TJ 78646, 26 mai 2026, RG 25/00012

N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 26 Mai 2026

N° RG 25/00012 - N° Portalis DB22-W-B7J-SV5U

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Emilie BECHAUX substituant Me Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

DEFENDEURS :

Mme [F] [T]
[Adresse 2]
[Localité 2]
comparante

M. [R] [W] [N]
[Adresse 2]
[Localité 2]
comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mme Myrtille SURAN
Greffier : Mme Rosette SURESH

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Mai 2026 par Mme Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Mme Rosette SURESH, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

Copie exécutoire à : Me HALIMI
Copie certifiée conforme à l’original à : Mme [T] et M.[W] [N]
délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

La SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Mme [F] [T] et M. [R] [W] [N] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] par contrat du 29 septembre 2014, moyennant un loyer mensuel qui était en dernier lieu de 855,93€ charges comprises.

Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 1605,63€ a été délivré à Mme [F] [T] et M. [R] [W] [N] le 2 février 2024.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le même jour.

Devant l'absence de régularisation, la société CDC HABITAT SOCIAL, par acte du 27 décembre 2024, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 2 janvier 2025, a fait assigner Mme [F] [T] et M. [R] [W] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir :
Le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, et subsidiairement, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail en raison des impayés locatifs ;L’expulsion de corps et de biens des locataires des lieux loués ainsi que de tous occupants de leur chef ;La condamnation solidaire de Mme [F] [T] et M. [R] [W] [N] à lui payer la somme de 2482,69€ au titre de l’arriéré de loyers et charges ;La condamnation solidaire de Mme [F] [T] et M. [R] [W] [N] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été demandé si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges ; subsidiairement, que cette indemnité ne soit pas inférieure au montant du loyer ;La condamnation solidaire de Mme [F] [T] et M. [R] [W] [N] à lui payer une astreinte de 8€ par jour de retard au cas où ils ne quitteraient pas les lieux dans les deux mois de la signification de la décision à intervenir ;La condamnation solidaire de Mme [F] [T] et M. [R] [W] [N] à lui verser 360€ en application de l’article 700 du code de procédure civile ;La condamnation solidaire de Mme [F] [T] et M. [R] [W] [N] aux dépens.
Après deux renvois à la demande des parties, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 mars 2026.

La société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée au 17 mars 2026 à la somme de 3691,78€, échéance de février 2026 incluse. S’agissant du chèque falsifié dont il est allégué en défense, elle déclare ne pas en avoir connaissance et ne pas l’avoir encaissé. En revanche, elle se dit favorable à l’octroi de délais de paiements suspensifs de la clause résolutoire aux défendeurs.

Mme [F] [T] et M. [R] [W] [N] comparaissent en personne et contestent le montant de la dette locative, exposant avoir déposé en main propre un chèque de 800€ en novembre 2024 au sein de l’agence CDC HABITAT SOCIAL, lequel a été falsifié au sein de ses locaux par une certaine [G] [U] et débité le 20 novembre 2024 par leur banque. Ils ont voulu porter plainte au commissariat mais il leur a été indiqué que c’était au bailleur de le faire, ce que ce dernier a refusé de faire. Ils demandent à se maintenir dans les lieux en continuant à régler le loyer courant, outre la somme de 100€ en règlement de l’arriéré. Ils exercent la profession de cuisinier, et perçoivent chacun un salaire de l’ordre de 1400€, outre 150€ d’allocations familiales. Ils ont deux enfants à charge et remboursent trois crédits.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Par note produite en cours de délibéré, le conseil du bailleur a fait parvenir un décompte locatif actualisé au 25 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l'action

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 2 février 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 2 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l'absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.

En l'espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 7).

Par acte de commissaire de justice du 2 février 2024, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 1605,63€ au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement, remis à étude, reproduit les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les loyers n’ont pas été réglés par Mme [F] [T] et M. [R] [W] [N] dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 3 avril 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La société CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte démontrant que Mme [F] [T] et M. [R] [W] [N] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3326,29€ à la date du 25 mars 2026, échéance de février 2026 incluse.

Mme [F] [T] et M. [R] [W] [N] contestent ce montant, considérant qu’il convient de déduire de celui-ci la somme de 800€ correspondant à un chèque qu’ils ont déposé en agence en novembre 2024 et qui a été falsifié par une personne dans les locaux, puis débité de leur compte. Ils produisent à ce titre la copie dudit chèque, d’un montant de 800€, daté du 15 novembre 2024, libellé à l’ordre d’une personne dénommée « [G] [U] », et débité le 20 novembre 2024, ce qui apparait également sur leur relevé de compte. Par ailleurs, il ressort du rapport social que Mme [F] [T] et M. [R] [W] [N] avaient indiqué cet exact même événement au référent social en charge d’établir ledit rapport. Enfin, il résulte de l’analyse du décompte locatif produit par le bailleur que depuis décembre 2023 (date la plus ancienne à laquelle remonte le décompte), Mme [F] [T] et M. [R] [W] [N] ont toujours réglé le loyer par chèques et qu’à compter de septembre 2024, ils ont repris le paiement régulier du loyer en intégralité, outre des suppléments : le bailleur a ainsi encaissé un chèque de 693,31€ le 2 octobre 2024, puis de 714,65€ le 25 octobre 2024, de 835,99€ le 20 décembre 2024, de 857,33€ le 14 janvier 2025, de 775,65€ le 21 février 2025 et ainsi de suite jusqu’au jour de l’audience, à laquelle le paiement du loyer n’avait pas été interrompu. Il apparait dès lors que ce n’est qu’au mois de novembre 2024 que le bailleur n’a encaissé aucun chèque, alors que toutes les autres échéances depuis septembre 2024 sont régulièrement réglées par chèques par Mme [F] [T] et M. [R] [W] [N].

De son côté, la société CDC HABITAT SOCIAL, si elle affirme ne pas avoir encaissé de chèque en novembre 2024 – ce qui n’est d’ailleurs pas contesté – n’apporte aucun élément de nature à contredire la version apportée par Mme [F] [T] et M. [R] [W] [N] relative à la falsification d’un chèque au sein de son agence.

En conséquence, il y a lieu de considérer que Mme [F] [T] et M. [R] [W] [N] ont bien déposé ledit chèque de 800€ auprès de l’agence CDC HABITAT SOCIAL courant novembre 2024, se libérant ainsi de leur obligation de paiement pour l’échéance de novembre 2024. La somme de 800€ sera donc déduite de l’arriéré locatif.

Mme [F] [T] et M. [R] [W] [N] seront dès lors condamnés solidairement, conformément à la clause de solidarité stipulée au bail (article 10), à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2526,29€ arrêtée au 25 mars 2026, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il convient en outre de fixer à compter du 1er mars 2026 une indemnité d'occupation mensuelle égale aux loyer et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, payable jusqu'à la libération des lieux, afin de réparer le préjudice subi par le bailleur du fait du maintien dans les lieux.

L’expulsion des occupants étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d'ordonner une astreinte en vue de les contraindre à quitter les lieux. De surcroît, aux termes de l'article L.421-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, et la SA CDC HABITAT SOCIAL ne rapportant pas la preuve d’un préjudice distinct de celui-ci, ni celle d’une urgence à voir les locataires quitter les lieux, d’autant qu’elle se dit favorable à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à leur profit, il n’y a pas lieu de prononcer d’astreinte.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, Mme [F] [T] et M. [R] [W] [N] sollicitent des délais de paiement suspendant la clause résolutoire.

Le bailleur ne s’y oppose pas.

Mme [F] [T] et M. [R] [W] [N] proposent de verser 100€ en sus du loyer courant, dont ils ont repris le paiement intégral depuis septembre 2024, soit bien avant l’audience.

Par ailleurs, Mme [F] [T] et M. [R] [W] [N] travaillent tous les deux en restauration et indiquent percevoir chacun un salaire de l’ordre de 1400€, outre des allocations familiales à hauteur de 150€. Ils ont deux enfants à charge et remboursent des crédits, mais se sont montrés en capacité à régler leur dette locative, dans la mesure où ils ont à plusieurs reprises versé des suppléments d’environ 100€ par rapport au montant du loyer.

Les conditions de l’article précité étant réunies, il convient d'accorder aux défendeurs des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, à la demande des locataires qui souhaitent rester dans le logement.

Il sera rappelé qu'à défaut de paiement d’une mensualité à son terme exact, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Sur l'exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

Mme [F] [T] et M. [R] [W] [N], partie perdante au principal, supporteront solidairement les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la société CDC HABITAT SOCIAL l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner solidairement Mme [F] [T] et M. [R] [W] [N] à lui verser une somme de 200€ sur le fondement de ce texte.

PAR CES MOTIFS