TJ 54395, 30 avr. 2026, RG 25/00273

Jugement du : 30 Avril 2026
N° RG n° N° RG 25/00273 - N° Portalis DBZE-W-B7J-JQHW
Minute n° 26/00093

TRIBUNAL DE PROXIMITE
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]
[Localité 1]

JUGEMENT DU TRENTE AVRIL DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE LA COMMUNAUTE DE COMMUNES DU TERRITOIRE DE [Localité 2] A [Localité 3] - OPH DE [Localité 2] A [Localité 3]
RCS [Localité 4] N° 275 400 042, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Madame [J] [X], salariée, dûment munie d'un pouvoir

DEFENDEUR :

Monsieur [L] [O]
demeurant [Adresse 3]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU PRONONCE :

Président : Madame Anne GSELL,
Greffier : Madame Marie-Paule ROOS,

DEBATS : Audience publique du : 30 janvier 2026

Le président a mis l'affaire en délibéré et a indiqué aux parties la date à laquelle le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile.

Décision Contradictoire et en premier ressort

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Copie revêtue de la formule exécutoire délivrée à
Copie simple délivrée à
le
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 juillet 2018, l’Office public de l’habitat de [Localité 2] à [Localité 3] (ci-après OPH de [Localité 2] à [Localité 3]) a donné à bail à Monsieur [L] [O] un appartement n°2119 sis [Adresse 4] à [Localité 5] moyennant le règlement d’un loyer mensuel initial de 432,81 euros outre 84,91 euros de provisions sur charges, avec indexation.

À la suite d’incidents de paiement du loyer et des charges, l’OPH de [Localité 2] à [Localité 3] a, par acte de Commissaire de Justice du 17 mai 2024, fait délivrer à Monsieur [L] [O] un commandement visant la clause résolutoire insérée dans le bail d’avoir à payer la somme en principal de 2 302,24 euros, outre les frais du commandement de payer pour un montant de 137,82 euros.

Par acte du 30 avril 2025, l’OPH de [Localité 2] à [Localité 3] a fait assigner Monsieur [L] [O] devant la présente juridiction pour :

- constater la résiliation du bail en raison de la clause résolutoire stipulée dans celle-ci,
-ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [O] et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
- condamner Monsieur [L] [O] à lui payer la somme principale de 6 752,85 euros selon décompte arrêté au 9 avril 2025 outre les loyers échus entre l’assignation et la résiliation du bail,
- condamner Monsieur [L] [O] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables normalement dues jusqu’au départ définitif des lieux,
- dire que cette indemnité d’occupation fasse l’objet d’une revalorisation à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d’administration en application de l’article L. 442-1 du code de la construction et de l’habitation pour l’immeuble dans lequel est situé le logement du défendeur et à chaque fois que la législation l’autorisera,
- condamner Monsieur [L] [O] à lui payer la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, le coût du commandement de payer visant la clause exécutoire, de l’assignation et plus généralement de tous les actes et formalités rendus nécessaires par la présente procédure,
- que soit ordonnée l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 19 septembre 2025 lors de laquelle l’OPH de [Localité 2] à [Localité 3], valablement représenté par Madame [S] [E], salariée munie d’un mandat pour ce faire, a maintenu ses demandes.

Monsieur [L] [O], présent en personne, a sollicité un renvoi de l’affaire, indiquant avoir déposé un dossier de surendettement et envisager le déblocage de son plan épargne retraite pour régler ses dettes.

L’affaire a été appelée à nouveau à l’audience du 30 janvier 2026.

L’OPH de [Localité 2] à [Localité 3], valablement représenté par Madame [J] [X], salariée munie d’un mandat pour ce faire, a maintenu ses demandes et actualisé sa créance à 10 969,63 euros selon décompte arrêté au 29 janvier 2026. Il a indiqué qu’un dossier de surendettement est en cours, lequel prévoit un remboursement des sommes dues. L’OPH de [Localité 2] à [Localité 3] a consenti à l’octroi de délais de paiement et à la non résiliation du contrat de bail en cas d’apurement de la dette.

Monsieur [L] [O], présent en personne, a indiqué vivre seul avec deux enfants à charge accueillis en garde alternée. Il règle son loyer et ses charges courants et a été déclaré recevable à la procédure de surendettement des particuliers. Des mesures imposées ont été prises et prévoient le remboursement de sa dette locative en six mois. Il souhaite s’en acquitter et reprendre une vie normale.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026 par mise à disposition au greffe, Monsieur [O] étant autorisé à produire les justificatifs de la procédure de surendettement en cours de délibéré. Ces documents ont été transmis au greffe le 30 janvier 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée à l’autorité préfectorale le 2 mai 2025 soit au moins deux mois avant l’audience du 30 janvier 2026.

L’OPH de [Localité 2] à [Localité 3] justifie également avoir signalé le 29 avril 2024 à la Caisse d’Allocations Familiales de [Localité 4] la situation d’impayé de son locataire. Il convient par conséquent de déclarer la demande recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion :

Selon l’article 24 la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1 et 1°, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Cour de cassation, pourvoi n°24-70.002).

En l’espèce, il résulte des pièces communiquées que les parties sont liées par un bail écrit en date du 20 juillet 2018 dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de payer.

Par acte délivré le 17 mai 2024, l’OPH de [Localité 2] à [Localité 3] a fait commandement à Monsieur [L] [O] de payer la somme de 2 302,24 euros et a manifesté son intention de se prévaloir de la clause résolutoire précitée.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que le commandement de payer est resté infructueux en ce que la somme commandée n’a pas été intégralement acquittée dans le délai de deux mois suivant cet acte.

Le contrat de bail s'est par conséquent trouvé résilié de plein droit par l'effet de la clause résolutoire le 17 juillet 2024 à 24 h 00, conformément à l'article 642 du code de procédure civile.

Dès lors, il y a lieu d'ordonner à Monsieur [L] [O] d'évacuer sans délai le logement qu'il occupe sans droit ni titre, et, à défaut de libération volontaire, d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef.

Il est rappelé qu’en application des articles L153-1 et L153-2 du Code des procédures civiles d’exécution, l’huissier instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique ainsi qu’à l’assistance d’un serrurier.

Sur la demande en paiement des loyers impayés :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’OPH de [Localité 2] à [Localité 3] a versé aux débats le commandement de payer signifié à Monsieur [L] [O] le 17 mai 2024 ainsi qu’un décompte locatif arrêté au 29 janvier 2026 faisant état d’un arriéré locatif de 10 969,63 euros, échéance du mois de janvier 2026 incluse.

La créance de l’OPH de [Localité 2] à [Localité 3] étant manifestement fondée et Monsieur [L] [O] ne l’ayant pas contestée, il sera condamné à payer au demandeur la somme de 10 969,03 euros au titre de l'arriéré de loyers, de charges et des indemnités d’occupation arrêté au 29 janvier 2026, mois de janvier 2026 inclus. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement :

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Par ailleurs, aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

L’article 24 VI de cette même loi dispose que VI, « par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
2° Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers ».

En l’espèce, Monsieur [L] [O] a versé aux débats, par note en délibéré autorisée par le juge, une copie des mesures imposées par la Commission de surendettement de Meurthe-et-Moselle à son égard. Un plan de redressement a été mis en place, ce plan prévoyant le remboursement de la somme de 9 846,48 euros due à l’OPH de [Localité 2] à [Localité 3] en 2 mensualités de 311,61 euros en février et mars 2026, une mensualité de 7 497,24 euros en avril 2026 ainsi que 6 mensualités de 287,67 euros du mois de mai 2026 au mois d’octobre 2026.

Il ressort des éléments figurant en procédure et des débats que la créance de l’OPH de [Localité 2] à [Localité 3] s’élevait à 10 969,63 euros au jour de l’audience et que Monsieur [L] [O] avait repris le paiement de son loyer et de ses charges courants depuis le mois de décembre 2025.

L’OPH DE [Localité 2] A [Localité 3] a consenti à des délais de paiement, acceptant que sa créance soit remboursée selon les modalités prévues par la Commission de surendettement.

Monsieur [L] [O] sera par conséquent autorisé à s’acquitter de sa dette selon les modalités prévues par son plan de surendettement, en plus de l'échéance locative courante.

Il sera rappelé que, faute pour Monsieur [L] [O] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant son expulsion avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier.

Sur l’indemnité d’occupation :

Dans l’hypothèse où les délais de paiement ainsi octroyés ne seraient pas observés, Monsieur [L] [O] deviendrait occupant du logement sans droit ni titre et sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation dont le montant sera fixé au montant du loyer qui aurait été du si le bail n'avait pas été résilié.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera due à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux et revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d’administration en application de l’article L. 442-1 du Code de la construction et de l’habitation pour l’immeuble dans lequel est situé le logement en question, à chaque fois que la législation l’autorisera.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [L] [O] succombant à l’instance, il sera condamné aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 17 mai 2024 et de l’assignation.

L’équité commande de ne pas faire droit à la demande formée par l’OPH DE [Localité 2] À [Localité 3] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il convient de rappeler que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :