieu d’être, puisqu’il portait sur le seul mois de mars, en cours ; que la taxe foncière 2024 visée par le commandement a été réglée ; que le justificatif de la taxe foncière 2025 n’a été produit que le 05 mars 2026 ; qu’elle s’engage à la régler par le versement échelonné de 10 mensualités ; qu’elle a signalé à plusieurs reprises au bailleur de nombreuses infiltrations qui portent atteinte à son activité puisqu’elles l’obligent à arrêter et débrancher ses machines ; qu’elle en justifie par un constat daté du 16 février 2026 ; que le gérant de la SCI [A], qui est l’ancien gérant de la société [Adresse 5] connaît parfaitement l’état des locaux où il vient régulièrement ; que si elle a refusé l’intervention des entreprises, c’est à la demande de l’expert de l’assureur du bailleur.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et des moyens des parties.

L’état des privilèges et nantissements n’a révélé l’existence d’aucune inscription.

II – MOTIFS DE LA DECISION

sur les demandes principales :

L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats :
- que le bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;
- qu'un commandement de justifier d’une assurance contre les risques locatifs, et de payer l’arriéré, visant la clause résolutoire et reproduisant le délai, a été régulièrement signifié le 17 mars 2025 pour un montant de 9 669,68 euros dont 9 495,60 euros au titre du loyer de mars 2025 (3 495,60 euros) et du solde de la taxe foncière 2024 (6 000 euros) et 174,08 euros au titre du coût de l’acte ;
- que la défenderesse justifie de la souscription d’une assurance en cours de validité à la date de délivrance du commandement ainsi que pour l’année 2026 ;
- que le preneur ne s'est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit ;
- que selon décompte versé aux débats, elle restait redevable au 31 décembre 2025 de la somme de 6 930 au titre de la taxe foncière 2025.

Il en résulte que la défenderesse s’est acquittée, bien qu’avec retard, de l’intégralité des sommes visées au commandement de payer.

La société ESPACE ENSEIGNE fait valoir utilement que depuis près de trente ans, elle s’acquitte du paiement des loyers et des charges en fin de mois et et du paiement de la taxe foncière par des paiements échelonnés, de sorte que le commandement de payer délivré le 17 mars 2025, visant le seul mois de mars et le solde restant dû au titre de la taxe foncière 2024, peut être suspecté de mauvaise foi.

En tout état de cause, compte tenu de l’ancienneté du bail et de la bonne foi manifeste de la défenderesse, les retards de paiement ne constituent pas un manquement suffisamment grave pour permettre à la clause résolutoire de produire ses effets. La demande de résiliation du bail, et les demandes subséquentes, seront rejetées.

S’agissant du paiement de la taxe foncière 2025, dont le justificatif n’a été adressé à la défenderesse qu’en mars 2026, et dont le montant n’est pas contesté, il convient d’accorder à la société [Adresse 5] des délais de paiement pour s’en acquitter selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes reconventionnelles :

La défenderesse sollicite la condamnation de la bailleresse à faire réaliser sous astreinte les travaux nécessaires pour mettre fin aux infiltrations qu’elle subit, et l’autorisation de suspendre le paiement de la taxe foncière 2025 et des loyers à venir jusqu’à la remise du local hors d’eau et hors d’air.

Elle se plaint d’infiltrations anciennes et récurrentes dont elle justifie en versant aux débats un courrier daté du 16 septembre 2025 et un PV de constat du 16 février 2026 qui confirme l’existence de désordres dûs notamment à l’extrême dégradation de la toiture.

La demanderesse peut cependant opposer utilement que la preuve n’est pas rapportée de l’ancienneté des désordres, aucun courrier antérieur au 16 septembre 2025 n’étant produit, et les désordres constatés par le constat du 16 février 2026 pouvant trouver leur origine dans la tempête Nils survenue début 2026.

Il résulte par ailleurs des écritures des parties et des devis produits par la demanderesse qu’elle a fait une déclaration de sinistre et fait intervenir des entreprises, et qu’une expertise a été réalisée par son assureur. Rien ne permet donc en l’état de retenir à l’encontre de la demanderesse un manquement fautif à ses obligations contractuelles justifiant qu’il lui soit fait injonction de faire réaliser les travaux, ni que la locataire, qui au demeurant ne justifie pas être dans l’impossibilité totale de jouir des locaux, soit autorisée à suspendre le paiement de ses loyers et de ses charges.

L’utilité d’une mesure d’expertise judiciaire n’est quant à elle pas démontrée.

La société ESPACE ENSEIGNE sera donc déboutée de ses demandes.

Sur les autres demandes :

Il n’apparait pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie les frais, non compris dans les dépens, qu'elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. Les demandes sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

La demanderesse sera condamnée aux dépens.

III - DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d'appel ;

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile et L.145-41 du code de commerce ;

Déboute la SCI [A] de ses demandes de résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion de la défenderesse ;

Condamne la SARL [Adresse 2] à payer à la SCI [A] la somme provisionnelle de 6 930 au titre de la taxe foncière 2025 ;

Accorde à la SARL [Adresse 2] des délais de paiement et dit qu’elle s’acquittera de sa dette en 10 mensualités égales d'un montant de 693 euros, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision, et chaque mensualité devant être réglée au plus tard au jour de l’échéance du loyer et en sus du versement mensuel du terme courant ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

Déboute les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI [A] aux dépens.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

Le Greffier, Le Président,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le greffier.