TJ 31555, 7 mai 2026, RG 25/02704

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/02704
N° Portalis DBX4-W-B7J-UMMK

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 07 Mai 2026

S.A. PROMOLOGIS,

C/

[B] [F] [K] [L]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire à
SA PROMOLOGIS

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 07 mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 10 février 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. PROMOLOGIS,
Prise en la personne de son représentant légal en exercice,
Dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Adresse 5]

Représentée par Madame [P] [D] (Chargée de contentieux) munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [F] [K] [L],
demeurant [Adresse 6]

Ayant comme conseil Maître José DUGUET, avocat au barreau de TOULOUSE
Non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 07 février 2024, sous signature électronique, à effet du 12 février 2024, la SA d'HLM PROMOLOGIS a donné à bail à Monsieur [B] [F] [K] [L], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 7][Adresse 8] à [Localité 2] et le parking n°12 au sol (1472900019), pour un loyer de 531,20 euros pour le logement et 15,15 euros pour le stationnement, outre une provision mensuelle de charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d'HLM PROMOLOGIS a fait signifier le 17 avril 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 29 juillet 2025, la SA d'HLM PROMOLOGIS a fait assigner Monsieur [B] [F] [K] [L] par devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé à l’audience du 30 septembre 2025 en lui demandant de :
- constater la résiliation de plein droit du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail,
- constater qu’il est occupant sans droit ni titre à compter de l’application de la clause résolutoire,
- ordonner en conséquence son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique d’un serrurier,
-le condamner par provision, au paiement de la somme de 4.710,66€ correspondants aux loyers et charges impayés échus au 18 juillet 2025, somme qui sera réévaluée le jour de l’audience, outre les intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du Code civil à compter de la présente assignation,
- le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer mensuel charges comprises et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux, ainsi que celui de tout occupant de son chef,
- le condamner au paiement de la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, le fait de recourir à la justice entraînant pour la requérante des frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de lui laisser supporter, et aux entiers dépens en ce compris, le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, le coût de la présente assignation et celui de sa notification à la préfecture.

Au soutien de ses demandes, elle indique que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai requis, justifiant les demandes de résiliation de plein droit et d’expulsion.

L'affaire, initialement appelée à l'audience du 30 septembre 2025, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 10 février 2026.

Lors des débats, la SA d'HLM PROMOLOGIS, régulièrement représentée, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 9.218,89 euros hors frais, selon un décompte fourni à l’audience.
Lors de l’audience du 25 novembre 2025, la SA d'HLM PROMOLOGIS a exposé qu’un dossier de surendettement a été déclaré recevable le 9 octobre 2025.
Lors de l’audience du 10 février 2026, la SA [Adresse 9] expose que le loyer courant n’a pas été payé depuis plusieurs mois.

En application de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation, valant conclusions, et à la note d’audience, pour l'exposé complet des prétentions et des moyens de la SA d'HLM PROMOLOGIS .

Monsieur [B] [F] [K] [L], bien que régulièrement cité à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Lors des audiences du 30 septembre 2025 et 25 novembre 2025, un avocat s’était présenté pour la défense de ses intérêts sans toutefois avoir encore constitué le dossier de demande d’aide juridictionnelle, ce qui a conduit au renvoi de l’affaire à l’audience du 10 février 2026.

Lors de cette audience, ce conseil n’est pas intervenu.
La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 07 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

- Sur la compétence du juge des référés
En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

- Sur le défaut de comparution du défendeur
En l’absence du défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.
L'article 473 du code de procédure civile indique que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »

Monsieur [B] [F] [K] [L] assigné à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n'ayant pas comparu et ne s’étant pas fait représenter, il convient de statuer au vu des demandes formées dans le cadre de l’assignation et des pièces produites à l’appui de celle-ci par la SA d'HLM PROMOLOGIS , par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort.

- Sur la recevabilité de l'action :

La SA d'HLM PROMOLOGIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 18 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 31 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

- Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.
Un commandement de payer a été signifié le 17 avril 2025, pour la somme en principal de 2.947,43 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 17 juin 2025.

Toutefois, il ressort des éléments versés à la procédure, que Monsieur [B] [F] [K] [L] a déposé un dossier de surendettement auprès de la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne en date du 21 juillet 2025.

Selon l’article 24 VI -1° de cette loi, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire, que la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité et qu'au jour de l'audience le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location, accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce la commission de surendettement des particuliers a, le 9 octobre 2025, déclaré recevable le dossier de surendettement déposé par Monsieur [B] [F] [K] [L], avec orientation vers un réaménagement des dettes.
Il découle de cette décision qu’il lui incombe de régler ses charges courantes et de ne pas aggraver son endettement.

Or le décompte produit fait apparaître que Monsieur [B] [F] [K] [L] n’a pas repris le paiement des loyers, aucun versement n’ayant été enregistré depuis le 15 octobre 2024, ceci malgré le rappel effectué par la commission de surendettement de son obligation de régler son loyer.

Monsieur [B] [F] [K] [L] ne remplit donc pas les conditions d’octroi de délais de paiement prévues par l’article 24 VI-1° de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans ces conditions la résiliation de plein droit du bail demeurera acquise à la date du 17 juin 2025.

Monsieur [B] [F] [K] [L], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef sera dès lors condamné à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

- Sur les demandes en paiement 

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Il est produit par la SA d'HLM PROMOLOGIS le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que Monsieur [B] [F] [K] [L] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 9.218,89 euros à la date du 10 février 2026 (mois de janvier 2026 inclus).

Cependant ce décompte intègre au passif du locataire des frais de procédure en date du 15 août 2025 pour un montant de 176,48 € et du 15 décembre 2025 pour un montant de 151,12 euros, qu’il convient de déduire de cette créance, en ce qu’il s’agit de dépens, ramenant ainsi l'arriéré locatif à la somme de 8.891,29 €.

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l'article 7 susrappelé, ainsi qu'aux sommes qui auraient été dues en raison de l'occupation des lieux si le bail n'avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation des baux et jusqu'à libération effective des lieux.

Faute de comparaître, Monsieur [B] [F] [K] [L] n'apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette, comme d’une éventuelle reprise du paiement du loyer courant, et doit par conséquent, être condamné au paiement de la somme de 8.891,29 euros, à titre provisionnel. Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Monsieur [B] [F] [K] [L] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er février 2026 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée à la somme provisionnelle, à actualiser selon les dispositions du bail, de 683,22 euros à compter de cette date.

- Sur les mesures accessoires :
En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [B] [F] [K] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives effectuée de façon volontaire et non obligatoire, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’équité commande de condamner Monsieur [B] [F] [K] [L] à une indemnité de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS