TJ 83137, 26 mai 2026, RG 25/02877

/ TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON PÔLE JCP - RÉFÉRÉ

Minute n° 26/00520

N° RG 25/02877 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NUTH

AFFAIRE :

[J]

C/

[X]
[X]

Grosse exécutoire :Me Jérôme COUTELIER-TAFANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN + dossier de plaidoirie - case palais n° 1022

Copie : Me Christophe CAS, avocat au barreau de TOULON + dossier de plaidoirie - case palais n° 43

délivrées le
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 26 MAI 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Monsieur [Z] [J]
né le 04 Avril 1977 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Me Jérôme COUTELIER-TAFANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

à

DÉFENDEURS :

Madame [W] [X]
née le 25 Janvier 1981 à [Localité 3]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
représentée par Me Christophe CAS, avocat au barreau de TOULON

Monsieur [A] [X]
né le 16 Juillet 1980 à [Localité 5] (ALGERIE) (99)
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Adresse 5]
[Localité 4]
représenté par Me Christophe CAS, avocat au barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrat à titre temporaire : Gilles COMBREDET
Greffier : Karine PASCAL

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 06 janvier 2026
Date des débats : 24 Mars 2026
Date du délibéré : 26 Mai 2026

ORDONNANCE :

Rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 26 MAI 2026 par Gilles COMBREDET, magistrat à titre temporaire, assisté de Karine PASCAL, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Vu l'assignation délivrée le 2 décembre 2025 à l’encontre de [X] [A] et [X] [W], ci-après-désignés « les anciens locataires », défendeurs, les conclusions et le dossier vers lesquels il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions du demandeur [J] [Z], ci-après désigné « le bailleur ».

A l’audience initiale du 6 janvier 2025, l’examen de l’affaire a été renvoyé à la demande des parties les 24 février 2026 et 24 mars 2026 date à laquelle elle a été retenue.

A l’audience, le bailleur - demandeur n’est pas présent mais représenté par son conseil lequel maintient ses demandes et sollicite de condamner solidairement les anciens locataires – défendeurs à lui payer par provision les sommes de :
- 6.140,18 euros au titre de l’arriéré locatif arrêtée au 21 janvier 2025 outre intérêts au taux légal à compter de la décision à venir ;
- 2.385,84 euros à titre d’indemnisation des dégradations locatives commises outre intérêts au taux légal à compter de la décision à venir ;
- 3.000,00 euros au titre des dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;
- 1.200,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 21 janvier 2025 et le procès-verbal de constat du même jour.
- juger fondée l’exécution provisoire aux intérêts de [Z] [J] et rejeter toute exécution provisoire au profit de toute autre parte.
Il rajoute «  ils ont quitté les lieux, nous contestons les désordres ».

[X] [A] et [X] [W], anciens locataires et défendeurs ne sont pas présents mais représentés par leur conseil lequel conclut en demandant :
- de juger que le demandeur ne justifie pas de l’existence réelle d’aucune dégradation locative,
- de juger que le demandeur ne justifie pas que les défendeurs soient débiteurs de charges locatives,
- de juger que le demandeur ne justifie de l’existence d’aucun préjudice moral,
- de débouter le demandeur de l’ensemble de ses demandes et à titre reconventionnel de le condamner à payer aux défendeurs par provision la somme de 5.000,00 euros à titre de dommages et intérêts outre 2.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Selon ce qu’autorisent les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé du surplus de leurs moyens.

Les débats clos, la décision est mise en délibéré au 26 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des pièces versées aux débats que le demandeur [J] venant aux droits de [U] [R] était lié par un bail du 4 avril 2013 aux défendeurs (anciens locataires) pour un logement de type 3 sis [Adresse 6].

Par préavis du 21 décembre 2024, les anciens locataires donnaient congé au bailleur avec effet au 21 janvier 2025. Un état des lieux a été effectué le 21 janvier 2025 à la demande du bailleur par commissaire de justice en présence des deux locataires.

Le même jour 21 janvier 2025, le bailleur faisait délivrer une sommation de payer aux locataires au titre des impayés de loyers, charges, taxes pour un montant de 7.103,56 euros et faisant suite à une tentative de conciliation le 11 décembre 2024 portant sur un différend concernant le montant du reliquat des charges et sur des travaux devant être exécutés.

Les anciens locataires, défendeurs à l’instance, font valoir une contestation non seulement sur le montant de la dette locative mais sur le paiement de travaux suite à des dégradations.

Attendu les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Attendu les dispositions de l’article 1353 « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

Attendu les dispositions de l’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ;

Attendu les dispositions de l’article 835 du même code, le juge peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Sur la dette locative contestée :

A la la lecture du dossier il s’avère que sur le montant de la dette il n’y a pas matière à une contestation sérieuse de la part des anciens locataires – défendeurs.

En effet, le demandeur – ancien bailleur, apporte au soutien de ses dires :
- le bulletin de conciliation du 19 avril 2024, en présence du conciliateur de justice, dans lequel il est reconnu par les locataires la dette de 3.861,94 euros au titre des loyers et charges arrêtée au 1er janvier 2023,
- l’avis d’impôts locaux portant sur la taxe des ordures ménagères de 2023 (265,00€) et 2024 (275,00€),
- le compte de copropriété des charges annuelles pour l’année 2023 concernant le logement dont s’agit pour un montant de 3.075,98 euros,
- le bulletin annuel des charges par le syndic de la copropriété (agence immobilière FONCIA) année 2024 pour le logement dont s’agit « lots 3 et 4 (appart. 03 + cave 04) » la répartition étant faite en fonction des tantièmes pour un montant de 3.013,36 euros dont 957,49 euros de consommation d’eau froide et 1.089,73 euros pour l’eau chaude sur relevés compteurs,
- la sommation de payer faisant état des montants ci-dessus mentionnés.

Il s’ensuit que :
- pour la créance précédente au 1er janvier 2023 la somme due était de 3.861,94,
- que pour l’année 2023 elle était selon le calcul ci-après :
– Montant total annuel des loyers et provisions sur charges dus par les locataires : 926,00€x12 =11.112,00€
– Montant total annuel des loyers et provisions sur charges versés par les locataires : 9.048,00€
– Montant total annuel des charges récupérables dues pour le logement par les locataires : 3.075,98€
– Montant taxe O.M. 2023 due pour le logement par les locataires : 265,00€
Total du par les locataires année 2023 : 9.048,00 + 3.075,00 + 265,00 – 11.112,00 = 1.276,00 euros
- que pour l’année 2024 elle était dans le même ordre de calcul 9.048,00 + 3.013,36 + 275 – 11.272,00 = 1.064,36 euros.
Total du par les locataires année 2025 au prorata de 21 jours du mois de janvier : 680,88 euros.

Il sera constaté que la dette locative de [X] [A] et [X] [W] s’élève à 6.883,18€ dont il sera déduit le dépôt de garantie de 743,00 € soit la somme due de 6.140,18 euros à laquelle ils seront condamnés solidairement par provision à payer au demandeur [Z] [J] avec intérêts de droit au taux légal à compter de la présente décision.

Sur le paiement d’une indemnité au titre des travaux pour les dégradations :

Il est produit (pièce n°9 défendeurs) par les anciens locataires un état des lieux constaté sur leur demande par commissaire de justice le 11 décembre 2024 faisant état de dégradations, mauvais état des peintures et fermetures, présence de moisissures.
Il est produit (pièce n°13 demandeur) par le bailleur un complément de photos des lieux comportant des commentaires pour justifier du défaut de propreté. Ces photos ne sont pas le produit du constat du commissaire de justice. Elles ne sont pas contradictoires, Il n’en sera pas tenu compte.

Les défendeurs au soutien de leur propos produisent également le courrier (pièce n°2 défendeurs) de leur ancienne propriétaire des lieux en la personne de [R] [U] qui les remercie dans le cadre de leur situation d’avoir été des locataires comme tout le monde en souhaite. Ils produisent également un courrier adressé au demandeur et faisant état des problèmes d’humidité, de calcaire, de loge du gardien, de baie vitrée, de la cabine de douche et en premier lieu de la réponse tardive du bailleur à leurs problèmes. Ce dernier a répondu par mail du 3 novembre 2024 (pièces n°4 et 5 défendeurs).

Force est de constater que seul l’état des lieux entrant (pièce n°3 demandeur) établi contradictoirement avec le mandataire de l’ancienne propriétaire ci-dessus désignée et les locataires le 22 avril 2013 peut être pris en considération.
Il en résulte que le 22 avril 2013 l’appartement dont s’agit était en bon état général et quelques défauts étaient signalés tels que :
1/ Entrée : traces sales sur les murs,
2/ Séjour : frange du séjour commençant à s’arracher côté gauche, volet de gauche un gros écart dû au frottement de la poignée,
3/ Chambre 1 : avec traces d’usage, baie coulissante ne verrouille pas,
4/ Chambre 2 : baie coulissante ne verrouille pas, trace d’usage au bas des murs,
5/ Salle de bain :plafond mauvais état, craquelé, coupure sur le flexible sous le pommeau,
6/ Wc : fuite par intermittence de la cuvette,
7/ Cuisine : avec un gros éclat sur carrelage sous le radiateur, craquelure au plafond,
8/ Cellier : traces sales et deux trous sur les murs,
9/ Balcon : plusieurs petits éclats du carrelage, traces sales sur les parois.

Il est produit (pièce n°4 demandeur) par le demandeur un état des lieux sortant établi contradictoirement en présence des anciens locataires par commissaire de justice mandaté par le bailleur à la date du 21 janvier 2025 lors de la remise des clés.
Cet état des lieux effectué après plus de 11 ans après l’entrée dans les lieux par [X] [A] et [X] [W] permet de se rendre compte que l’appartement est restitué en bon état, hormis quelques traces de salissures, sans dégradations apparentes et de toute évidence surprenant au regard de la vétusté qui serait en droit d’être admise.
En conséquence, rien ne justifie des travaux à la charge des anciens locataires.
Cette demande de paiement d’une indemnité au titre de travaux sera rejetée.

Sur le paiement d’une indemnité au titre du préjudice moral :

Le préjudice moral invoqué par le demandeur n’est pas justifié. Les locataires ont restitué un logement en bon état d’usage tel qu’il en ressort du constat du commissaire de justice. L’inexécution du paiement des loyers en temps et en heure ayant entraîné la dette locative est due au fait que le locataire [X] [A] a perdu son emploi et qu’il en a avisé le bailleur par son courrier de demande de congé du 17 décembre 2024.
Cette demande sera rejetée.

Sur les autres demandes :

Les défendeurs seront déboutés du reste de leurs demandes, fins et conclusions.

Le demandeur [J] [Z] a été contraint d’agir en justice pour obtenir le paiement de ses loyers et charges dus par les défendeurs [X] [A] et [X] [W].

[X] [A] et [X] [W] seront condamnés in solidum à payer à [J] [Z] une somme que l’équité commande de fixer à 700,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

[X] [A] et [X] [W] seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance en ce compris la sommation de payer et, conformément aux dispositions de l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à frais partagé par moitié le constat d’état des lieux sortant du 21 janvier 2025.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Le demandeur sera débouté du reste de ses demandes, fins et conclusions.

PAR CES MOTIFS