TJ 38053, 2 juin 2026, RG 26/00052

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DU 02 JUIN 2026

N° Minute : 26/

N° RG 26/00052 - N° Portalis DBYG-W-B7K-DQNZ

Plaidoirie le 05 Mai 2026

Composition du tribunal :

Président : Mme Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY
Greffier : Mme Alexandra ACACIA

Mme Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY, Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU, statuant en référé, a :

Copie exécutoire délivrée le :

à la SELARL FESSLER & ASSOCIES

Copies aux parties délivrées le :

Dans l'affaire opposant :

DEMANDEUR

Monsieur [J] [C]
né le 30 Juillet 1959 à BOURGOIN-JALLIEU (38300)
16 rue Taillefer
66190 COLLIOURE

représenté par la SELARL FESSLER & ASSOCIES, avocats au barreau de GRENOBLE

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [L]
né le 30 Septembre 1984 à MOYEUVRE GRANDE (57250)
18 rue Docteur André Chaix
38300 BOURGOIN-JALLIEU

comparant en personne

rendu l'ordonnance dont la teneur suit, après que la cause ait été débattue le 05 Mai 2026 devant Mme ALMODOVAR-BOY, juge des contentieux de la protection, assistée de Mme ACACIA, Greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 19 août 2025, consenti par Monsieur [J] [C], Monsieur [S] [L] a pris en location un logement situé 18 Rue du Docteur André Chaix - 38300 BOURGOIN-JALLIEU, en contrepartie du versement d'un loyer mensuel d'un montant de 480,00 €.

Par acte de commissaire de justice remis à personne, le 31 octobre 2025, Monsieur [J] [C] ont fait délivrer à Monsieur [S] [L] un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme totale de 1 940,28 € au titre des loyers et charges impayés, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Monsieur [J] [C] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives suivant courrier daté du 03 novembre 2025.

Par acte de commissaire de justice remis à l'étude le 25 février 2026 et dénoncé au représentant de l'État dans le département le 26 février 2026, Monsieur [J] [C] a assigné Monsieur [S] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :
Consater la résiliation du bail consenti à Monsieur [S] [L] le 19/08/25 ;Ordonner la libération des lieux loués, et au besoin l’expulsion avec le concours de la force publique de Monsieur [S] [L] ainsi que de tous occupants de son chef dès la prononcé de l’ordonnance à intervenir ;Condamner Monsieur [S] [L] à payer la somme de 3 140,94 € à titre de provision à valoir tant sur les arriérés locatifs que sur l'indemnité d'occupation qui a courue depuis lors, selon décompte arrêté au 21 janvier 2026, somme à actualiser au jour de l'audience ;Dire que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 31 octobre 2025 ;Condamner Monsieur [S] [L] à payer, à titre provisionnel, à Monsieur [J] [C] une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer plus charges jusqu'à la date effective du départ ;Dire que cette indemnité d'occupation évoluera dans les mêmes termes que le loyer initialement convenu entre les parties ;Condamner Monsieur [S] [L] la somme de 800 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.
Monsieur [S] [L] ne s'est pas présenté aux rendez-vous proposés par l'Udaf de l'Isère afin d'établir un diagnostic social et financier.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 05 mai 2026, en présence de Monsieur [J] [C], régulièrement représenté par son conseil, lequel a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 4 528,69 € suivant décompte arrêté au 04 mai 2026, et s'en est remis oralement à l'acte introductif d'instance, dont il a sollicité l'entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l'appui des prétentions.

Monsieur [S] [L] qui a comparu en personne et qui ne conteste ni le principe ni le montant de la dette a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

L'affaire a été mise en délibéré au 02 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d'ordre public, sont applicables en l'espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l'organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion, en dernier ressort jusqu'à la valeur de 5 000,00 € et à charge d'appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l'article 467 du code procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire.

En l'espèce, le litige est relatif à une demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d'habitation et le défendeur, a comparu en personne.

Dès lors, s'agissant d'une demande indéterminée, la présente ordonnance sera contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la compétence du juge des référés

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce le non paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle certaine et non sérieusement contestable, caractérisant un trouble manifestement illicite au sens de l'article 835 du Code de procédure civile. Cette situation crée également un dommage imminent pour le bailleur, exposé à l'accumulation d'arriérés. Dès lors, en application des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, il appartient au juge des référés d'ordonner les mesures nécessaires, notamment l'octroi d'une provision correspondant aux loyers impayés.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l'article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L.821-1 du code de la construction et de l'habitation.

Monsieur [J] [C] justifie de la saisine de la CCAPEX en versant la copie du courrier qui lui a été adressé le 03 novembre 2025.

Par ailleurs, l'assignation en date du 25 février 2026 a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 26 février 2026 selon les modalités et dans le délai prévus par l'article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que : " la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement ne peut intervenir qu'après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux pendant six semaines. Ce commandement doit rappeler au locataire le délai dont il dispose pour régler, préciser le montant du loyer et des charges, détailler la dette, avertir des risques de résiliation et d'expulsion, et mentionner les possibilités de saisir le FSL ou de demander des délais de grâce au juge. "

Le bail conclu le 19 août 2025 entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers, six semaines après un commandement de payer resté sans effet.

En l'espèce, Monsieur [J] [C] produit aux débats un décompte qui établit que Monsieur [S] [L] ne paie pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le mois d'août 2025.

Au vu de ces impayés, Monsieur [J] [C] a fait délivrer à Monsieur [S] [L], le 31 octobre 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

À l'issue du délai de six semaines courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n'a pas été intégralement réglée auprès de Monsieur [J] [C].

Il convient dès lors de constater que les conditions d'application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 12 décembre 2025.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s'établit à la date du 04 mai 2026 à la somme de 4 528,69 €, au paiement de laquelle Monsieur [S] [L] sera condamné à titre de provision outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d'indemnités d'occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d'une indemnité d'occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d'occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail.

Monsieur [S] [L] sera donc condamné au paiement de cette indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail, intervenue le 12 décembre 2025. et jusqu'à libération effective des lieux.

Cette indemnité d'occupation produira, en application des dispositions de l'article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l'assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur la demande de libération des lieux

L'ancienneté et l'importance de l'arriéré justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux.

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu'à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les délais de paiement

Sur les délais au titre de l'article 24 de la Loi du 6 juillet 1989

En application de l'article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le paragraphe VII du même article prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, si Monsieur [S] [L] a comparu lors de l'audience au cours de laquelle il a pu s'exprimer sur ses difficultés et sa volonté de se maintenir dans le logement en fournissant un effort financier, l'absence totale de reprise du paiement des loyers, comme en atteste le décompte actualisé versé par Monsieur [J] [C] l'empêche de prétendre à l'octroi de ces délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [S] [L], succombant à l'instance, sera condamné à supporter la charge des dépens, qui incluront le coût du commandement de payer.

Compte tenu de la disparité matérielle et financière entre les parties, l'équité commande de ne pas faire droit à la demande exposée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS