TJ 37261, 13 mai 2026, RG 25/02887

MINUTE N° : 26/00201

JUGEMENT
DU 13 Mai 2026

N° RC 25/02887

DÉCISION
contradictoire et en premier ressort

[Q] [W]
[E] [P] épouse [W]

ET :

[Z] [U]

Débats à l'audience du 26 Février 2026

le

copie et grosse :
à Me BAYARD

copie :
à M. [U]

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

TENUE le 13 Mai 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l'audience publique du 26 Février 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 13 Mai 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Madame [Q] [W]
née le 26 Décembre 1966 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

Madame [E] [P] épouse [W]
née le 28 Avril 1971 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représentés par Me BAYARD Catherine, avocat au barreau de CHATEAUROUX substituée par Me MARKOWSKI avocat au barreau de TOURS

D'une Part ;

ET :

Monsieur [Z] [U], demeurant [Adresse 3]
comparant

D'autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 17 avril 2021, M. [Q] [W] et Mme [E] [P] épouse [W] ont donné à bail à M. [Z] [U], un bien immobilier situé à [Adresse 4], pour un loyer mensuel indexable de 440 euros payable d’avance le 5 de chaque mois.

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, M. [Q] [W] et Mme [E] [P] épouse [W] ont fait signifier à leur locataire, le 27 février 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail.

Invoquant le défaut de justification de l’assurance des lieux loués, M. [Q] [W] et Mme [E] [P] épouse [W] ont également fait signifier à leur locataire, le 27 février 2025, un commandement de payer de justifier de cette assurance visant la clause résolutoire prévue au bail.

Ils ont signalé la situation à la CCAPEX le 28 février 2025 et saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 20 juin 2025, dénoncé au préfet d'Indre et Loire le même jour, pour voir notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et de justification de présentation de l’attestation d’assurance et prononcer la résiliation de plein droit du contrat de location aux torts exclusif de M. [Z] [U],
- ordonner l’expulsion de M. [Z] [U] devenu sans droit ni titre,
- et obtenir sa condamnation au paiement d’une somme de 2.840 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 5 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement pour les causes de celui ci et de la date de l’assignation pour le surplus,
- outre une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et charge actualisés à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et ce jusqu'à l’entière libération des lieux,
- une somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- et les entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer et de la notification à la CCAPEX en rappelant que les frais d’exécution forcée seront à la charge du débiteur défaillant conformément aux disposition de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

A l’audience du 26 février 2026, M. [Q] [W] et Mme [E] [P] épouse [W], représentés par leur conseil, ont indiqué que M. [Z] [U] a réglé l’arriéré de loyers en cours de procédure mais maintiennent leur demande en raison des nombreux incidents de paiement précédents. Pour le cas où ils seraient déboutés de leurs demandes, ils soulignent que la procédure a permis le règlement ce qui justifie en tout état de cause la condamnation de M. [U] au paiement de frais irrépétibles et des dépens.

M. [Z] [U], comparait. Il explique la situation par une forte dépression suite au suicide de son mentor qui l’a formé à l’activité viticole qu’il exerce. Il a perdu pied mais aujourd’hui il a su demander une aide administrative à la maison des solidarités de [Localité 4] et a également sollicité diverses aides de la MSA ce qui lui a permis de mettre à jour sa situation administrative. A ce jour il a réglé tout l’arriéré des loyers et l’immeuble est assuré. Il l’était également au moment de la délivrance du commandement.
Il souhaite bénéficier de délais suspensifs d’autant plus que le local compris dans le bail sert à son exploitation viticole. Il perçoit un revenu d’environ 1.000 euros mensuels de cette activité mais a perçu 80.000 euros de diverses assurances vie suite au décès de son père dont 30.000 euros lui ont servi à apurer ses dettes.

Le diagnostic social et financier ne donne pas d’indication sur ses revenus mais évalue à 1.020 euros ses charges mensuelles comprenant le loyer et 150 euros de crédits.

L'affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

M. [Z] [U] a été autorisé à produire contradictoirement en cours de délibéré les pièces justifiant de l’assurance des lieux loués et des assurances vie perçues, ce qu’il a fait.

MOTIFS

1- Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, M. [Q] [W] et Mme [E] [P] épouse [W] justifient avoir avisé la CCAPEX de la situation d'impayés et avoir dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2- Sur le fond

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 7-g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, le locataire à l’obligation de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant ;

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Selon, l'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ;

Selon l'article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

M. [Q] [W] et Mme [E] [P] épouse [W] produisent :
- le bail conclu le 17 avril 2021, contenant une clause résolutoire en cas de non paiement des loyers et de défaut d'assurance,
- une mise en demeure adressée à leur locataire le 6 mars 2024 demandant la régularisation d'un impayé de 1320 euros,
- un constat d'accord contenant un échéancier pour l'apurement de cette dette,
- un contat d'échec de la conciliation tentée en janvier 2025 suite à un nouvel impayé en raison de la carence de M. [U],
- le commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, signifié le 27 février 2025 à M. [Z] [U], pour une somme de 1.760 euros en principal,
- le commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, signifié le 27 février 2025 à M. [Z] [U], pour lui enjoindre de justfier de l'assurance des lieux loués,
- un décompte de créance.
- l'attestation justifiant de l'assurance actuelle des lieux loués.

Monsieur [Z] [U] justifie de l’assurance des lieux loués pour la période du 17 avril 2021 au 3 avril 2025 puis du 9 février 2026 au 9 février 2027. Il en ressort que s'il ne justifie pas de l'assurance des lieux loués pour la période du 3 avril 2025 au 9 février 2026, ceux ci étaient assurés au moment du commandement du 27 février 2025.

Il ressort du décompte produit pas les bailleurs que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus deux mois mais que M. [Z] [U] a réglé la totalité de la créance au jour de l'audience et est à jour du loyer courant.

De sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail, du chef du défaut de paiement des loyers, étaient réunies à la date du 28 avril 2025. Les bailleurs sont donc bien fondés à s'en prévaloir.

Il n’est pas prévu par les textes que le paiement intégral de la dette avant l’audience permette de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Cependant, l’expulsion des locataires ne saurait être ordonnée sur ce fondement dans la mesure où le paiement intégral de sa dette de loyer par un locataire ne peut aboutir à placer celui-ci dans une situation plus défavorable que celle du locataire qui n’a pas réglé intégralement sa dette de loyer et obtient la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement.

Par conséquent, il appartient au Tribunal de restituer à la loi le sens exact que le législateur a voulu lui donner, et de dire que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué puisque l’intégralité du montant de la dette a été réglée avant l’audience.

M. [Q] [W] et Mme [E] [P] épouse [W] seront donc déboutés de leur demande tendant à la seule résiliation du bail fondé sur l’acquisition de la clause résolutoire.

- Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif et des indemnités d’occupation

Cette demande est devenue sans objet du fait du paiement de l'arriéré de la dette locative, de l'absence de dette au jour de l'audience et du rejet de la demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire.

3- Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Compte tenu de la solution du litige et du fait que la créance n'a été apurée qu'en conséquence de la procédure engagée, M. [Z] [U], supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la CCAPEX.

La charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions de l'article L111-8 du code des procédures civiles d'exécution et il n'appartient pas au juge du fond, en-dehors de toute contestation, de statuer par avance sur le sort de ces frais.

De la même façon, compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les bailleurs, M.[Z] [U] sera condamné à leur verser la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,