TJ 37261, 13 mai 2026, RG 25/03078

MINUTE N° : 26/00196

JUGEMENT
DU 13 Mai 2026

N° RC 25/03078

DÉCISION
contradictoire et en premier ressort

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

ET :

[A] [Y]

Débats à l'audience du 26 Février 2026

le

copie et grosse :
à Me LEMONNIER

copie :
à Mme [Y]
à M. Le Préfet d’[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 13 Mai 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l'audience publique du 26 Février 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 13 Mai 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître LEMONNIER de la SCP LEMONNIER - DELION - GAYMARD -RISPAL, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant substitué par Me CORNU SADANIA avocat au barreau de TOURS

D'une Part ;

ET :

Madame [A] [Y], demeurant [Adresse 3]
comparante

D'autre Part ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 25 janvier 2024, M. [N] [M] et son épouse ont donné à bail, à Mme [A] [Y], un local à usage d’habitation situé à [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 400,00 euros outre 55 euros de provision sur charges, le tout payable d’avance le premier de chaque mois.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution des obligations de la locataire par acte signé électroniquement le 25 janvier 2024, garantissant le paiement des loyers et charges sur 36 mois sur la durée totale du bail dans le cadre du dispositif VISALE.

À la suite d’incidents de paiement, M. [N] [M] et son épouse ont fait jouer l’engagement de caution à compter du mois de décembre 2024.

S’appuyant sur la subrogation tirée de l’article 8 du contrat de cautionnement VISALE, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a :
- fait délivrer, par acte de commissaire de justice du 12 mars 2025, à Mme [A] [Y], un commandement de payer la somme de 845,13 euros, au titre des loyers et charges impayés, en visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail.
- signalé la situation à la CCAPEX le 13 mars 2025.

Arguant du défaut de régularisation de la dette dans le délai de deux mois de la clause prévue au bail et de nouveaux incidents de paiement ayant amené le bailleur à faire jouer à nouveau l'engagement de caution, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Mme [A] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS, par acte de commissaire de justice en date du 16 juin 2025, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 17 juin 2025.

Elle demande à la juridiction, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
- déclarer acquise la clause résolutoire insérée au contrat de bail,
- à titre subsidiaire, prononcer la résolution du bail aux torts et griefs du preneur,
- ordonner l'expulsion de Mme [A] [Y], ainsi que tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin, le concours de la force publique,
- condamner Mme [A] [Y] à lui payer une somme de 1.468,52 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 mars 2025 sur la somme de 875,13 euros et pour le surplus à compter de l’assignation,
- fixer l’occupation d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,
- condamner Mme [A] [Y] à payer lesdites indemnités d’occupation à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,
- condamner Mme [A] [Y] à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L'affaire a été appelée à l'audience du 26 février 2026.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisation sa créance à 1.106,71 euros.

Mme [A] [Y] comparait. Elle explique la situation par la perte de son emploi en septembre 2024. Elle a retrouvé un emploi en février 2025 et repris le paiement intégral des loyers à compter de mai 2025. Il bénéficie aujourd’hui d’un CDI avec un salaire de 1.674 euros par mois complété d’une prime d’activité de 235 euros outre 180 euros d’allocation logement soit un revenu total de 2.089 euros. Ses charges sont celles de la vie courante évaluée à 612 euros. Elle souhaite bénéficier de délais suspensifs en versant 50 euros par mois en plus du loyer courant, correspondant à un échéancier mis en place qu’elle n’avait pu respecter que deux mois.

Ces indications sont confirmées par le diagnostic social et financier reçu au greffe.

Mme [A] [Y] a été autorisée à produire contradictoirement en cours de délibéré les pièces justifiant du paiement loyers à compter de mai 2025. Elle a produit les avis d’échéance.

L’affaire a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

1- Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l’assignation a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX et elle a été notifiée au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de l’assignation.

Par ailleurs, il est produit l’acte signé le 25 janvier 2024, lequel prévoit un cautionnement dans le cadre du dispositif VISALE conformément aux dispositions de la convention Etat/UESL-Action Logement dont la société ACTION LOGEMENT SERVICES est chargée de la gestion opérationnelle.

Le contrat de cautionnement stipule notamment, dans son article 8.1, que dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée dans tous les droits et actions du bailleur sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation d’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation.

La demanderesse justifie son action en raison d’une défaillance totale ou partielle du défendeur et du règlement au bailleur d’une partie loyers et charges exigibles. Elle produit des quittances subrogatives au titre desquelles les bailleurs l’ont subrogée, dans leurs droits et actions contre le locataire défaillant.

Par conséquent, l’action est recevable.

2- Sur le fond

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Selon, l'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux" ;

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l'inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d'intérêt général interdisant aux parties d'y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, bien que conclu postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, le contrat de bail produit contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer après un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois. Un commandement de payer reproduisant cette clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 12 mars 2025 pour un montant de 845,13 euros.

Il sera donc fait application du délai de deux mois.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT produit :
- Le bail signé le 25 janvier 2024,
- L’acte de cautionnement VISALE,
- Le commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, délivré le 12 mars 2025,
- un décompte de sa créance actualisé au 17 février 2026 à la somme de 1.106,71 euros. Le dernier versement fait par la caution correspond à celui du mois de mai 2025.
- Les quittances subrogatives correspondantes.

Ce décompte enregistre deux règlements de 50 euros encaissés en février 2025 ce qui correspond à l’échéancier envisagé par Mme [A] [Y]. Un versement de 361,81 euros versé par le bailleur est enregistré en mai 2025.

Mme [A] [Y] ne conteste pas que les causes du commandement n’aient pas été réglées dans le délai de deux mois. De sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 mai 2025.

Sur le paiement de l'arriéré locatif et les indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste à payer le loyer au terme convenu au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Depuis la résiliation du bail, Mme [A] [Y] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à M. [N] [M] et son épouse , est redevable d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et de la provision sur charges.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte actualisé revendiquant une créance en principal de 1.106,71 euros à la date du 17 février 2026, portant sur les échéances de décembre 2024 à mai 2025 après déduction des deux échéances payées par Mme [A] [Y] et le remboursement du bailleur ainsi que trois quittances subrogatives justifiant de sa subrogation dans les droits du bailleur.

Mme [A] [Y] ne conteste pas cette créance.

Après vérification, la créance visée actualisée n’appelle pas d’observation. Mme [A] [Y] sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 1.106,71 euros, échéance mai 2025 inclus, outre une indemnité mensuelle d’occupation pour la période postérieure à cette date jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

Cette somme portera intérêt à compter du commandement pour les causes de celui-ci soit 845,13 euros et à compter de la décision pour le solde.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Mme [A] [Y] demande l’octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire et propose de régler la dette locative par échéances mensuelles de 50,00 €.

Il résulte des quittances produites que la société ACTION LOGEMENT n’a pas été actionnée depuis mai 2025 et que le bailleur a remboursé en mai 2025 la somme de 361,81 euros, ce qui confirme que Mme [A] [Y] a réglé les loyers complets à minima à compter de juin 2025.

En outre, il apparaît que la locataire travaille et dispose de ressources financières suffisantes pour apurer la dette locative tout en s’acquittant du loyer courant.

Il convient, par conséquent, d’octroyer à Mme [A] [Y] des délais de paiement suivant les modalités décrites ci-après, étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés.

3. Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [A] [Y], partie perdante, sera condamnée in solidum à supporter les frais de la procédure qui comprennent les frais d’assignation, de commandement de payer, de dénonciation à la CCAPEX et de notification au Préfet.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de la situation respective des parties, il convient de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit prévu par l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS