TJ 91228, 4 juin 2026, RG 24/02789

TRIBUNAL
JUDICIAIRE D’[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 04 Juin 2026

AFFAIRE N° RG 24/02789 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QBMV

NAC : 30B

Jugement Rendu le 04 Juin 2026

FE Délivrées le :

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ENTRE :

S.C.I. LES TOURELLES CMB, Société civile immobilière immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 381 249 952, dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Catherine BRAUN, avocate au barreau de PARIS

DEMANDERESSE

ET :

S.A.S. PERSEPHONE JARDIN, Société par actions simplifiée immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 840 344 154, dont le siège social est situé [Adresse 2]

défaillante

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,
Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Tiphaine MONTAUBAN, greffière lors des débats et de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 04 septembre 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 05 Mars 2026 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 04 Juin 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 décembre 2021, la SCI Les tourelles CMB (ci-après société Les tourelles) a donné à bail commercial à la SAS Persephone jardin (ci-après société Persephone) des locaux, parking et espaces verts sis [Adresse 3] à Viry-Châtillon (91), moyennant un loyer annuel HT de 64 800 euros.

Des incidents de paiement sont survenus à compter du début de l’année 2022.

Par acte extrajudiciaire du 22 mai 2023, la société Les tourelles a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par exploit du 04 août 2023, la société Les tourelles a fait assigner la société Persephone en paiement et en acquisition de la clause résolutoire devant le juge des référés de ce tribunal qui, par ordonnance du 19 mars 2024, a dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble de ses demandes.

C’est dans ces circonstances que par exploit du 16 avril 2024, la société Les tourelles a fait assigner au fond la société Persephone devant le tribunal judiciaire d’Évry.

Par jugement avant dire droit du 23 mai 2025, le tribunal a invité la demanderesse à préciser le calcul du solde réclamé, et justifier le cas échéant des règlements intervenus, et produire les justificatifs au titre des charges et taxes foncières, ainsi qu’à signifier ses nouvelles écritures à la partie défaillante.

Par dernières conclusions, notifiées par RPVA le 28 juillet 2025 et régulièrement signifiées le 25 juin 2025 à partie défaillante, la SCI Les tourelles demande au tribunal, au visa des articles 1103 et 1104, 1217 et suivants et 1728 du code civil, et L. 145-41 du code de commerce, de :

-condamner la SAS Persephone jardin à payer à la SCI Les tourelles CMB les sommes suivantes :
*255 853,45 euros arrêtée au 10 juin 2025 au titre de l’arriéré locatif, outre les intérêts au taux de base de l’intérêt légal, à parfaire au jour de la décision à intervenir,
*25 585,34 euros arrêtée au 10 juin 2025 au titre de la clause pénale, à parfaire au jour de la décision à intervenir,
-prononcer de la résiliation du bail commercial conclu entre les parties le 16 décembre 2021, aux torts exclusifs de la SAS Persephone jardin,
-d’ordonner l’expulsion de la SAS Persephone jardin et de tous occupants de son chef des lieux loués sis [Adresse 3] à [Localité 5], dans un délai de 15 jours à compter de la décision à intervenir, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 300 euros par jour de retard,
-fixer une indemnité d’occupation à hauteur de 6 598,60 euros mensuelle, somme équivalente au loyer mensuel actuel jusqu’à la parfaite libération des lieux,
-condamner la SAS Persephone jardin à payer à la SCI Les tourelles CMB la somme 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
-condamner la SAS Persephone jardin aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivre le 22 mai 2023.

* * *

Pour un exposé exhaustif de ses moyens et prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée, la défenderesse n’a pas comparu.

Une nouvelle clôture a été ordonnée en date du 04 septembre 2025.

À l’audience de plaidoirie du 05 mars 2026, les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire sur la qualification du jugement

La défenderesse n’ayant pas constitué avocat, la présente décision sera rendue par jugement réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 472 du même code, l'absence du défendeur, régulièrement cité à l'instance, ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Sur la demande de paiement de l’arriéré de loyers et charges, d’une indemnité d’occupation et sur la clause pénale

L’article 1728 du code civil prévoit l’obligation pour le locataire de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient au bailleur qui sollicite la condamnation du locataire au paiement de loyers, charges et accessoires, de produire les pièces justificatives permettant au tribunal de constater et de vérifier, outre l’existence de l’obligation du locataire, l’exactitude des sommes réclamées.

Il doit fournir un décompte reprenant toutes les sommes dues et les paiements intervenus.

Ces paiements doivent, sauf à justifier d’un accord différent, être imputés conformément aux règles de l’article 1342-10 (anciens 1253 et suivants) du code civil.

En l’espèce, la demanderesse produit bien le bail justifiant des sommes réclamées au titre du loyer, des provisions sur charges et divers frais à la charge des locataires.

Comme le tribunal l’a relevé aux termes de son jugement avant dire droit du 23 mai 2025, le décompte arrêté au 19 mars 2024 présente un solde débiteur de 152 389,70 euros, celui arrêté au 26 septembre 2024, un solde débiteur de 203 300,90 euros.

Le nouveau décompte produit, arrêté à la date du 10 juin 2025, fait état d’un solde débiteur de 255 853,46 euros.

L’article C-CHARGES du contrat de bail stipule que « (…) Une provision pour eau sera supportée en plus du loyer de base dans les mêmes conditions.
Elle est fixée à 60 € HT/mois.
Le Bailleur installera un sous-compteur d’eau permettant de définir les consommations réellement utilisées et régularisera sur justificatif les provisions une fois par an. Ces provisions seront réajustées en fonction des dernières consommations réellement consommées. »

L’article D-Impôts et Taxes prévoit que (…) « Le Preneur prendre à sa charge l’ensemble des taxes et impôts lui afférent relatif aux locaux loués :
-la taxe foncière.
(…)
La clé de répartition pour le calcul de la cote part de la taxe foncière étant : 4 788 / 16 459ème.
Le montant de la provision pour taxe foncière trimestrielle et taxes sur les bureaux sera pour la première année de 3 000,00 € HT (trois mille euros), payable dans les mêmes conditions que le loyer.
Cette provision sera réajustée tous les ans après réception de l’avis d’imposition. »

Conformément aux termes du jugement avant dire droit du 23 mai 2025, la société Les tourelles produit les avis de taxe foncière pour les années 2022 à 2024, et a émis, en date du 10 juin 2025, un avoir après avoir procédé à la régularisation sur ces trois exercices des sommes réellement dues au regard des provisions versées, bien que ces régularisations auraient dû être annuelles.

S’agissant des consommations d’eau, la demanderesse indique que sa locataire ne lui a pas laissé avoir accès au compteur d’eau de sorte qu’elle n’a pas pu procéder à la régularisation de ces charges. Pour autant, le tribunal observe que les stipulations contractuelles prévoyaient l’installation, par le bailleur, d’un « sous-compteur » d’eau, et, d’autre part, que la demanderesse ne justifie d’aucune démarche en ce sens auprès de la défenderesse.

Dans ces conditions, faute de justifier tant des factures de consommations d’eau, nécessairement reçues par la bailleresse de son fournisseur, que des régularisations contractuellement prévues, les sommes comptabilisées au titre des provisions pour eau seront écartées à compter de l’année 2023, premier exercice au cours duquel la régularisation aurait dû intervenir, soit la somme de 1 800 euros ((2 x 720) + (2 x 180)).

S’agissant enfin de la clause pénale, l’article XX-Clause pénale du contrat de bail stipule que « A défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme, à leur date d’exigibilité, le dossier sera transmis à l’huissier et les sommes dues automatiquement majorées de 10 % à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux, et indépendamment de tous frais de commandement et de recette (…) ».

Ces stipulations s’analysent en une clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil puisqu’elle prévoit une majoration du loyer en cas de non-respect par la locataire du versement du loyer à bonne date.

Selon les dispositions précitées, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre, mais le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Si la clause pénale est due dans son principe, le tribunal considère qu’en l’espèce, la majoration de 10 % des sommes dues apparaît manifestement excessive dès lors que la demanderesse ne fait pas état d’un préjudice résultant de la défaillance de la locataire, distinct des frais exposés pour le recouvrement des sommes dues et de la résiliation en justice du bail ; or ce dernier préjudice est grandement couvert par la mise à la charge de la locataire desdits frais.
 
Dès lors, il convient de réduire cette clause pénale à une somme de 5 000 euros.

En conséquence, la société Persephone sera condamnée à verser à la demanderesse les sommes suivantes :

-254 053,46 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 juin 2025,  
-5 000 euros au titre de la clause pénale.

Ces sommes produiront des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être exécutés de bonne foi.

Selon les articles 1224 et 1228 dudit code, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Par ailleurs, l’article 1728 du code civil prévoit que le preneur est tenu, notamment, de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il est constant que la résiliation judiciaire d’un contrat de bail peut parfaitement être poursuivie alors même qu’une clause résolutoire a été stipulée entre parties et rappelée dans les actes comminatoires antérieurs à l’engagement de la procédure ; le choix de l’action est l’apanage du seul créancier des obligations bafouées.

Au reste, dans cette hypothèse de résiliation judiciaire, une mise en demeure ne constitue pas un préalable nécessaire ; à la différence de la résiliation de plein droit qui exige la délivrance d’un commandement, elle n’implique pas que le bailleur ait enjoint au preneur de respecter telle ou telle obligation locative car cette mise en demeure est réalisée par la remise de l’assignation introductive d’instance.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que dès l’année 2022, la locataire n’a pas respecté son obligation de payer son loyer, laissant s’accumuler une dette importante, non régularisée après la délivrance d’un commandement de payer le 22 mai 2023.

La défenderesse n’a pas comparu pour expliquer les raisons de sa défaillance ni justifier avoir régularisé sa situation.

Dès lors, le manquement, réitéré, à l’obligation de payer les loyers sera jugé suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat.

Par suite, il convient d’ordonner l’expulsion de la locataire, selon les modalités fixées dans le dispositif de la présente décision.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre la locataire à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur sollicitant déjà l’indemnisation de son préjudice né de l’occupation illicite de son bien par l’allocation d’une indemnité d’occupation (cf. infra).

Le sort des biens mobiliers se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution rappelées ci-après dans le dispositif de la décision.

Sur la fixation d’une indemnité d’occupation

Il est d’usage en matière de baux ou d’occupation de lieux de fixer l’indemnité d’occupation à un montant compensant d’une part la valeur locative des lieux et d’autre part le préjudice résultant pour le propriétaire du maintien de l’occupant dans les lieux ; cette indemnité est en pratique fixée à un montant égal à celui du loyer et des charges contractuels sur la période.

Il convient donc de fixer ladite indemnité au montant du loyer actuel pour les lots 120 et 122, soit la somme mensuelle de 6 598,60 euros à compter de la résiliation judiciaire du bail commercial, soit, au cas présent, la date du prononcé du jugement.

Sur les dépens

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante, la société Persephone sera condamnée aux entiers dépens.

Il n’y a pas lieu de dire que les dépens comprendront le coût du commandement de payer, la demanderesse ayant poursuivi la résiliation judiciaire du bail et non l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.
Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

La société Persephone, qui succombe, sera également condamnée à payer à la société Les tourelles une somme au titre ses frais irrépétibles que l’équité commande de limiter à 2 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Il y a lieu de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucune circonstance ne commande de l’écarter.
 
PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, en premier ressort,

CONDAMNE la SAS Persephone jardin à payer à la SCI Les tourelles CMB les sommes suivantes :
-254 053,46 euros (deux-cent-cinquante-quatre-mille-cinquante-trois euros et quarante-six centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 juin 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
-5 000 euros (cinq-mille euros) au titre de la clause pénale, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
Et ce jusqu’à parfait paiement ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail commercial conclu le 16 décembre 2021 entre la SCI Les tourelles CMB, d’une part, et la SAS Persephone jardin, d’autre part, concernant les locaux, parking et espaces verts sis [Adresse 3] à Viry-Châtillon (91) ;

DIT que la SAS Persephone jardin est occupante sans droit ni titre ;

ORDONNE à la SAS Persephone jardin ainsi qu’à tous occupants de son chef de libérer lesdits lieux dans les quinze jours suivant la signification de la présente décision ;

ORDONNE, à défaut de libération volontaire des lieux dans ce délai, l’expulsion de la SAS Persephone jardin ainsi que celle de tous occupants de son chef, ceci à défaut de libération volontaire des lieux dans un nouveau délai de quinze jours suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT qu’il n’y a pas lieu au prononcé d’une astreinte ;

RAPPELLE que cette expulsion devra être effectuée conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants, et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que l’enlèvement des meubles et effets se trouvant dans les lieux sera effectué selon les règles fixées par les articles L. 433-1 et suivants, et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation due par la SAS Persephone jardin à compter de la présente décision et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, au montant du loyer actuel pour les lots n° 120 et 121, soit la somme mensuelle de 6 598,60 euros ;

CONDAMNE la SAS Persephone jardin aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SAS Persephone jardin à payer à la SCI Les tourelles CMB la somme de 2 500 euros (deux-mille-cinq-cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires de la SCI Les tourelles CMB ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi fait et rendu le QUATRE JUIN DEUX MILLE VINGT SIX, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,