TJ 76351, 26 mai 2026, RG 26/00063

MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 26 MAI 2026

N° RG 26/00063 - N° Portalis DB2V-W-B7K-HCSU
NAC : 5AA Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

DEMANDEURS :

Monsieur [Q] [F]
né le 09 Mars 1951 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1] [Localité 2]

Représenté par Me Lucie CAILLIERET-GRAUX, avocat au barreau du HAVRE

Madame [E] [S] épouse [F]
née le 08 Juillet 1949 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1] [Localité 2]

Représentée par Me Lucie CAILLIERET-GRAUX, avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [R]
né le 09 Mars 1985 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

Représenté par Madame [K] [B] épouse [R], munie d'un pouvoir

Madame [K] [B] épouse [R]
née le 21 Septembre 1985 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

Comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Marina MOUNTSOU
DÉBATS : en audience publique le 30 Mars 2026

JUGEMENT : contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargé des contentieux de la protection et Marina MOUNTSOU, Greffier au siège de ce Tribunal, [Adresse 4]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 juillet 2022, à effet au 5 septembre 2022, Monsieur [Q] [F] et Madame [E] [S] épouse [F] ont donné à bail à Monsieur [C] [R] et Madame [K] [B] épouse [R] une maison d’habitation située [Adresse 5] à [Localité 6], moyennant le paiement mensuel d’avance d’un loyer initial de 980 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2025, Monsieur et Madame [F] ont fait délivrer à Monsieur et Madame [R] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 2 173 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 17 octobre 2025, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur et Madame [R] le 28 octobre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 janvier 2026, Monsieur et Madame [F] ont fait assigner Monsieur et Madame [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du HAVRE aux fins de lui demander de :
- constater le jeu de la clause résolutoire, et ainsi constater la résiliation du bail d’habitation principale passé entre les parties ;
- ordonner l’expulsion des défendeurs, corps et biens et celle de tout bien et de toute personne introduite par eux dans le logement, avec le concours de la force publique si besoin est ;
- condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 5 113 euros représentant les loyers et les charges suivant situation arrêtée au 6 janvier 2026, déduction faite des acomptes perçus à la date sus énoncée ;
- condamner solidairement, à compter du jour suivant la date à laquelle l’arriéré de loyers et charges sera fixé, les défendeurs, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle dont le montant correspondra au loyer et charges mensuels à échoir, tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, avec revalorisation possible et sans plafonnement forfaitaire, et ce jusqu’au jour de la libération effective du logement ;
- condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner solidairement les défendeurs aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement, du procès-verbal de saisie conservatoire et de l’assignation, ainsi que des actes de procédure qui en suivront ;
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à venir, nonobstant l’exercice de toutes voies de recours, cette créance n’étant pas définitive et pour éviter qu’elle ne prenne des proportions trop importantes, et ne devienne, par la même, irrécouvrable.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 14 janvier 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 mars 2026, lors de laquelle elle a été plaidée.

Un diagnostic social et financier a été réalisé et ses conclusions ont été lues lors de l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, Monsieur et Madame [F], représentés par leur conseil, ont repris les termes de leur assignation. Ils ont actualisé leur demande au titre de l’arriéré à la somme de 7 073 euros selon décompte arrêté au 23 mars 2026, hors frais de procédure. Ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement en l’absence de reprise du paiement intégral du terme courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [R] a comparu en personne, munie d’un pouvoir pour représenter son époux Monsieur [R]. Ils ont indiqué que leurs difficultés financières sont liées à des problèmes de santé, avoir 5 enfants à charge et avoir vainement sollicité un relogement dans le parc social. Ils ont produit des justificatifs de leurs revenus mensuels actuels pour un montant de l’ordre de 3 560 euros, prestations sociales incluses. Madame [R] a justifié faire l’objet d’une procédure de surendettement selon mesures imposées par la commission de surendettement de Seine Maritime le 29 août 2023 ne portant pas sur la dette locative en cause, celle-ci étant née postérieurement. Ils ont demandé à pouvoir apurer leur dette locative par mensualités de 200 euros en plus du paiement des termes courant avec suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

La décision a été mise en délibéré au 26 mai 2026.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur et Madame [F] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’Etat dans le département le 14 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience.

Ils ont également saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l’assignation, étant souligné que cette formalité n’est pas requise à peine d’irrecevabilité pour les bailleurs personnes physique selon les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Leur demande est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines, et non plus à deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Selon les dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’il pourra être résilié de plein droit en cas de non-paiement des loyers ou charges échus deux mois après un commandement de payer resté sans effet.
Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 24 octobre 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2 173 euros n’a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Cette dette est née postérieurement aux mesures imposées par la commission de surendettement de Seine Maritime le 29 août 2023.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 décembre 2025.

Sur les délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l'espèce, Monsieur et Madame [R] n’ont pas repris avant l’audience le paiement intégral du loyer courant.

Il n’est donc pas possible de leur accorder des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Sur la demande d’expulsion

Les locataires n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper les lieux, il convient de leur ordonner ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de les quitter, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser les bailleurs à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Aucune circonstance ne justifiant la réduction du délai prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions de l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
Selon les dispositions de l’article 220 du code civil : chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l'entretien du ménage ou l'éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l'un oblige l'autre solidairement.

Cette solidarité légale s’applique au règlement de l’indemnité d’occupation.

En l’espèce, Monsieur et Madame [R] occupent les lieux sans droit ni titre à compter du 25 décembre 2025, date de la résiliation du bail et il n’est pas contesté que le logement est leur résidence principale et celle de leurs enfants.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été du si le bail s’était poursuivi, révisable dans les mêmes conditions, et de condamner solidairement Monsieur et Madame [R] à son paiement à compter du 25 décembre 2025 jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon les dispositions de l'article 1353 du code civil, il incombe au créancier de prouver l’obligation du débiteur de lui payer les sommes dont il réclame le paiement ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l'espèce, les bailleurs versent aux débats un décompte sur la base duquel ils revendiquent un arriéré de 7 073 euros, arrêté au 23 mars 2026, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur et Madame [R] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés solidairement à payer cette somme à Monsieur et Madame [F] au titre de cet arriéré.

Sur les délais de paiement de droit commun

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment. »

En l’espèce, la proposition des époux [R] tendant à apurer leur dette par mensualités de 200 euros ne leur permet pas de régler l’arriéré dans le délai maximum de 24 mois.

Dès lors, leur demande de délais doit être également rejetée sur ce fondement.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur et Madame [R], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens y inclus notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture, mais à l’exclusion du coût de la saisine de la CCAPEX qui était inutile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de faire droit à hauteur de 450 euros à la demande de Monsieur et Madame [F] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS