TJ 78646, 4 juin 2026, RG 26/00004

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 04 JUIN 2026

N° RG 26/00004 - N° Portalis DB22-W-B7K-TPRG
Code NAC : 54G
AFFAIRE : [J] [W], [C] [T] C/ [G] [L]

DEMANDEURS

Monsieur [J] [M], né le 05 Juillet 1983 à [Localité 1] (DANEMARK), demeurant [Adresse 1],
représenté par Me Sophie LEGOND, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C07, Me Corinne FRAPPIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1704

Madame [C] [T], née le 20 Juin 1982 à [Localité 2] (78), demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Corinne FRAPPIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1704, Me Sophie LEGOND, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C07

DEFENDEUR

Monsieur [G] [L], né le 12 Janvier 1971 à [Localité 2] (78), demeurant [Adresse 2],
représenté par Me Marie-hélène DANCKAERT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 520

Débats tenus à l'audience du : 14 Avril 2026

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Wallis REBY, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 14 Avril 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 04 Juin 2026, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Madame [T] et Monsieur [M] ont fait l’acquisition le 16 octobre 2020 d’une maison sise [Adresse 1] à [Localité 3], cadastrée AL [Cadastre 1]. Cette parcelle est issue de la division d’une parcelle plus grande originairement cadastrée AL [Cadastre 2].

La parcelle lot B (AL [Cadastre 1]) a été cédée à Madame [T] et Monsieur [M].

La parcelle lot A (AL [Cadastre 3]), terrain à bâtir, a été cédée à Monsieur [L].

La division parcellaire a été réalisée suivant document d’arpentage du 21 octobre 2019 par la société FONCIER EXPERTS, géomètre à [Localité 4], assurée auprès de la compagnie d’assurance MMA IARD.

Par jugement du 4 juillet 2025, le Tribunal judiciaire de Versailles a :
- déclaré irrecevable la demande de Madame [T] et Monsieur [M] aux fins que soit ordonné un bornage des parcelles contiguës lot B (AL604), appartenant à Madame [T] et Monsieur [M], et lot A (AL603), terrain à bâtir, appartenant à Monsieur [L] ;
- dit que Madame [T] et Monsieur [M] ont la qualité de propriétaires sur la parcelle cadastrée AL603 située à [Localité 3] de la partie du terrain où se trouvent ou se trouvaient les fondations de l’abri de voitures implanté principalement sur la parcelle cadastrée AL604 ainsi que la partie du terrain surplombé par la gouttière dudit abri de voitures ;
- dit qu’il appartiendra à Madame [C] [T] et Monsieur [J] [M] de procéder aux publications utiles de ce jugement ;
- débouté Monsieur [L] de l’intégralité de ses prétentions ;
- condamné Monsieur [L] aux dépens à l’exception des frais d’assignation des sociétés FONCIER-EXPERTS et MMA IARD et de tout autre frais engagé par ces sociétés conformément à l’article 695 du code de procédure civile qui resteront à la charge de Madame [T] et Monsieur [M] avec droit de recouvrement direct au profit de Me Sophie LEGOND ;
- condamné Monsieur [L] à payer à Madame [T] et Monsieur [M] la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit des sociétés FONCIER-EXPERTS et MMA IARD;
- débouté Madame [T] et Monsieur [M] du surplus de leurs prétentions ;
- rappelé que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Monsieur [L] a interjeté appel de cette décision.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 26 décembre 2025, M. [J] [M] et Mme [C] [T] ont assigné M. [G] [L] en référé devant le Tribunal judiciaire de Versailles.

L'audience de règlement amiable n'a pas abouti.

Aux termes de leurs conclusions, les demandeurs sollicitent de voir :
- condamner Monsieur [L] à leur verser une somme de 4812,50 euros à titre de provision à valoir sur les travaux de reprise, outre la somme de 785,28 euros, également à titre de provision correspondant aux frais de commissaire de justice,
- condamner Monsieur [L] à détruire le mur édifié en fond de parcelle et empiétant sur le terrain des demandeurs, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard, à l’expiration d’un délai de 15 jours après signification de l’ordonnance à intervenir,
- débouter Monsieur [L] de ses demandes reconventionnelles,
- au cas où il serait fait droit à la demande de tour d'échelle, l’assortir de prescriptions quant à la durée de l’autorisation, les horaires d’intervention, la transmission préalable aux demandeurs du nom de l’entreprise intervenante et ainsi que de ses justificatifs d’assurance responsabilité civile décennale et professionnelle en cours de validité pendant toute la durée du chantier, la transmission préalable des jours d’intervention, la réparation préalable et dans les règles de l’art de l’allée détruite du fait des travaux [L] (ce qui impose le paiement préalable de la provision sus-sollicitée et l’octroi d’un délai aux demandeurs pour faire réaliser les travaux), le versement préalable par Monsieur [L] d’une indemnité de 100 euros par jour pour la gêne occasionnée,
- condamner Monsieur [L] à leur verser la somme de 4800 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Ils exposent que M. [L] n’a pas exécuté le jugement du 4 juillet 2025 en ne détruisant pas son mur qui empiète désormais officiellement sur leur parcelle.

Ils relèvent qu'en outre, M. [L] a entrepris les travaux de construction de sa maison, en commençant à construire dans leur propriété sans leur autorisation, empiétant sur leur terrain, détruisant au passage leur allée, de sorte qu’ils ne pouvaient plus accéder à leur allée en voitures et garer librement celles-ci dans leur garage.

Ils précisent que sans réponse de Monsieur [L], ils ont sollicité leur assureur, lequel a organisé une expertise contradictoire le 13 novembre 2025, à laquelle M. [L] a refusé de participer comme il a refusé toute indemnisation des demandeurs.

C'est pourquoi, ils sollicitent une provision pour la réparation de leur allée, et la destruction du mur du fond édifié par leur voisin sur leur propriété.

S'agissant de la demande de provision, ils rappellent que dans le cadre de la réalisation des travaux en limite de propriété gauche de Monsieur [L], une partie de l’allée des demandeurs s’est effondrée, comme constaté par procès-verbal de commissaire de justice du 24 septembre 2025, et soulignent que M. [L], dans son courriel du 24 septembre 2025, ne conteste pas que ses travaux sont à l’origine de l’effondrement. Ils font valoir que la société, mandatée par Monsieur [L], a procédé au rebouchage du trou, sans la moindre précaution, se contentant de faire remblayer avec les terres tombées lors de l’effondrement, les empêchant toujours d'accéder en voiture à leur propriété. Ils indiquent que les travaux de reprise ont été évalués à la somme de 4812,50 euros par la société DFM & FILS, validé par l’expert, auxquels il convient d’ajouter les frais de commissaire de justice pour constater les faits pour la somme de 785,28 euros.

S'agissant de la demande de destruction du mur du fond, ils soutiennent que ce mur, construit en février 2023, empiète sur leur propriété, ce qui constitue un trouble manifestement illicite, ce que conteste Monsieur [L].

Ils s'opposent à la demande reconventionnelle de tour d'échelle, qui se heurte à des contestations sérieuses, et notamment qu'il n'est pas justifié de l’impossibilité de réaliser les travaux autrement qu’en accédant au fonds voisin et que l’installation d’un chantier sur leur terrain les empêchera d’accéder en véhicule à leur propriété.

Aux termes de ses conclusions, le défendeur sollicite de voir :
- débouter les consorts [T]-[M] de l'ensemble de leurs demandes,
- d'autoriser à son profit la servitude de tour d’échelle selon les modalités fixées au vu des contraintes techniques évoquées dans le courrier recommandé du 23 décembre 2025 adressé aux consorts [T]-[M],
- l'autoriser à procéder à la dépose de la clôture pour réaliser les travaux de ravalement,
- d’assortir cette servitude de tour d'échelle d’une astreinte de 100 euros par jour en cas de refus des consorts [T]-[M] d’autoriser dans un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir, la mise en oeuvre de la servitude,
- condamner les consorts [T]- [M] à lui verser la somme de 4800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il explique que le 23 septembre 2025, alors que la société CBT creusait le trou des fondations de sa maison, un glissement de terrain s’est produit sur le flanc sud-ouest de la propriété [L] et qu'à ce jour il n’existe aucune cavité ainsi que cela a été constaté par constat de commissaire de justice du 29 décembre 2025 ; il n’existe aucun dommage sur l’allée des demandeurs puisque le trou occasionné par l'affaissement d’une partie du terrain des consorts [T] et [M] a été comblé ; il n’existe donc aucun trouble illicite ni un dommage imminent ; la demande de provision concernant des travaux de reprise de l'allée n’est pas fondée puisqu’il n’est pas démontré la nécessité d’une reprise.

Il s'oppose également à la demande de destruction du mur du fond, soulignant qu'outre la description du mur imprécise, il s’agit du mur de clôture nord-ouest édifié dès l’acquisition de son terrain. Il relève que les demandeurs ne rapportent pas la moindre preuve de ce mur du fond empiète sur leur propre propriété, se fondant sur le fait que ce mur serait sur la partie du terrain surplombée par la gouttière dudit abri de voiture ; outre que les photos de situation démontrent le contraire, le jugement du 4 juillet 2025 ne fait pas état de ce mur et il n’est pas démontré que ce dernier, préexistant à la procédure, serait implanté sur cette partie de terrain ; le trouble manifestement illicite n’est pas démontré.

A titre reconventionnel, il sollicite un droit de passage temporaire et limité afin de pouvoir procéder au ravalement de sa maison, précisant qu'aucune intervention n’est possible depuis sa parcelle, les façades concernées étant inaccessibles depuis l’intérieur de sa propriété. Il précise que le ravalement ne pourra se faire sans dépose de la clôture qu'il remplacera à ses frais.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens respectifs.

La décision a été mise en délibéré au 4 juin 2026.

MOTIFS

Sur les demandes de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le Président du Tribunal judiciaire peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il est constant qu'une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir le juge du fond.

Il sera rappelé que les demandeurs sollicitent une provision correspondant au coût de remise en état augmenté des frais de constat résultant selon eux d'un trouble manifestement illicite constitué par l'effondrement de leur allée provoqué par les travaux effectués par leur voisin, M. [L], dont la réparation est considérée insatisfaisante comme étant non conforme aux règles de l'art.

En l'espèce, il n'est pas contesté qu'à l'occasion des travaux de construction de la maison de M. [L], un glissement de terrain s'est produit provoquant une excavation entrainant elle-même un effondement partiel de l'allée de la propriété voisine des consorts [T]-[M], comme constaté par procès-verbal de constat de commissaire de justice du 24 septembre 2025, qui précise qu'au niveau de la zone sinistrée, les propriétés sont séparées par un grillage, lequel est dégradé et détendu et que la cavité mesure environ 4 m de long sur 1 m de large, et 2,5 m de profondeur.

Il n'est pas non plus contesté que des travaux de remise en état des lieux ont été effectués à la demande de M. [L].

La société EXCITY, maître d'oeuvre du chantier de construction de la maison de M. [L], atteste, dans son courrier du 16 janvier 2026, que "Lors des travaux de construction, et plus précisément lors des excavations nécessaires à la réalisation du vide sanitaire, l'entreprise CBT TCE, titulaire du lot n°2 "Maçonnerie - VRD", est intervenue pour procéder aux terrassements de [la] parcelle [de M. [L]]. Au cours de cette opération, un éboulement s'est produit sur le terrain adjacent appartement à [la] voisine. La société CBT TCE (...) est régulièrement assurée et dispose des garanties obligatoires (responsabilité civile professionnelle et garantie décennale). Elle exerce son activité de manière reconnue dans son domaine. Il est à noter que les fortes pluies intervenues depuis la fin de l'année dernière ont contribué de manière significative à la déstabilisation des terres, constituant un facteur aggravant de cet éboulement. A la suite de cet incident, un renforcement maçonné a été réalisé sur le pourtour du vide sanitaire. Cet ouvrage, exécuté en béton armé, est désormais totalement achevé et assure un maintien complet et pérenne des terres. Dans un second temps, suite à [la demande M. [L]], l'entreprise CBT TCE a procédé à la remise en état du remblai, à l'identique de la configuration inintiale. Cela a consisté à : Réutiliser strictemment les matériaux présents sur le site ; Reconstituer les différentes couches successives conformément à l'état antérieur (tel que constaté et documenté par photographies) ; Remettre en place les matériaux, couche par couche, à leur emplacement d'origine. Ces opérations ont été réalisées dans les règles de l'art, après constat préalable, en veillant expressément à respecter l'enfouissement des canalisations existantes sur le terrain voisin. Il a été demandé à ce que cela soit fait directement via [la] parcelle [de M. [L]], sans intervenir physiquement sur le terrain voisin. A ce jour, la remise en état est achevée. Il n'existe plus aucun risque particulier, ni pour les réseaux enterrés, ni en matière d'affaissement ou d'effondrement. L'ensemble a été stabilisé de manière définitive, le mur en béton armé assurant désormais un maintien renforcé des terres."

Il ressort des photographies du procès-verbal de constat du 11 décembre 2025 que l'allée des consorts [T]-[M] est remise en état (excavation rebouchée, allée regravillonnée et grillage réinstallé). Il est précisé que "L'affaissement précédemment constaté sur le côté droit du chemin, en limite séparative de propriété, est rebouché par des cailloux ainsi que de la terre uniquement sur l'extrémité droite. Toutefois, la masse de cailloux incorporés n'atteint pas le niveau du sol. La surface n'est pas plane et présente des irrégularités. De plus, elle n'est pas stable. La fosse est toujours apparente à l'extémité gauche".

En dehors de ces réserves, résultant de constatations d'un commissaire de justice et non de constats techniques d'un professionnel de la construction, il n'est pas établi que les travaux décrits susvisément de manière circonstanciée, n'aient pas été été réalisés conformément aux règles de l'art et présentent, avec l'évidence requise en référé, des désordres et malfaçons justifiant une reprise desdits travaux. Le seul devis de l'entreprise DFM & FILS n'est pas suffisant à le caractériser.

L'obligation est dès lors sérieusement contestable.

Il n'y a donc pas lieu à référé sur les demandes de provision.

Sur la demande de démolition du mur

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le Président du Tribunal judiciaire peut, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est caractérisé par toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il appartient à la partie qui s'en prévaut d'en faire la démonstration avec l'évidence requise devant le juge des référés. La notion de trouble manifestement illicite requiert que l’illicéité supposée des troubles dénoncés soit caractérisée avec l’évidence requise devant le juge des référés.

Il est nécessaire de rappeler que l’illicéité du trouble doit être manifeste, la seule méconnaissance d’une réglementation ne suffit pas à caractériser un trouble manifestement illicite, qui doit être apprécié en considération des circonstances et des conséquences en résultant.

Les mesures qui peuvent être prises doivent être conservatoires ou de remise en état, le juge des référés étant tenu de prendre la mesure nécessaire et adéquate, sans possibilité de trancher le fond.

Si la condition de l'absence de contestation sérieuse du droit invoqué n'est pas requise par l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile. Pour autant, une contestation réellement sérieuse sur l'existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.
En l'espèce, aucun élément objectif ne permet d'établir avec l'évidence requise en référé que le mur litigieux empiète sur la propriété des consorts [T]-[M].

Le jugement du 4 juillet 2025, disant que Madame [T] et Monsieur [M] ont la qualité de propriétaires sur la parcelle cadastrée AL603 située à [Localité 3] de la partie du terrain où se trouvent ou se trouvaient les fondations de l’abri de voitures implanté principalement sur la parcelle cadastrée AL604 ainsi que la partie du terrain surplombé par la gouttière dudit abri de voitures, ne statue pas sur l'existence du mur et d'un éventuel empiètement sur la propriété des consorts [T]-[M].

Cette demande sera en conséquence rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de servitude de tour d'échelle

Il convient de rappeler qu'en vertu des obligations normales de voisinage et en cas de nécessité, il est de principe que le propriétaire d’un fonds est fondé à solliciter, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, un droit de passage ou servitude de tour d'échelle, c’est-à-dire un droit d’accès temporaire et limité sur le fonds voisin pour effectuer des travaux indispensables à la conservation d’une construction existante qui sont impossibles depuis son fonds propre. Le droit de tour d’échelle peut également recevoir application pour des constructions neuves en voie d’achèvement et situées en limite de propriété, sous la même condition de justification de l’impossibilité d’effectuer les travaux d’achèvement sans accéder au fonds voisin. Cette autorisation peut être amiable, conventionnelle ou accordée par voie judiciaire en cas de désaccord des parties.

L’octroi d’un droit de tour d’échelle par le juge des référés suppose donc que soit démontré que 1) les travaux sont indispensables pour la conservation d’une construction existante ou l’achèvement d’une construction neuve, 2) les travaux ne peuvent être effectués par un autre moyen technique que par le passage sur le fonds voisin, même au prix d’une dépense supplémentaire, sauf si cette dépense est disproportionnée au regard de la valeur des travaux à effectuer, et 3) la gêne occasionnée doit être la moindre possible, ne pas excéder les inconvénients normaux du voisinage et ne pas être disproportionnée par rapport à l’intérêt des travaux.

En l’espèce, les parties ne sont pas parvenues à un accord , de sorte qu’il convient d’apprécier le bien fondé de cette demande.

Il n'est pas contesté que les travaux de construction de la maison de M. [L] doivent être finalisés, et qu'il est constaté par procès-verbal de commissaire de justice en date du 29 décembre 2025 qu'aucun accès n'est possible depuis la propriété de M. [L] pour procéder au ravalement tant du mur en parpaing que du mur pignon donnant sur la propriété du n°18 sans passer par ladite propriété.

Il est produit la note technique de la société EXCITY en date du 22 décembre 2025 détaillant précisément la nature, les modalités d'exécution et la durée des travaux.

M. [L] ajoute que le ravalernent ne pourra se faire sans dépose de la clôture séparative qu'il s'engage à remplacer à ses frais. Si la dépose de la clôture s'avérait nécessaire, il convient d'autoriser M. [L] à y faire procéder par l'intermédiaire de la société chargée des travaux et à l'enjoindre de la replacer ou remplacer à l'identique, et ce à ses frais.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que le demandeur justifie avec l'évidence requise en référé de la nécessité d'entreprendre, dans les meilleurs délais, les travaux de ravalement sollicités afin de permettre de préserver la viabilité de la construction et d'en assurer la bonne fin.

Il n'y a pas lieu à astreinte.

La gêne occasionnée relevant des désagréments raisonnables et habituels liés à l'exécution de ce type de travaux, ne justifie pas l'octroi d'une indemnité au profit des consorts [T]-[M].

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il y a lieu de condamner les demandeurs in solidum, partie succombante, à payer au défendeur la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Les demandeurs seront condamnés in solidum aux dépens.

PAR CES MOTIFS