TJ 78646, 4 juin 2026, RG 25/02529

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
04 JUIN 2026

N° RG 25/02529 - N° Portalis DB22-W-B7J-S6JX
Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, l’agence Gestion Immobilière Moderne (GIM), société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 379 625 486 dont le siège social est [Adresse 3] et prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Marion CORDIER de la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIÉS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE :

Madame [D] [E]
née le 02 Janvier 1992 à [Localité 1] (75),
demeurant [Adresse 4] [Adresse 5],
[Localité 2],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 28 Avril 2025 reçu au greffe le 07 Mai 2025.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 19 Février 2026 Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 07 Mai 2026 prorogé au 04 Juin 2026 pour surcharge magistrat.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [D] [E] est propriétaire des lots n°306 et 568 au sein de la [Adresse 6], sise [Adresse 7],
[Adresse 8] à [Localité 3].

Faisant grief à Mme [D] [E] de ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 10] lui a, par l’intermédiaire de son conseil, adressé une mise en demeure d'avoir à s'acquitter desdites charges.

En l'absence de règlement de l'arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires principal de la [Adresse 6] (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, l’Agence Gestion Immobilière Moderne (GIM), a, par acte de commissaire de justice en date du 28 avril 2025, fait assigner Mme [D] [E] devant le tribunal de céans, lui demandant, au visa des articles 10, 10-1, 14-1 et 19-2 de la loi du
10 juillet 1965, de l’article 36 du décret du 17 mars 1967, de l’article 9 du décret 2015-342, des anciens articles 1134 et 1153 du code civil, nouvellement 1103, 1104, 1193, 1231-6, 1231-7, 1344-1 du code civil et de l’article 514 et suivants du code de procédure civile, de :
- déclarer recevable le syndicat des copropriétaires de la Résidence PRINCIPAL [Adresse 11] en ses demandes et bien fondé ;
- condamner Mme [D] [E] à lui payer :
• la somme en principal (hors frais) de 19.396,77 euros représentant les charges de copropriété et travaux impayés échus au 2ème trimestre 2025 inclus avec intérêt au taux légal (conformément aux dispositions de l’article 36 du décret du 17 mars 1967) à compter du 20 février 2025, date de la dernière mise en demeure,
• la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,
• une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Mme [D] [E] en tous les dépens dont le montant pourra être directement recouvré par Maître Marion CORDIER, membre de la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIES, Avocat aux offres de droit conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
- rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il convient de renvoyer à son assignation conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

Mme [D] [E], régulièrement assignée par acte remis à l'étude du commissaire de justice le 28 avril 2025, n’a pas constitué avocat.
Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 473 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 5 novembre 2025.

L'affaire a été appelée à l'audience du 19 février 2026 et a été mise en délibéré au 7 mai 2026. A cette date, le délibéré a été prorogé au 4 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d'office lorsqu'elles ont un caractère d'ordre public, notamment lorsqu'elles résultent de l'inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l'absence d'ouverture d'une voie de recours.

Le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu'elles n'ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :
- le relevé de propriété et le titre de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de Mme [D] [E] pour les lots n°306 et 568,
- une mise en demeure en date du 20 février 2025 adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires à la défenderesse pour un montant de 19.915,17 euros,
- un extrait de compte sur la période courant du 1er janvier 2023 au
4 février 2025 pour un solde débiteur de 19.915,17 euros,
- une position de compte pour la période courant du 31 décembre 2023 au
3 avril 2025 pour un solde débiteur de 20.908,11 euros,
- des appels de fonds pour la période courant du 1er juillet 2023 au
31 mars 2025,
- les répartitions individuelles de charges pour les exercices 2022 et 2023,
- les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des
14 décembre 2022, 19 avril 2023 et 23 avril 2024 ayant approuvé les comptes des exercices 2022 et 2023, voté les budgets prévisionnels des exercices 2023, 2024 et 2025 et voté la réalisation de divers travaux.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 19.396,77 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 3 avril 2025, appel de fonds du 2ème trimestre 2025 inclus.

Mme [D] [E] sera donc condamnée au paiement de cette somme.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la défenderesse aux intérêts au taux légal à compter du 20 février 2025, date de la dernière mise en demeure.

Les sommes dues porteront intérêt au profit du syndicat des copropriétaires à compter du 28 février 2025, date de distribution de la lettre de mise en demeure, pour la somme alors exigible de 19.303,83 euros, et à compter du 28 avril 2025, date de l’assignation, pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d'un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l'ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner Mme [D] [E] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Mme [D] [E], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Marion CORDIER, membre de la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIES, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, Mme [D] [E] sera condamné à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS