TJ 37261, 13 mai 2026, RG 25/02819

MINUTE N° : 25/00223

JUGEMENT
DU 13 Mai 2026

N° RC 25/02819

DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort

Société VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[G] [T]
[O] [A]

Débats à l'audience du 26 Février 2026

le

copie et grosse :
à VTH

copie :
à M. Le Préfet d’[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 13 Mai 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l'audience publique du 26 Février 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 13 Mai 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Société VAL TOURAINE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M. [S] muni d’un pouvoir en date du 16 février 2026

D'une Part ;

ET :

Monsieur [G] [T]
né le 07 Juin 1997 à [Localité 4]
de nationalité FR, demeurant [Adresse 3]
non comparant

Madame [O] [A]
née le 12 Décembre 1998 à [Localité 5]
de nationalité FR, demeurant [Adresse 4]
non comparante

D'autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé, signé le 24 janvier 2022, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT a donné à bail à Mme [O] [A] et M. [G] [T], engagés solidairement, un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 5], pour un loyer mensuel principal, payable à terme échu, de 397,25 euros outre la somme de 97,73 euros à titre de provision sur charges.

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, l'EPIC VAL TOURAINE HABITAT a :
- saisi la CAF le 26 août 2024 de la situation,
- fait signifier le 7 avril 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire à Mme [O] [A] et M. [G] [T],
- saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 23 juin 2025, dénoncé au préfet d'Indre et Loire le 25 juin 2026 pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail ;
- ordonner l’expulsion de Mme [O] [A] et M. [G] [T] devenus sans droit ni titre ;
- et obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 5.740,52 euros arrêté au 8 juin 2025 à parfaire d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyers et charges actualiser à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération de lieux, outre une somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur fait valoir que les locataires n’ont pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai imparti par le commandement, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.

A l’audience du 26 février 2026, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT, représenté par un salarié, a repris les termes de son assignation et actualisé sa créance 9.671,01 euros. Il précise que les défendeurs ont bénéficié d’un plan de surendettement, dénoncé faute d’exécution par mise en demeure du 13 février 2026. Il lui est demandé de communiquer contradictoirement en cours de délibéré l’accusé de réception de la dénonciation du commandement à la CAF et la mise en demeure sus-visée.

Mme [O] [A] et M. [G] [T], assignés l’un et l’autre à personne ne sont ni présents ni représentés.

Le diagnostic social et financier fait état d’un revenu global du couple de 3.309 euros et de charges de la vie courante de 1.052 euros dont 160 euros de garde d’enfant.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

1 ) Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT justifie de la saisine de la CAF et de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire et l’incidence de la procédure de surendettement

L'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ;

L'article 24 V, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...) ;

L'article 24 VI de la loi précitée dispose notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire, qu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers.

En l'espèce, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT produit :
- le bail conclu le 24 janvier 2022 contenant une clause résolutoire,
- le commandement de payer visant cette clause, signifié le 7 avril 2025, pour la somme en principal de 4.705,98 euros,
- le courrier de validation des mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers d’[Localité 1] et [Localité 2] y compris les motivations.
- la mise en demeure adressée à Mme [A] et M. [T] daté du 13 février 2026,
- un décompte de créance arrêté à 9.951,36 euros au 24 février 2026,

Il en ressort que Mme [A] et M. [T] ont déposé, le 30 mai 2025, un dossier de surendettement, déclaré recevable par décision de la commission de surendettement le 19 juin 2025.

La décision de recevabilité est donc intervenue après l'expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer du 7 avril 2025. Elle est donc sans effet sur l'acquisition de la clause résolutoire.Mme [A] et M. [T] n'ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement, réglé les causes dudit commandement, la procédure de surendettement, ne modifie en rien l'acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 8 juin 2025.

Mme [A] et M. [T] ont bénéficié d'une décision de réaménagement des dettes imposée par la Commission de surendettement des particuliers d'[Localité 1]-et-[Localité 2] le 7 novembre 2025, consistant en un étalement de la dette de loyer due au 31 mai 2025 soit 6.233,04 euros sur une durée de 11 mois aux taux 0% soit une mensualité de 566,64 euros et que ces mesures sont entrées en application au plus tard le 31 décembre 2025.

Il résulte toutefois du décompte produit par le bailleur que les locataires n'ont ni respecté le plan, ni repris le paiement du loyer et des charges courants, augmentant au contraire leur endettement pendant l'instruction par la Commission de surendettement des particuliers d'[Localité 1]-et-[Localité 2] de leur demande, et ce contrairement aux prescriptions de l'article L722-5.

Compte tenu du montant de la dette, il n'est pas possible d'accorder des délais de paiement et l'expulsion des locataires sera ordonnée

- Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

La procédure de surendettement n'interdit pas au créancier de poursuivre son débiteur pour obtenir un titre exécutoire dont seule l'exécution sera soumise à ses effets. Il sera observé que le délai de 15 jours prévu pour la caducité du plan à compter de la mise en demeure n’est pas expiré au jour de l’audience, la mise en demeure ayant été postée le 16 février 2026 et l’accusé de réception n’étant pas produit.

Depuis la résiliation du bail, Mme [O] [A] et M. [G] [T] qui se maintiennent dans les lieux et cause ainsi un préjudice à leur bailleur, sont redevables d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et des charges justifiées.

Mme [O] [A] et M. [G] [T] sont donc redevables des loyers dus avant la déchéance du terme et d’ indemnités d'occupations postérieurement à l'acquisition de la clause résolutoire.

En l'espèce, le bailleur produit un décompte de la créance d’un montant de 9 671,01 euros hors dépens à la date du 24 février 2026 (échéance du mois de janvier 2026 comprise), au titre des loyers et indemnité d’occupation échus.

Mme [O] [A] et M. [G] [T], absents ne contestent ni le principe ni le montant de cette dette et ne rapportent pas la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge leur incombe en application de l'article 1353 du Code civil.

En application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

En l'espèce, le bailleur a exclu de sa créance, les pénalités d'enquête sociale, les frais d'assurance et les frais de commissaire de justice.

La créance de 9.671,06 euros arrêtée à la date du 24 février 2026 (échéance du mois de janvier 2026 comprise), au titre des loyers et indemnités d’occupation échus sera donc retenue.

Mme [O] [A] et M. [G] [T] seront solidairement condamnés à payer la somme de précitée outre une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges actualisés à compter du 1er février 2026.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [O] [A] et M. [G] [T], partie perdante, supporteront la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture et du commandement de payer.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS