TJ 76351, 26 mai 2026, RG 25/00932

MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 26 MAI 2026

N° RG 25/00932 - N° Portalis DB2V-W-B7J-G7PR
NAC : 5AA Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

DEMANDEUR :

Monsieur [H] [Y]
né le 25 Mars 1952 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Représenté par Maître Adam LAKEHAL, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par Maître Sophie HAUSSETETE de la SCP PATRIMONIO PUYT-GUERARD HAUSSETETE, avocats au barreau du HAVRE

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [I] [O], demeurant [Adresse 2]

Non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Marina MOUNTSOU

DÉBATS : en audience publique le 30 Mars 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire

dernier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargé des contentieux de la protection et Marina MOUNTSOU, Greffier au siège de ce Tribunal, [Adresse 3]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 décembre 2022 à effet au 13 décembre 2022, Monsieur [H] [Y], représenté par son administrateur de biens, le cabinet CITYA LECOURTOIS, a donné à bail à Monsieur [J] [I] [O] un appartement au rez-de-chaussée, porte droite dans l’immeuble situé [Adresse 4] au [Localité 2], moyennant le paiement mensuel par avance le 1er de chaque mois d’un loyer initial de 368 euros, outre une provision sur charges de 37 euros.

Un dépôt de garantie de 368 euros a été versé par le locataire.

Un état des lieux d’entrée a été établi le 13 décembre 2022 de façon contradictoire entre Monsieur [I] [O] et la société SNEXI, représentant le bailleur.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 avril 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 2 578,57 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 3 avril 2024, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Monsieur [I] [O] a donné congé par lettre reçue le 23 avril 2024 par l’administrateur de biens du bailleur.

Un état des lieux de sortie a été établi le 30 juillet 2024 de façon contradictoire entre les parties, avec restitution des clés à cette date.

Se plaignant d’une somme restant due à hauteur de 3 961,06 euros, Monsieur [Y] a saisi le 14 avril 2025 un conciliateur de justice qui a établi le 19 mai 2025 un procès-verbal de carence, Monsieur [I] [O] ne s’étant pas présenté au rendez-vous fixé.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2025, Monsieur [Y] a fait assigner Monsieur [I] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du HAVRE aux fins de lui demander de :
- condamner Monsieur [I] [O] au paiement de la somme de 3 961,06 euros au titre des loyers et charges, ainsi que de frais de remise en état après déduction du dépôt de garantie ;
- le condamner au paiement d’une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et malicieuse ;
- le condamner au paiement d’une somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- le condamner au paiement des entiers dépens d’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;
- juger qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire au visa des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile demeurant la nature l’affaire.

L’affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 1er décembre 2025 a été renvoyée de façon contradictoire à l’audience du 30 mars 2026 à la demande de Monsieur [I] [O] pour lui permettre de se faire assister par un avocat.

A l’audience du 30 mars 2026, Monsieur [Y], représenté par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes.

Monsieur [I] [O] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 26 mai 2026.
MOTIFS

Sur l’absence du défendeur

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

En l’espèce, Monsieur [Y] produit un décompte en date du 23 mars 2026 par lequel il revendique une créance de 3 961,06 euros se décomposant comme suit :
- 3 913,96 euros au titre des loyers et charges impayés ;
- 357,10 euros à titre de réparations locatives ;
- 58 euros à titre de frais divers ;
sous déduction du dépôt de garantie de 368 euros.

S’agissant de l’arriéré de loyers et charges et des frais divers

Selon les dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’est réputée non écrite notamment toute clause :
b) par laquelle le locataire est obligé de souscrire une assurance auprès d'une compagnie choisie par le bailleur ;
i) qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble ;
k) qui impose au locataire la facturation de l'état des lieux de sortie dès lors que celui-ci n'est pas établi par un commissaire de justice dans le cas prévu par l'article 3-2 ;
p) qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de 700 du code de procédure civile ;

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Il ressort du décompte que l’arriéré de loyers et de charges réclamé à hauteur de 3 913,96 euros comprend :
- des primes « contribution attentat annuelle MRH » pour un montant de 17,70 euros ;
- des « primes mensuelles MRH » pour un montant de 143 euros ;
- et des « frais de courtage MRH » pour un montant de 105 euros ;
- des frais d’impayés pour un montant de 162 euros.

En l’espèce, le bailleur ne produit aucune pièce justifiant de tous les frais « MRH » dont il demande paiement à son profit. Au surplus, il apparaît, au vu de l’intitulé de ces frais, qu’il s’agit de sommes appelées, par son administrateur de biens, en même temps que les loyers et les charges pour une assurance multirisque habitation et des frais de courtage en vertu de contrats inconnus qui auraient été souscrits par le locataire auprès d’une compagnie d’assurance et d’une compagnie de courtage tout aussi inconnues, non demanderesses à l’instance. Ces frais ne constituent ni des loyers ni des charges dus au bailleur et doivent donc être déduits de sa créance.

Il en est de même des frais d’impayés appliqués par l’administrateur de biens qui constituent des pénalités proscrites par l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989.

Il en résulte que l’arriéré au titre des loyers et charges réclamé par le bailleur à hauteur de 3 913,96 euros doit être ramené à la somme de 3 486,26 euros.
S’agissant des frais divers réclamés à hauteur de 58 euros, il se composent de frais d’impayés pour 18 euros et de « frais d’EDL manqué » pour 40 euros, appliqués par l’administrateur de biens, là encore en contravention avec l’article 4 susvisé. Ces frais doivent donc être également rejetés.

S’agissant des réparations locatives

Selon les dispositions de l’article 1730 du code civil : s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que « le locataire est obligé : (…)

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (…) »

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 en son article 1er dispose que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant et les menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements. Le décret énumère en annexe les réparations ayant notamment le caractère de réparations locatives dont le maintien en état de propreté des parties intérieures et les menues réparations des boutons et poignées de portes.

Il résulte de ces dispositions qu'il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, en tenant compte de l’usure normale de ceux-ci dont il ne saurait être tenu responsable.

Dans le cas contraire, l'existence de désordres ou de dégradations locatives caractérise une faute de la part du locataire à l'égard de ses obligations contractuelles, qui peut entraîner la mise en jeu de sa responsabilité et sa condamnation à indemniser le propriétaire à hauteur du coût de la remise en état des lieux loués.

Selon les dispositions de l'article 9 du code de procédure civile : "il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention."

En l’espèce, le bailleur verse aux débats une estimation d’un montant de 357,10 euros TTC pour :
- le nettoyage des lieux à hauteur d’un forfait de 180 euros ;
- le remplacement des joints silicone abimés dans la cuisine et la salle de bains à hauteur de 85,80 euros ;
- le remplacement d’une poignée de porte abîmée de la cuisine pour 27,50 euros ;
- le remplacement du bloqueur de manivelle cassé d’un volet de la cuisine pour 11 euros ;
- le remplacement d’une bonde de la baignoire dont la chainette est cassée pour 8,80 euros ;
- et des frais de déplacement pour les travaux pour 44 euros.

Il ressort de la comparaison des états des lieux d’entrée du 13 décembre 2022 et de sortie du 30 juillet 2024 que ces frais de remise en état sont justifiés et proportionnés.

Sur les comptes entre les parties

Il résulte de ce qui précède que les comptes entre les parties s’établissent comme suit :
- arriéré de loyers et de charges : 3 486,26 euros ;
- réparations locatives : 357,10 euros
- à déduire : dépôt de garantie de 368 euros
Total dû : 3 475,36 euros.

Monsieur [I] [O] sera donc condamné à payer à Monsieur [Y] la somme de 3 475,36 euros au titre des impayés de loyers et charges et réparations locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie .

Sur la demande en dommages et intérêts

Selon les dispositions de l’article 1231-6 du code civil : les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce, Monsieur [Y] n’établit pas que la carence dans le paiement des sommes dues serait la conséquence de la mauvaise foi de Monsieur [D] [O] et il ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement, réparé par l’intérêt au taux légal sur la somme due.

Il est donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [I] [O], partie succombante, sera dès lors condamné aux dépens, y inclus notamment le coût du commandement de payer du 15 avril 2024 et de l'assignation.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de Monsieur [Y] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS