TJ 54395, 30 avr. 2026, RG 25/00793

Jugement du : 30 Avril 2026
N° RG n° N° RG 25/00793 - N° Portalis DBZE-W-B7J-JUA7
Minute n° 26/00106

TRIBUNAL DE PROXIMITE
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]
[Localité 1]

JUGEMENT DU TRENTE AVRIL DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE LA COMMUNAUTE DE COMMUNES DU TERRITOIRE DE [Localité 2] A [Localité 3] - OPH DE [Localité 2] A [Localité 3]
RCS [Localité 4] N° 275 400 042, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Madame [M] [H], salariée, dûment munie d'un pouvoir

DEFENDEUR :

Monsieur [D] [Q]
demeurant [Adresse 3]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU PRONONCE :

Président : Madame Anne GSELL,
Greffier : Madame Marie-Paule ROOS,

DEBATS : Audience publique du : 30 janvier 2026

Le président a mis l'affaire en délibéré et a indiqué aux parties la date à laquelle le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile.

Décision Contradictoire et en premier ressort

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Copie revêtue de la formule exécutoire délivrée à
Copie simple délivrée à
le
EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 26 septembre 2007, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 2] À [Localité 3] (ci-après l’OPH DE [Localité 2] À [Localité 3]) a donné à bail à Monsieur [D] [Q] un logement n°5202 sis [Adresse 4] à [Localité 5] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 176 euros, avec indexation.

À la suite d’incidents de paiement du loyer et des charges, l’OPH DE [Localité 2] À [Localité 3] a, par acte de Commissaire de justice du 5 juin 2024, fait signifier à son locataire un commandement visant la clause résolutoire insérée dans le bail, d’avoir à payer la somme de 1 971, 69 euros, outre les frais du commandement pour un montant de 57,05 euros.

Par acte du 26 août 2025, l’OPH DE [Localité 2] À [Localité 3] a fait assigner Monsieur [D] [Q] devant la présente juridiction pour :

- constater que le bail conclu le 26 septembre 2007 entre le bailleur et Monsieur [D] [Q] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 2] est résilié de plein droit,
- ordonner à Monsieur [D] [Q] de libérer le local à usage d’habitation [Adresse 4] à [Localité 2] de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef et de lui remettre les clés, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
- condamner Monsieur [D] [Q] à lui payer la somme de 1 971, 69 euros au titre des loyers et charges impayés, outre les loyers échus entre l’assignation et la résiliation du bail,
- condamner Monsieur [D] [Q] à payer à compter de la décision à intervenir, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au dernier terme de loyer et provisions sur charges comprises et ce, jusqu’au départ effectif du locataire et de tout occupant de son chef, indemnité revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d’administration de l’immeuble dans lequel est situé le logement et ce, chaque fois que la législation en vigueur l’autorisera,
- ordonner la production d’attestation d’assurance contre les risques locatifs de Monsieur [D] [Q] et à défaut de respecter ladite injonction, de résilier ledit bail,
- condamner Monsieur [D] [Q] au paiement d’une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- le condamner aux entiers dépens de l’instance et de ses suites, comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers déjà signifié, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes et formalités rendus nécessaires par la présente procédure,
- d’assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée en dernier lieu à l’audience du 30 janvier 2026 lors de laquelle l’OPH DE [Localité 2] À [Localité 3], représenté par Madame [M] [H], a actualisé sa créance à 2 060, 07 euros au 29 janvier 2026. Il a expliqué que le locataire a repris les paiements au mois de novembre, décembre 2025 et janvier 2026.

L’OPH DE [Localité 2] À [Localité 3] a précisé ne pas s’opposer à la demande de délais.

Monsieur [D] [Q], comparant, a sollicité des délais de paiements et a proposé de régler 100 euros par mois en sus de son loyer.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, il est renvoyé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, à l’assignation et aux notes d’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes :

L’article 24-II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au jour de l’assignation dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, l’OPH DE [Localité 2] À [Localité 3] justifie avoir saisi CCAPEX le 7 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 août 2025.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la même loi, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail et d’intervention forcée a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 août 2025 soit au moins six semaines avant la date d’audience.

Ses demandes seront donc déclarées recevables.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il résulte des pièces communiquées que les parties sont liées par un bail écrit en date du 27 septembre 2007, dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges d’un montant au moins équivalent à deux mois de loyer dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de payer. La loi du 6 juillet 1989 relevant d’un ordre public de protection et cette stipulation étant plus favorable au locataire, il en sera fait application.

Par acte délivré le 5 juin 2024, l’OPH DE [Localité 2] À [Localité 3] a fait commandement à Monsieur [D] [Q] de payer la somme en principal de 1 971, 69 euros et a manifesté son intention de se prévaloir de la clause résolutoire précitée.

Il résulte des décomptes de loyers versés aux débats que le commandement de payer est resté infructueux dans le délai de deux mois suivant cet acte.

En conséquence, le contrat de bail s'est – en principe - trouvé résilié de plein droit par l'effet de la clause résolutoire le 6 août 2024 et il y a lieu d'ordonner à Monsieur [D] [Q] d'évacuer sans délai le logement qu'il occupe sans droit ni titre, et, à défaut de libération volontaire, d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Sur la demande en paiement :

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Par application de l’article 1353 du Code civil, il supporte la charge de la preuve du respect de cette obligation.
Il est versé aux débats, outre le contrat de bail et le commandement de payer, un décompte édité le 31 janvier 2026 qui fait état d'un arriéré locatif de 2 060, 07 euros comprenant les loyers et indemnités d'occupation, échéance du mois janvier 2026 incluse.

Le décompte présenté par l’OPH de [Localité 2] à [Localité 3] étant manifestement fondé et Monsieur [D] [Q], absent à l’audience, ne l’ayant pas contesté, il sera condamné à payer au demandeur la somme de 2 060, 07 euros au titre de l'arriéré de loyers, de charges et des indemnités d’occupation, mois de janvier 2026 inclus.

Sur la demande de délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ».

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par l’OPH de [Localité 2] à [Localité 3] que, Monsieur [D] [Q] a repris le paiement intégral du loyer courant depuis le mois de novembre 2025.

En outre, Monsieur [D] [Q] sollicite des délais de paiement et propose de régler 100 euros supplémentaire par mois. Il ressort du diagnostic social et financier, que Monsieur [O] [Q] perçoit 1 400 euros de retraite et doit rembourser 733 euros de charges mensuelles, soit un reste à vivre de 667 euros. Il démontre ainsi être à même de rembourser sa dette locative en réglant une somme définie ci-après, en sus de son loyer courant et des charges.

En conséquence, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d'autoriser le défendeur à se libérer de sa dette locative par des versements mensuels, en plus du loyer courant, d'un montant de 85 euros, dans les conditions prévues au dispositif.

Il convient cependant de rappeler que faute pour le défendeur de respecter les modalités de paiement ainsi accordés, le solde de l'arriéré locatif deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant son expulsion avec si nécessaire le concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation :

Dans l’hypothèse où Monsieur [D] [Q] ne respecterait pas son obligation d’honorer le paiement de son loyer et de ses charges courantes, il deviendrait occupant du logement sans droit ni titre et serait condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation du bail, augmentée du montant de la provision sur les charges locatives.

Cette indemnité d'occupation sera due jusqu'à libération effective et revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d’administration en application de l’article L. 442-1 du Code de la construction et de l’habitation pour l’immeuble dans lequel est situé le logement en question, à chaque fois que la législation l’autorisera.

Sur la demande de résiliation du bail en cas de non-production d’une attestation d’assurance :

Compte tenu des éléments qui précèdent, il y a lieu de dire que Monsieur [D] [Q] devra justifier auprès de son bailleur d’une attestation d’assurance en cours de validité couvrant les risques locatifs ordinaires jusqu’à libération des lieux.

En revanche, la demande de résiliation de bail en cas de non transmission de l’attestation d’assurance, qui demeure à ce stade purement hypothétique, sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [D] [Q], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente procédure, en ce compris le coût du commandement de payer du 5 juin 2024, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches effectuées par l’OPH DE [Localité 2] A [Localité 3] et de la situation financière obérée de Monsieur [D] [Q], le défendeur sera condamné à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire :

Il convient de rappeler que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :