TJ 76351, 26 mai 2026, RG 25/00933

MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 26 MAI 2026

N° RG 25/00933 - N° Portalis DB2V-W-B7J-G7PS
NAC : 5AA Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

DEMANDEURS :

Monsieur [H] [S]
né le 26 Mars 1979 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Comparant en personne

Madame [C] [Y] épouse [S]
née le 17 Août 1981 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]

Comparante en personne

DÉFENDEURS :

Monsieur [G] [O]
né le 10 Mai 1989 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

Représenté par Maître Estelle LANGLOIS de la SELARL SELARL ESTELLE LANGLOIS, avocats au barreau du HAVRE

Madame [P] [B] épouse [O]
née le 18 Avril 1984 à [Localité 4], demeurant [Adresse 4] - [Localité 5] [Adresse 5][Localité 6]

Représentée par Maître Estelle LANGLOIS de la SELARL SELARL ESTELLE LANGLOIS, avocats au barreau du HAVRE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Marina MOUNTSOU

DÉBATS : en audience publique le 30 Mars 2026

JUGEMENT : contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargé des contentieux de la protection et Marina MOUNTSOU, Greffier au siège de ce Tribunal, [Adresse 6]

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 2 novembre 2023, Monsieur [H] [S] et Madame [C] [Y] épouse [S] ont donné à bail meublé, pour une durée d’un an renouvelable, à Monsieur [G] [O] et Madame [P] [B] épouse [O] une maison individuelle avec jardin située [Adresse 7] à [Localité 7], moyennant le paiement d’avance avant le 5 de chaque mois d’un loyer mensuel de 1 050 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juin 2025, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme principale de 4 800 euros au titre de l’arriéré dû au 1er octobre 2025, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement a été signalé le 4 juin 2025 à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 juillet 2025, les époux [S] ont fait assigner les époux [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du HAVRE aux fins de solliciter le constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, l’expulsion des époux [O], leur condamnation solidaire à leur payer une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, une somme de 5 050 euros au titre de l’arriéré dû jusqu’au terme de juillet 2025 inclus, une indemnité de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 28 juillet 2025.

Un plan d’apurement a été conclu le 30 septembre 2025 entre les parties permettant aux époux [O] d’apurer la dette locative à compter du 15 octobre 2025 par mensualités de 125 euros en sus du paiement des loyers courants.

L’affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 1er décembre 2025, a été renvoyée à celle du 30 mars 2026 lors de laquelle elle a été plaidée.

Aucun diagnostic social et financier n’a pu être établi, les locataires ne s’étant pas présentés au rendez-vous fixé.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, Monsieur et Madame [S] ont comparu en personne. Ils ont repris les termes de leur assignation en actualisant leur demande au titre de l’arriéré à la somme de 8 568 euros jusqu’au terme de mars 2026 inclus.

Ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire au motif que les époux [O] n’ont pas repris le paiement des termes courants, le plan d’apurement n’ayant pas été respecté. Ils estiment que leur mauvaise foi est caractérisée, Monsieur [O] percevant un revenu mensuel de 3 000 euros suffisant.

Ils contestent le préjudice de jouissance invoqué par les époux [O] en faisant valoir que le dysfonctionnement de la chaudière, auquel ils ont remédié, tenait à un aquastat défectueux ralentissant mais n'empêchant pas la production d’eau chaude, la cheminée fonctionnelle contribuant à maintenir une température normale dans le logement. Ils soutiennent avoir fait réaliser les travaux de plomberie et de réfection des fenêtres dès signalement de désordres par les locataires, que ceux-ci connaissaient l’absence de VMC lors de leur entrée dans les lieux et qu’il leur appartient d’assurer une aération régulière des pièces conformément à l’usage normal d’une maison ancienne. Ils indiquent ne pas pouvoir faire de travaux sur les extérieurs, faute de percevoir les loyers. Ils exposent enfin que le diagnostic de performance énergétique (DPE) a bien été établi et transmis aux locataires avant la procédure, sans qu’il n’ait de conséquence sur le caractère indécent ou inhabitable du logement.

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées et soutenues à l’audience, les époux [O], représentés par leur avocat, demandent au juge de :
à titre principal :
- débouter Monsieur et Madame [S] de l’intégralité de leurs demandes ;
- leur accorder des délais de paiement à hauteur de 125 euros par mois pendant 35 mois avec paiement du reliquat lors de la 36ème mensualité ;
- ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire ;
- condamner Monsieur et Madame [S] à leur payer une somme de 15 225 euros à titre de dommages intérêts pour préjudice de jouissance ;
-les condamner à payer à Maître Estelle LANGLOIS la somme de 1 368,08 euros en application de l’article 700 alinéa 2 du code de procédure civile ;
- écarter l’exécution provisoire.

A l’audience, les époux [O] indiquent avoir rencontré des difficultés financières à la suite de problèmes de santé de Monsieur [O], leur budget étant d’autant plus serré qu’ils ont 4 enfants. Ils exposent avoir proposé un échéancier qui a été accepté par les bailleurs et effectuer des règlements dès qu’ils en ont la possibilité, Monsieur [O] ayant retrouvé un emploi plus rémunérateur. Ils maintiennent leur demande de délais de paiement selon l’échéancier visé dans le dispositif de leurs conclusions, avec suspension des effets de la clause résolutoire.

A l’appui de leur demande de dommages intérêts, ils estiment subir un trouble de jouissance depuis leur entrée dans les lieux, le logement n’étant pas décent au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.
Ils soutiennent que le clos n’est pas garanti, les fenêtres laissant passer l’air et l’eau, qu’il n’existe pas de VMC dans la salle de bains et que le logement est difficile à chauffer avec une humidité omniprésente, générant, en dépit de l’aération régulière des pièces, de la moisissure sur les meubles et les vêtements et des problèmes respiratoires pour Madame [O]. Ils font valoir qu’ils ignoraient lors de la conclusion du bail que le logement était énergivore, le DPE établi en 2018 ne leur ayant été transmis qu’en cours de procédure.
Ils indiquent en outre que l’accès à la maison est dangereux en raison du mauvais état des ardoises du chemin d’accès et du garde-corps de la terrasse, les bailleurs refusant de faire les travaux qui leur incombent. Ils exposent enfin avoir dû attendre 10 mois pour que la panne de la chaudière soit réparée.

Pour un exposé plus complet de leurs moyens, il en sera référé à leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 26 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Les époux [S] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’Etat dans le département le 28 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 1er décembre 2025.

Ils ont également saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, étant souligné que cette formalité n’est pas requise à peine d’irrecevabilité pour les bailleurs personnes physiques selon les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Leur demande est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Selon les dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail comporte une clause résolutoire qui ne vise aucun délai pour apurer la dette locative. Néanmoins, le bail ayant été conclu le 2 novembre 2023, soit après le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, le délai de 6 semaines pour apurer les causes d’un commandement de payer sous peine d’acquisition de la clause résolutoire relève des effets légaux du contrat de bail.

Un commandement de payer a été signifié aux locataires le 4 juin 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 4 800 euros n’a pas été réglée dans le délai de six semaines imparti.

Par ailleurs, le plan d’apurement convenu le 30 septembre 2025 ne comporte pas de renonciation des bailleurs à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 juillet 2025.

Sur la demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l'espèce, les locataires n’ont pas repris le paiement du loyer courant puisqu’il ressort du décompte qu’ils n’ont effectué aucun règlement au titre du terme de mars 2026 exigible au jour de l’audience depuis le 5 mars, ceux-ci n’ayant au demeurant effectué que des règlements de 125 euros pour les termes respectifs de janvier et février 2026 et aucun règlement au titre du terme de décembre 2025. A cet égard, les bailleurs s’opposent à l’octroi de délai de paiement sur le fondement de l’article 24 précité. Il n’est donc pas possible d’accorder ces délais aux époux [O].

Il convient donc de rejeter leur demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Sur la demande d’expulsion

Les locataires n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper les lieux, il convient de leur ordonner ainsi qu’à tous les occupants de son chef de les quitter, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser les bailleurs à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Aucune circonstance ne justifiant la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions de l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
Selon les dispositions de l’article 220 du code civil : chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l'entretien du ménage ou l'éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l'un oblige l'autre solidairement.

Cette solidarité légale s’applique au règlement de l’indemnité d’occupation.

En l’espèce, les époux [O] occupent les lieux, constituant le logement familial, sans droit ni titre depuis le 17 juillet 2025, date de la résiliation du bail.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de condamner solidairement les époux [O] à son paiement à compter du 17 juillet 2025 jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande au titre de l’arriéré

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, les bailleurs versent aux débats le bail et un décompte sur la base duquel ils revendiquent un arriéré de 8 568 euros dû au 30 mars 2026, terme de mars 2026 inclus.

Les époux [O] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés solidairement à payer cette somme à Monsieur et Madame [S].

Sur la demande reconventionnelle au titre du préjudice de jouissance

Il résulte des dispositions combinées des articles 1719, 1720, 1721 du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur doit délivrer un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et en bon état d’usage et de réparation avec des équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat, y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués, assurer au locataire la jouissance paisible du logement, le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle et l’indemniser des pertes en résultant.

Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.

Dans sa version en vigueur lors de la prise à bail le 2 novembre 2023, l’article 2 de ce décret indique que le logement doit notamment satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
- Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation ;
- Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes ;
- Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
- La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
- Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
- Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

L’article 3 de ce décret dispose en outre que le logement doit comporter une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

Il résulte des dispositions combinées des articles 1732 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et qu’il doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements ainsi que l’ensemble des réparations.

Selon les dispositions de l’article 9 du même code, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Les bailleurs produisent l’état des lieux d’entrée établi de façon contradictoire le 2 novembre 2023 mentionnant un logement dont tous les revêtements et équipements sont en bon état, hormis un papier peint abîmé dans la chambre 1 et la fermeture d’une fenêtre dans la cuisine à corriger.

A l’appui des différents désordres allégués, les locataires produisent des photographies non datées et deux attestations de témoin les reprenant. Ces pièces ne permettent toutefois pas d’établir que l’humidité ainsi que le mauvais état du chemin d’accès et du garde-corps de la terrasse seraient consécutifs à un manquement des bailleurs à leurs obligations, plutôt qu’à un défaut d’entretien des locataires, alors que la charge de la preuve de leur origine pèse sur ces derniers. Aucune pièce ne vient notamment justifier de la nécessité d’installer une VMC, de nombreux logements en étant dépourvus sans que des désordres ne se manifestent pour autant.

S’agissant des fenêtres, les bailleurs produisent une facture du 6 mars 2024 de Monsieur [K] [N], entrepreneur individuel portant sur la réfection de la fenêtre de la cuisine et des fenêtres de l’étage, ainsi qu’une attestation de ce dernier, indiquant avoir fait le tour de toutes les fenêtres, qui ne sont pas neuves mais toujours entretenues. Les locataires ne justifient pas de la persistance de désordres depuis. Seule la mauvaise fermeture de la fenêtre de la cuisine entre le 2 novembre 2023 et le 6 mars 2024 peut ainsi être retenue.

S’agissant de la panne de la chaudière, les bailleurs produisent une plainte par laquelle ils reconnaissent que celle-ci est tombée en panne en plein hiver 2023 impactant la fourniture d’eau chaude et une facture de l’entreprise [I] [M] du 1er octobre 2024 portant sur le remplacement de l’aquastat et la réfection du branchement électrique. Le trouble de jouissance allégué par les locataires pendant 10 mois du fait de cette panne sera retenu, les bailleurs ayant manqué pendant cette durée à leur obligation de délivrer cet équipement en bon état de fonctionnement.

S’agissant du caractère énergivore du logement, les bailleurs produisent le DPE établi le 11 mai 2018, valable jusqu’au 10 mai 2028, mentionnant que le logement est classé E pour les consommations énergétiques et classé G pour les émissions de gaz à effet de serre. Toutefois, l’article 3 bis du décret du 30 janvier 2002 issu du décret n° 2023-796 du 18 août 2023, prévoyant un niveau de performance énergétique minimal requis pour répondre aux critères du logement décent, n’est entré en vigueur que le 1er janvier 2025 et ne s’applique ainsi qu’aux baux conclus ou renouvelés à compter de cette date. En l’espèce, le bail a été conclu le 2 novembre 2023 pour une durée d’un an renouvelable tacitement. L’article 3 bis susvisé aurait donc eu vocation à s’appliquer au renouvellement du bail à compter du 3 novembre 2025. Or, le bail est résilié depuis le 17 juillet 2025. Ce chef de préjudice sera dès lors écarté.

En conséquence, au vu de l’ensemble de ces éléments, l’indemnisation pour le trouble de jouissance des époux [O] sera évaluée à un mois de loyer, soit la somme de 1 050 euros.

Il sera ordonné la compensation des créances réciproques entre les parties.

Sur les délais de paiement de droit commun

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier.

En l’espèce, la proposition des époux [O] tendant à pouvoir apurer leur dette par mensualités de 125 euros ne leur permet pas de la régler dans le délai maximal de deux ans.

Leur demande est donc également rejetée sur ce fondement.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur et Madame [O], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens y inclus notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture, mais à l’exclusion du coût de la saisine de la CCAPEX qui était inutile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de Monsieur et Madame [S] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS