TJ 78646, 29 mai 2026, RG 26/00232

TRIBUNAL
de [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Chambre de proximité

N° RG 26/00232 - N° Portalis DB22-W-B7K-TZYH

JUGEMENT

Du : 29 Mai 2026

Synd. de copropriétaires [M] [Localité 3] [Adresse 2]

C/

[D] [E] [O]

expédition exécutoire
délivrée le
à Me MOGAADI

expédition certifiée conforme
délivrée le
à Mme [O]

Minute : /2026

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 29 Mai 2026 ;

Sous la présidence de Madame Viviane BRETHENOUX, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Madame Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l'audience du 26 Mars 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

SDC DE L’IMMEUBLE [M] [Localité 3] situé [Adresse 3]
Représenté par son Syndic Le Cabinet IMMO DE FRANCE [Localité 4] ILE DE FRANCE
[Adresse 4]
[Localité 5]

représentée par Me Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS, substituée par Me Sabrina DOURLEN, avocat au barreau de VERSAILLES

ET

DEFENDEUR :

Madame [D] [E] [O]
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 6]

non comparante

A l'audience du 26 Mars 2026, le Tribunal a entendu les parties et mis l'affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 29 Mai 2026 aux heures d'ouverture au public.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Mme [D] [O] est propriétaire des lots n°99 et 240 correspondants respectivement à un appartement et à un emplacement de stationnement au sein de la Résidence [M] [Localité 3], sis [Adresse 7].

Les charges de copropriétés n’ont pas été régulièrement acquittées de sorte qu’une dette s’est constituée.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2026, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], pris en la personne de son syndic, le cabinet IMMO DE FRANCE [Localité 4] ILE DE FRANCE, a assigné Mme [D] [O] devant la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Versailles aux fins de :
- condamner Mme [D] [O] à lui payer les sommes suivantes :
5 173,40 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés du au 1er trimestre 2026 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 18 février 2025 sur la somme de 2 019,23 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, 2 000 euros au titre de dommages et intérêts, 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, - dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir,
- condamner Mme [D] [O] aux entiers dépens.

A l'audience du 26 mars 2026, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sis [Adresse 7], maintient ses demandes telle que dans l’assignation. Elle précise que les demandes incluent les frais de recouvrement.

Bien que respectivement régulièrement citée à étude, Mme [D] [O], n’était ni présente ni représentée à l’audience.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation du demandeur et à ses conclusions soutenues oralement à l’audience pour un plus ample exposé de ses prétentions et de ses moyens.

A l'issue des débats la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 mai 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur régulièrement cité à l’instance, ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

1- Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

En application de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présents à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives privatives comprises dans leur lot.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce le Syndicat des Copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes:
le relevé de compte de Mme [D] [O] du 1er octobre 2024 au 1er janvier 2026, les appels de fonds pour charges et travaux entre le 16 septembre 2024 et le 16 décembre 2025, le relevé de propriété,la sommation de payer les charges de copropriété du 21 mai 2025,les procès-verbaux des Assemblées générales de 2024 à 2025,le contrat de syndic,une mise en demeure du 18 février 2025 et une relance du 10 mars 2025,
Il ressort de l’ensemble de ces documents, et notamment du décompte actualisé, que la créance s’élève à la somme de 5 173,40 euros, arrêté au 30 janvier 2026, appel du 1er trimestre 2026 inclus.

Toutefois, ce décompte porte au débit de la copropriétaire des frais de procédure d’un montant total de 970,82 euros (61,29 euros le 18 février 2025 ; 43,20 euros le 10 mars 2025 ; 360 euros le 18 avril 2025 ; 146,33 euros le 26 mai 2025 et 360 euros le 30 juin 2025) qui ne constituent pas des charges de copropriétés ou contributions mais des frais de recouvrement ou dépens et seront donc pris en compte à ce titre.

Il convient de déduire ces sommes du montant réclamé au titre des charges de copropriété impayés.

En conséquence, il convient de condamner Mme [D] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sis [Adresse 7], la somme de 4 202,58 euros au titre des charges de copropriété et travaux arrêtés à la date du 30 janvier 2026, appel du 1er trimestre 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2025, date de réception de la mise en demeure.

2 – Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En l’espèce, il est réclamé la condamnation de la défenderesse au titre des frais de recouvrement au paiement de la somme totale de 970,82 euros.

Le syndicat des copropriétaires impute au débit du compte de Mme [D] [O] des frais de mise en demeure de 61,29 euros, des frais de relance à 43,20 euros ainsi que des frais de transmission du dossier à un auxiliaire de justice de 360 euros.

S’agissant des frais de mise en demeure, la mise en demeure est justifiée et constitue des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2008-872 du 13 juillet 2006.

Dès lors que la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure, dont le coût ne pourra être évalué à plus de 15 euros, et des frais de relance, estimés au coût de 5 euros, sera par conséquent accueillie à hauteur de la somme de 20 euros.

S’agissant des frais de transmission du dossier à un auxiliaire de justice, ils relèvent de l’activité du syndic et ne sont pas inclus dans les frais nécessaires au sens de la loi précitée.

Le syndicat impute enfin au débit du compte des frais d'huissier (frais de transmission de dossier, frais de sommation...) qui relèvent des dépens et seront donc examinés sur ce fondement.

En conséquence, il convient de condamner la défenderesse à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 20 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2025, date de réception de la mise en demeure.

3- Sur la demande en dommages et intérêts 

L'article 1231-6 du Code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
L’irrégularité de paiement des charges par Mme [D] [O] depuis le 3ème trimestre de l’année 2024 a entraîné un préjudice certain pour le syndicat de copropriétaires, dont les dépenses liées à l’entretien des parties communes et au bon fonctionnement des équipements commun ont dû être assumées par les autres copropriétaires.

En se refusant de façon répétée de s’acquitter régulièrement de ses charges de copropriété sans raison valable, Mme [D] [O] a commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

Ce préjudice sera justement et entièrement réparé par l’allocation d’une somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

4- Sur les autres demandes

Mme [D] [O], partie perdante, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu'il a pu exposer. Une indemnité de 300 euros lui sera allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

L'article 514 nouveau du code de procédure civile dispose que l’exécution provisoire est de droit pour les décisions en première instance.

PAR CES MOTIFS