TJ 78646, 4 juin 2026, RG 25/01292

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
04 JUIN 2026

N° RG 25/01292 - N° Portalis DB22-W-B7J-SZOW
Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sis [Adresse 2] (immatriculation AA5338025) représenté par son syndic, le Cabinet SOGESYM, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 518 824 685 dont le siège est situé [Adresse 3] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Maxence MARSIN, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [N] [Z]
né le 08 Décembre 1990 à [Localité 1] (92),
demeurant [Adresse 4],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

2/ Madame [K] [S]
née le 21 Juillet 1992 à [Localité 2] (78),
demeurant [Adresse 5],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 25 Février 2025 reçu au greffe le 10 Mars 2025.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 19 Février 2026 Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 07 Mai 2026 prorogé au 04 Juin 2026 pour surcharge magistrat.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [N] [Z] et Mme [K] [S] sont propriétaires indivis des lots n°12 et 62 au sein de la [Adresse 1], sise [Adresse 6] [Localité 3].

Faisant grief à M. [N] [Z] et Mme [K] [S] de ne pas régler leurs charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 6] [Localité 3] leur a, par l’intermédiaire de son syndic, adressé plusieurs mises en demeure d'avoir à s'acquitter desdites charges.

En l'absence de règlement de l'arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 7] ([Adresse 8]) (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, le Cabinet SOGESYM, a, par acte de commissaire de justice en date du 25 février 2025, fait assigner M. [N] [Z] et Mme [K] [S] devant le tribunal de céans aux fins de les voir condamner à régler la somme de 23.369,18 euros au titre de leur arriéré de charges.

Aux termes de ses dernières conclusions d'actualisation notifiées par voie électronique le 3 octobre 2025 et signifiées le 30 septembre 2025 à
M. [N] [Z] et Mme [K] [S], respectivement à domicile et à étude, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet SOGESYM, demande au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965, de :
- condamner M. [Z] à lui payer :
• La somme de 235,76 euros arrêtée du 19 mai 2025 au 16 septembre 2025 au titre des charges de copropriété arriérées,
• La somme de 140 euros au titre de l’article 10-1 du code de la copropriété,
- condamner solidairement M. [Z] et Mme [S] à lui payer :
• La somme de 11.804,32 euros arrêtée au 17 avril 2025 au titre des charges de copropriété arriérées, avec intérêts au taux légal (conformément aux dispositions de l’article 36 du Décret du 17 mars 1967) sur la somme de 348,11 euros à compter du 22 juillet 2024, date de la première mise en demeure restée infructueuse du syndic, et sur le surplus à compter de l’assignation,
• La somme de 435,76 euros au titre de l’article 10-1 du code de la copropriété,
• La somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts
• La somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du demandeur, il convient de renvoyer à ses dernières écritures conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

M. [N] [Z] et Mme [K] [S], régulièrement assignés par actes remis à personne le 25 février 2025, n'ont pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 474 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 5 novembre 2025.

L'affaire a été appelée à l'audience du 19 février 2026 et a été mise en délibéré au 7 mai 2026. A cette date, le délibéré a été prorogé au 4 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il sera relevé que les conclusions versées au dossier de plaidoirie du syndicat des copropriétaires ont fait l’objet de rectifications manuelles dans leur dispositif (1.035,76 euros au lieu de 235,76 euros au titre de l’arriéré de charges réclamé à M. [Z] et 11.004,32 euros au lieu de 11.804,32 euros au titre de l’arriéré de charges réclamé à M. [Z] et Mme [S]). Aucun élément ne permettant au tribunal de s’assurer que les conclusions signifiées aux défendeurs non constitués aient comporté ces modifications, il sera retenu la version notifiée par la voie électronique le 3 octobre 2025, ce afin d’assurer le principe du contradictoire.

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d'office lorsqu'elles ont un caractère d'ordre public, notamment lorsqu'elles résultent de l'inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l'absence d'ouverture d'une voie de recours.

Le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu'elles n'ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :
- le relevé de propriété délivré le 13 février 2025 attestant de la qualité de copropriétaires indivis de M. [N] [Z] et Mme [K] [S] pour les lots n°12 et 62,
- la notification au syndic du transfert de propriété en date du 6 mai 2025 dont il résulte que les lots n°12 et 62 du [Adresse 7] ([Adresse 8]) appartiennent désormais en totalité à M. [N] [Z],
- une mise en demeure en date du 22 juillet 2024 adressée par le syndic aux défendeurs pour un montant de 348,11 euros,
- une sommation de payer les charges de copropriété signifiée à M. [Z] le 18 novembre 2024 et à Mme [S] le 25 novembre 2024, pour un montant de 16.136,36 euros dont 198,85 euros de coût d’acte,
- une mise en demeure en date du 15 mai 2025 adressée par le syndic à
M. [Z] pour un montant de 11.836,32 euros,
- une “ultime relance avant transfert du dossier à l’huissier” en date du
12 juin 2025 adressée par le syndic à M. [Z] pour un montant de
11.896,32 euros,
- une mise en demeure en date du 7 août 2025 adressée par le syndic à
M. [Z] pour un montant de 12.180,08 euros,
- un extrait de compte sur la période courant du 1er janvier 2024 au
29 janvier 2025 pour un solde débiteur de 24.194,99 euros,
- un extrait de compte sur la période courant du 1er janvier 2024 au
16 septembre 2025 pour un solde débiteur de 12.180,08 euros,
- des appels de fonds pour la période courant du 1er janvier 2024 au
30 septembre 2025,
- la répartition individuelle de charges pour l’exercice 2023,
- les procès-verbaux des assemblées générales en dates des 19 juin 2023,
26 mars 2024, 2 juillet 2024, 2 octobre 2024, 11 juin 2025 et 7 août 2025 ayant approuvé les comptes des exercices 2022, 2023et 2024, voté les budgets prévisionnels des exercices 2023, 2024, 2025 et 2026 et voté la réalisation de divers travaux.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 11.096,32 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 16 septembre 2025, appel de fonds du 3ème trimestre 2025 inclus, déduction faite des frais qui ne sont pas des charges.

Sur cette somme, la somme de 327,76 euros est afférente à des appels de fonds postérieurs au 6 mai 2025, date de notification du transfert de propriété au syndicat des copropriétaires.

M. [N] [Z], désormais unique propriétaire des lots, sera donc seul condamné à verser cette somme au syndicat des copropriétaires.

M. [N] [Z] et Mme [K] [S] seront condamnés au paiement du reliquat, soit la somme de 10.768,56 euros, au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 17 avril 2025.

Sur la solidarité

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du fondement sur la base duquel les défendeurs devraient être condamnés solidairement.

Il sera donc débouté de cette demande.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l'avocat ou à l'huissier, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d'avocat ou d'huissier qui entrent dans les frais de l'article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme totale de 575,76 euros correspondant aux frais suivants :
- 193,81 euros au titre du commandement de payer du 18 novembre 2024,
- 209,95 euros au titre des frais de signification de l’assignation,
- 172 euros au titre des relances et mises en demeure.

Les frais de commandement de payer, justifiés par la production aux débats dudit commandement et de la facture correspondante, seront retenus au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 à hauteur de 193,81 euros, de même que les frais de mise en demeure du 22 juillet 2024 à hauteur de 32 euros, ladite mise en demeure étant versée aux débats.

En revanche, les frais d’assignation, qui ne relèvent pas de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 mais des dépens, et les autres frais de relances et mises en demeure qui ne présentant pas d'intérêt réel s’agissant de diligences postérieures à l’assignation, ne seront pas retenus à ce titre.

M. [N] [Z] et Mme [K] [S] seront donc condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 225,81 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défendeurs aux intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2024 pour la somme de 348,11 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Les sommes dues porteront intérêt au profit du syndicat des copropriétaires à compter du 25 juillet 2024, date de présentation de la lettre de mise en demeure, pour la somme alors exigible de 266,11 euros, et à compter du
30 septembre 2025, date de signification des conclusions d’actualisation pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d'un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l'ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux. Le syndicat des copropriétaires justifie au demeurant de frais de syndic à hauteur de 600 euros pour la gestion du dossier de recouvrement de charges.

Il convient, dès lors, de condamner M. [N] [Z] et Mme [K] [S] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. [N] [Z] et Mme [K] [S], qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [N] [Z] et Mme [K] [S] seront condamnés à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS