TJ 31555, 18 mai 2026, RG 26/00424

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00424
N° Portalis DBX4-W-B7K-U246

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 18 Mai 2026

S.A. [Adresse 4] PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE,

C/

[V] [Z]
[Q] [H] divorcée [Z]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire à
Me VACQUIER CRABE

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le lundi 18 mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 10 février 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante le 07 mai 2026 prorogée au 18 mai 2026, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE,
Prise en la personne de son représentant légal en exercice,
Dont le siège social est sis [Adresse 5]

Représentée par la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE représentée par Maître Camille VACQUIER-CRABÉ, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [V] [Z],
demeurant [Adresse 6]

Comparant en personne

Madame [Q] [H] [H] divorcée [Z],
demeurant [Adresse 7]

Comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 20 octobre 2021, à effet du 22 octobre 2021, sous signature électronique, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Monsieur [V] [Z] et Madame [Q] [Z] née [H], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 8] – Bâtiment D – Rez-de-chaussée – Appartement n°0D01 à [Localité 2] ([Localité 3]) ainsi qu’un parking n°522G001D, pour un loyer de 582,73 euros moins 71,91 correspondant à une offre commerciale, outre une provision mensuelle de 109,58 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA [Adresse 9] a fait signifier un premier commandement de payer le 15 mars 2024 se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette, puis un second les 16 et 17 juillet 2025 à chacun des co-titulaires du bail, visant la clause résolutoire figurant au bail.

Les 08 et 10 octobre 2025, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait assigner respectivement Monsieur [V] [Z], puis Madame [I] [Z] née [H], par devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant en référé à l’audience du 10 février 2026 en lui demandant de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu en date du 20 Octobre 2021 portant sur les locaux à usage d’habitation principale avec parking sis [Adresse 10] à [Localité 4] ainsi que ses annexes et que la location consentie à Monsieur [Z] [V] et Madame [Z] [Q] née [H] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 7g ou 24 de la Loi du 06 juillet 1989 ;
- ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [V] et Madame [Z] [Q] née [H] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, ainsi que l’évacuation de tous biens meubles des lieux si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
- constater la mauvaise foi de Monsieur [Z] [V] et Madame [Z] [Q] née [H] et par voie de conséquence supprimer le délai de deux mois prévus à l’article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;
- autoriser la partie requérante, en cas d’abandon des lieux, à les reprendre conformément aux dispositions de l’article 5.451-1 1° du Code des procédures civiles d’exécution et de déclarer abandonnés les biens se trouvant encore dans les lieux postérieurement au départ des occupants ;
- condamner par provision et solidairement Monsieur [Z] [V] et Madame [Z] [Q] née [H] au paiement de la somme de1.448,16 €uros en principal au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 18 Septembre 2025, en application des articles 220 du Code civil et 1728 du Code civil avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation en vertu des articles 1231-6 et de 1231-7 du Code Civil ;
- fixer une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges en cours et condamner solidairement Monsieur [Z] [V] et Madame [Z] [Q] née [H] au paiement mensuel de celle-ci à compter du 18 Septembre 2025, et jusqu’au départ effectif des lieux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément aux articles 220 et 1760 du Code Civil ;
- condamner Monsieur [Z] [V] et Madame [Z] [Q] née [H] à fournir leur avis d’imposition et l’enquête de ressources associée ;
- condamner in solidum Monsieur [Z] [V] et Madame [Z] [Q] née [H] à lui payer la somme de 500,00 €uros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir au visa de l’article 1231-7 du Code Civil ;
- condamner in solidum Monsieur [Z] [V] et Madame [Z] [Q] née [H] aux entiers dépens conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile, en ce compris le coût des commandements visant la clause résolutoire en date des 16 & 17 Juillet 2025.
L’affaire a été débattue à l’audience du 10 février 2026.

Lors des débats, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, représentée par son conseil, actualise sa créance à la somme de 1.463,61 euros.
Elle indique que le paiement du loyer courant a repris pour le mois de janvier et être d’accord pour l’octroi des délais de paiement sollicités en défense.

Elle précise qu’il n’y a pas de retranscription du divorce sur l’état civil.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, et à la note d’audience, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE.

Monsieur [V] [Z] et Madame [Q] [Z] née [H] comparaissent en personne et reconnaissent la dette.

Madame [Q] [Z] née [W] expose payer les loyers depuis le mois d’octobre 2025, augmenté de 50 euros en règlement de l’arriéré locatif. Ils ajoutent que le loyer de février sera payé le 15 du mois.
Madame [Q] [Z] née [W] déclare vivre dans le logement avec sa fille, dans des circonstances qui l’ont contrainte à arrêter de travailler ponctuellement et indique qu’elle pourra faire face à la somme de 350 euros par mois, mais sollicite des délais de paiement supplémentaires pour les frais de procédure, sollicités en demande.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

À l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 07 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que la SA [Adresse 9] a été autorisée à produire en cours de délibéré un décompte actualisé, afin de prendre en compte le virement de la somme de 300 euros par le locataire le 05 février 2026, ce qui a été fait par mail du 16 février 2026, de sorte qu’il sera statué en tenant compte de cet élément.

- Sur la compétence du juge des référés
En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

- Sur la recevabilité de l'action :
La SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales par courrier du 10 juillet 2025, pris en compte le 11 juillet 2025, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 13 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

- Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 17 juillet 2025, pour la somme en principal de 1.421,98 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 17 septembre 2025.

Cependant, les défendeurs sollicitent des délais de paiement en vue de se maintenir dans les lieux et conserver le bénéfice du contrat.

- Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement
L'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du Code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il résulte de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il est produit par la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE le bail ainsi qu’un décompte actualisé mentionnant que Monsieur [Z] [V] et Madame [Z] [Q] née [H] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1.463,61 € à la date du 13 février 2026 (mois de janvier 2026 inclus).

Cependant, ce décompte intègre au passif des locataires des frais de poursuite de 149,67 euros qu’il convient de déduire, ramenant ainsi l’arriéré locatif à la somme de 1.313,94 euros.

Monsieur [Z] [V] et Madame [Q] [Z] née [H] ne forment pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doivent, par conséquent, être condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.313,94 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits en particulier du décompte actualisé que Monsieur [Z] [V] et Madame [Q] [Z] née [H], qui ont repris le paiement du loyer courant depuis le mois d’octobre 2025 et ont commencé à apurer leur dette locative en payant 50 euros par mois en sus du loyer et charges courants, apparaissent en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent, ordonnés selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, l’expulsion de Monsieur [Z] [V] et Madame [Q] [Z] née [H] pourra être poursuivie et ils seront tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges à la somme de 729,56 euros.

Monsieur [Z] [V] et Madame [Q] [Z] née [H] ne justifiant pas avoir divorcé et la solidarité étant stipulée à l’article 3-7 du contrat de bail d’habitation, il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire.

- Sur la demande de condamnation à fournir un avis d'imposition et l'enquête de ressources associées

S'agissant d'une habitation à loyer modéré, le bail est soumis aux dispositions des articles L. 441-9 et suivants du code de la construction qui implique que les locataires doivent justifier une fois par an de leur avis d'imposition pour permettre de vérifier qu'ils remplissent toujours les conditions pour bénéficier de ce logement à caractère social.

Mais il résulte de ce texte qu'en l'absence de réponse de la part du locataire, l'organisme d'habitations à loyer modéré est fondé à liquider et appliquer au locataire le supplément de loyer maximum exigible, qu'après une mise en demeure destinée à justifier des revenus de l'année précédente, restée infructueuse pendant le délai de 15 jours.
L'organisme HLM ne peut ainsi procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer en l'absence de preuve de la réception de la mise en demeure.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa de l'article précité, le supplément de loyers afférents à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

Il ressort de ces dispositions que la SA d’HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE dispose d'une procédure et de moyens, sous réserve de pouvoir le justifier, si le locataire ne satisfait pas à son obligation de communiquer son avis d'imposition et de répondre à l'enquête de ressources annuelles associées, de sorte qu'il lui appartient de tirer les conséquences du manquement de Monsieur [Z] [V] et Madame [Z] [Q] née [H].

En conséquence, la demande de la SA d’HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE qui ne fournit aucun élément à ce titre, sera rejetée de ce chef.

- Sur les mesures accessoires :
En application de l'article 696 du Code de procédure civile, la procédure ayant été rendue nécessaire par un défaut de paiement des loyers et charges, Monsieur [Z] [V] et Madame [Z] [Q] née [H], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de sa situation, Monsieur [Z] [V] et Madame [Z] [Q] née [H] supporteront in solidum une indemnité de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS