CA Aix Provence, 4 juin 2026, RG 25/14190

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 04 JUIN 2026

N° 2026/344

Rôle N° RG 25/14190 - N° Portalis DBVB-V-B7J-BPMQ3

[R] [Q] épouse [H]

C/

[W] [J]

[M] [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Aurélien LEROUX

Me Stéphanie BESSET-LE CESNE

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en date du 20 Novembre 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 25/00688.

APPELANTE

Madame [R] [Q] épouse [H],

née le 17 Mai 1973 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Aurélien LEROUX, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉS

Monsieur [W] [J]

né le 22 Février 1959 à [Localité 1],

demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Stéphanie BESSET-LE CESNE de la SELARL BLCA AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [M] [J]

né le 22 Février 1961 à [Localité 1],

[Adresse 3]

représenté par Me Stéphanie BESSET-LE CESNE de la SELARL BLCA AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

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COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Avril 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Paloma REPARAZ, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Paloma REPARAZ, Présidente

Mme Angélique NETO, Conseillère

Mme Séverine MOGILKA, Conseillère

Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2026,

Signé par Madame Paloma REPARAZ, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 octobre 2019 avec prise d'effet au 1er novembre 2019, M. [K] [J] a donné à bail à Mme [R] [Q] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 800 euros, outre 150 euros de provision sur charges.

M. [K] [J] est décédé le 9 novembre 2023 laissant comme héritiers ses enfants messieurs [W] et [M] [J] (les consorts [J]).

Par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2024, les consorts [J] ont fait délivrer à Mme [Q] un commandement de payer la somme de 14 239,52 euros en principal, visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.

Soutenant que ledit acte est demeuré infructueux, les consorts [J] ont, par acte de commissaire de justice du 3 février 2025, fait assigner Mme [Q] devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins d'obtenir la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation à lui verser diverses sommes à titre provisionnel.

Par ordonnance contradictoire du 20 novembre 2025, le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille a :

déclaré l'action des consorts [J] recevable ;

dit n'y avoir lieu à contestation sérieuse quant à au montant de la somme réclamée ;

constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail liant les parties étaient réunies à la date du 14 janvier 2025 ;

débouté Mme [Q] de ses demandes en réalisation de travaux sous astreinte, en communication du dossier des diagnostics techniques, en suspension de paiement des loyers et en paiement de sommes provisionnelles ;

accordé à Mme [Q] un délai de quatre mois à compter de la notification de son ordonnance pour quitter les lieux ;

passé ce délai, ordonné l'expulsion de Mme [Q] et celle de tous occupants de son chef, passé le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d'avoir à quitter les lieux par acte de commissaire de justice ;

condamné Mme [Q] à payer aux consorts [J] :

la somme provisionnelle de 16 609,52 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés arrêtés au 8 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de son ordonnance ;

une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, indexée annuellement et ce, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au propriétaire ;

la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

déboute Mme [Q] de sa demande en délais de paiement ;

débouté Mme [Q] de sa demande en suspension des effets de la clause résolutoire ;

débouté les consorts [J] du surplus de leurs demandes ;

condamné Mme [Q] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 14 novembre 2024.

Selon déclaration reçue au greffe le 8 décembre 2025, Mme [Q] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises sauf en ce qu'elle lui a accordé un délai de quatre mois pour quitter les lieux et débouté les consorts [J] du surplus de leurs demandes.

Par dernières conclusions transmises le 13 février 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [Q] demande à la cour d'infirmer l'ordonnance entreprise des chefs déférés et statuant à nouveau de :

se déclarer incompétent et inviter les intimés à mieux se pourvoir ;

débouter les consorts [J] de l'ensemble de leurs demandes ;

À titre subsidiaire, suspendre les effets de la clause résolutoire et lui accorder un délai de 36 mois pour apurer la dette ;

À titre très subsidiaire, lui accorder un délai de 12 mois pour quitter les lieux ;

À titre reconventionnel ;

condamner les consorts [J] à réaliser les travaux de remise en état tels que prescrits par la correspondance du service d'hygiène de la ville de [Localité 1] du 31 octobre 2024, à savoir :

procéder à la réfection ou au remplacement des fenêtres de la salle de bains et de la cuisine ;

assurer la réparation pérenne de la pipe d'évacuation des toilettes ;

procéder à la réparation du système d'alimentation en eau fuyard sur le bidet dans la salle de bains ;

procéder à la réparation du système de man'uvre des volets endommagé dans le salon et à la réparation ou au remplacement du volet central de la chambre du fond ;

et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard débutant rétroactivement à la date de la mise en demeure du service d'hygiène du 31 octobre 2024 ;

condamner les consorts [J] à communiquer le dossier de diagnostics techniques comprenant les diagnostics techniques obligatoires (amiante, plomb, diagnostic de performance énergétique (DPE)) et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard dans un délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ;

condamner solidairement les consorts [J] à lui payer une somme provisionnelle de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts compte-tenu de l'absence de transmission du dossier de diagnostics techniques comprenant le diagnostic de performance énergétique ;

ordonner la suspension du paiement des loyers et charges jusqu'à réalisation complète des travaux et transmission des diagnostics ;

condamner solidairement les consorts [J] à lui payer une somme de 13 423,80 euros à titre de provision à valoir sur les dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi et prononcer la compensation avec la dette locative ;

condamner solidairement les consorts [J] à lui payer une somme de 2 000 euros à titre de provision à valoir sur les dommages et intérêts pour le préjudice moral ;

condamner solidairement les consorts [J] à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

Par leurs conclusions transmises le 25 février 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, les consorts [J] demandent à la cour de :

confirmer l'ordonnance du juge des contentieux de la protection en ce qu'il a dit :

n'y avoir lieu à contestation sérieuse quant au montant de la somme réclamée ;

constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 14 janvier

2025 ;

débouté Mme [Q] de ses demandes de réalisation des travaux sous astreinte ;

débouté Mme [Q] de sa demande de communication du dossier de diagnostics techniques et de sa demande en suspension du paiement des loyers et en ses demandes de provisions ;

condamné Mme [Q] à leur payer la somme provisionnelle de 16 609,52 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés arrêté au 8 septembre 2025, outre une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et charges jusqu'à libération des lieux et remise des clés au propriétaire ;

débouté Mme [Q] en ses demandes de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

condamné Mme [Q] à payer à messieurs [J] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

statuant à nouveau :

constater la résiliation du bail consenti à Mme [Q] et ce, par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et accessoires, défaut de justification de l'occupation du logement et défaut de justification de l'assurance ;

ordonner sans délai et sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de quinzaine à compter du prononcé de l'ordonnance à intervenir, l'expulsion de Mme [Q] ainsi que celle de tous occupants pour elle ou avec elle du logement à usage d'habitation [Adresse 5] avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;

juger qu'un inventaire des meubles laissés sur place sera effectué et que les meubles laissés sur place seront mis dans un lieu désigné par la personne expulsée et à ses frais ;

condamner Mme [Q] à leur payer:

la somme provisionnelle de 19 908,84 euros, représentant les loyers et accessoires arriérés dus, comptes arrêtés au 25 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation valant mise en demeure extrajudiciaire et ce, sous réserve de l'actualisation de la créance locative en ce qui concerne les échéances qui deviendront exigibles d'ici l'audience fixée ;

une indemnité mensuelle d'occupation fixée à titre provisionnel au montant des derniers loyers et accessoires exigibles, majoré d'une provision sur charges équivalente à celle acquittée, éventuellement révisée, soit 889,75 euros ;

la somme de 2 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice lié à l'attitude fautive et déloyale de Mme [Q] ;

les entiers dépens en lesquels seront, notamment, compris tous les frais d'huissier exposés (article 696 du code de procédure civile), notamment le coût du commandement signifié le 29 janvier 2024 et le timbre ;

débouter Mme [Q] de ses demandes de délais et d'article 700 du code de procédure civile ;

débouter Mme [Q] de ses demandes de réalisation des travaux sous astreinte ;

débouter Mme [Q] de sa demande de communication du DPE sous astreinte ;

débouter Mme [Q] de sa demande de dommages et intérêts pour défaut de délivrance du DPE, au titre du préjudice moral et du préjudice de jouissance.

L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 30 mars 2026.

Par soit-transmis en date du 5 mai 2026, la cour a indiqué aux parties qu'elle s'interrogeait sur :

la recevabilité de la demande formée par les intimés tendant à la condamnation de l'appelante à leur payer la somme de 5 000 euros, s'agissant d'une condamnation sollicitée à titre définitif (et non provisionnel), au regard des dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile ;

l'étendue de la saisine de la cour au regard de l'appel incident formé par les intimés, en application des dispositions des articles 542 et 562 alinéa 1 et 954 alinéa 3 et 4 du code de procédure civile, dès lors que, dans le dispositif de leurs dernières conclusions, ils actualisent la dette locative sans solliciter l'infirmation de l'ordonnance de ce chef ;

l'étendue de la saisine de la cour au regard de l'appel formé par l'appelante dès lors qu'elle demande à la cour dans ses premières et uniques écritures transmises le 13 février 2026 un délai de 12 mois pour quitter les lieux alors qu'elle n'a pas fait appel de ce chef dans la déclaration d'appel et ne demande pas l'infirmation de l'ordonnance entreprise de ce chef non plus dans ses écritures ;

Elle leur a imparti un délai expirant le mardi 12 mai 2026 à midi pour lui transmettre leurs éventuelles observations sur ce point précis, par une note en délibéré (articles 444 et 445 du code de procédure civile)

Par message RPVA en date du 11 mai 2026, le conseil de consorts [J] a indiqué solliciter l'infirmation de la décision déférée sur le montant de la dette locative qui a continué de croître depuis l'ordonnance entreprise. Il a précisé que sa demande était implicite dans la mesure où l'actualisation de la dette est automatique, raison pour laquelle il avait demandé 'statuant à nouveau'. Il ajoute que la demande de dommages et intérêts est provisionnelle en l'état de la procédure de référé et qu'il s'agit d'une erreur de sa part. Il a joint à ce message un jeu de conclusions reprenant ces deux modifications.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'étendue de la saisine de la cour d'appel

À titre liminaire, il convient de noter que Mme [Q] sollicite, à titre subsidiaire, un délai de 12 mois pour quitter les lieux.

Il reste que cette demande ne figure pas dans la déclaration d'appel et qu'elle ne demande pas dans ses premières et uniques écritures, transmises le 13 février 2026, l'infirmation de l'ordonnance entreprise de ce chef.

Par conséquent, la cour n'est pas saisie de ce chef.

Sur la constatation de la résiliation du bail et ses conséquences

Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur.

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 I de la même loi dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que le moyen tiré de l'existence d'une contestation sérieuse sur la validité d'un commandement de payer, visant la clause résolutoire, constitue un moyen de nature à faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés.

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462, modifié par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'Habitation.

L'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'Habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (...)».

L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière (...) de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant.

Il est constant que, même si le bailleur n'exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir d'une exception d'inexécution tirée de l'article 1219 du code civil pour suspendre le paiement des loyers, sauf à établir que l'inexécution, qui est dénoncée, est suffisamment grave, à moins que le logement ne soit inhabitable ou totalement insalubre.

En l'espèce, l'appelante ne conteste pas ne pas avoir réglé, dans les deux mois impartis, la somme sollicitée aux termes du commandement de payer, délivré le 14 novembre 2024, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Elle se prévaut de l'existence d'une contestation sérieuse portant son obligation de régler les échéances réclamées dans le commandement de payer en raison de manquements du bailleur à son obligation de délivrance tenant à l'indécence et l'insalubrité du logement dans lequel elle vit. Ce faisant, il fait état d'une exception d'inexécution tirée de l'article 1219 précité du code civil, qui énonce qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne.

Elle soutient que le logement qu'elle occupe est indécent depuis le début du bail dans la mesure où l'électricité n'est pas conforme et est dangereuse, absence de prise de terre, plomberie vétuste et défectueuse, volets défectueux. Elle expose que la fenêtre de la cuisine ne ferme pas bien, la salle de bain est en état de dégradation depuis le 11 août 2021 suite à des travaux du voisin, il y a des trous dans les murs du WC, les volets sont bloqués ou cassés car anciens. Elle ajoute que l'appartement est mal isolé, les températures atteignant les 32 degrés à chaque épisode caniculaire et descendant à 15 degrés en hiver.

Par ailleurs, elle affirme que le bailleur n'a jamais entrepris de travaux de rénovation ou de mise aux normes, l'exposant ainsi à un danger pour sa sécurité et sa santé. Elle indique avoir été victime d'un acte de vandalisme dans son logement le 5 mars 2025 à la suite duquel la porte de son logement a été dégradée.

À l'appui de ses prétentions, il produit :

- plusieurs clichés photographiques, non datés ;

- le signalement qu'elle a fait le 29 juillet 2024 au services de la ville de [Localité 1] ;

- le courrier que les services de la ville de [Localité 1] lui ont adressé ainsi qu'aux consorts [J] le 31 octobre 2024 aux termes duquel ils ont considéré que le logement présentait des désordres relatifs à l'application du règlement sanitaire départemental et mettant en demeure les propriétaires de procéder aux travaux suivants :

réfection ou au remplacement des fenêtres de la salle de bain et de la cuisine ;

assurer la réparation pérenne de la pipe d'évacuation des toilettes ;

réparation du système d'alimentation en eau fuyard sur le bidet dans la salle de bains ;

réparation du système de man'uvre des volets endommagé dans le salon et à la réparation ou au remplacement du volet central de la chambre du fond ;

- des pièces médicales la concernant ;

- la plainte qu'elle a déposée suite aux dégradations de la porte de son logement selon laquelle elle indique soupçonner que les propriétaires sont à l'origine des dégradations.

Les consorts [J] demandent à la cour de constater la résiliation du bail par l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et accessoires, défaut de justification de l'occupation du logement et défaut de justification de l'assurance.

S'ils indiquent dans leurs dernières conclusions que la locataire n'a pas justifié de l'assurance pour les risques locatifs, il convient de relever que le commandement de payer ne fait pas mention de ce manquement et qu'ils n'articulent aucun moyen à l'appui de cette prétention. Il s'agit à l'évidence d'une erreur.

S'agissant des travaux préconisés par la ville de [Localité 1], ils soutiennent avoir tout mis en 'uvre pour les réaliser et affirment que la locataire s'y est toujours opposée, faisant ainsi obstacle à ce que les travaux soient faits.

À l'appui de leurs prétentions, ils produisent :

les devis qu'ils ont acceptés pour la réfection de l'appartement ;

l'acompte qu'ils ont payé d'un montant 1 019,70 euros à la société à responsabilité limitée Climatisation, électricité et plomberie (SARL CEP) le 21 octobre 2024 ;

le courriel de la société Projex du 24 septembre 2024 indiquant avoir tenté de contacter Mme [Q] à plusieurs reprises en vain et reçu un appel téléphonique d'un homme indiquant que les travaux devaient se faire uniquement à des moments tardifs, voire le samedi ou le dimanche ;

le courrier que l'agence Century 21 a adressé à Mme [Q] le 24 septembre 2024 lui demandant d'appeler la société Projex afin de convenir d'un rendez-vous ;

un courrier que la SARL CEP a rédigé le 7 novembre 2024 déclarant avoir pris contact avec la locataire à plusieurs reprises et sans avoir de réponse positive de sa part ;

le courriel que la société Alphée SGA a adressé à l'inspecteur de salubrité de la ville de [Localité 1] le 12 novembre 2024 indiquant que l'entreprise n'a pas accès au logement pour effectuer les travaux et que les bailleurs sont disposés à effectuer les travaux malgré la dette locative ;

le courriel de réponse de l'inspecteur de salubrité indiquant vouloir prendre l'attache de la locataire pour qu'elle facilite l'accès à l'entreprise ;

le courrier que l'agence immobilière a adressé à Mme [Q] le 20 novembre 2024 lui indiquant que les travaux ne peuvent se faire le soir ni le week-end et lui demandant de leur ouvrir la porte la journée.

Si Mme [Q] produit plusieurs photos montrant, d'une part, de la peinture écaillée, des trous dans les murs, d'une fenêtre cassée et d'un volet abîmé, ces images, non datées, ne permettent pas d'avoir la certitude qu'elles ont été prises à l'intérieur du logement qu'elle occupe, de sorte qu'elles ne sont pas de nature, elles-seules, à démontrer, avec l'évidence requise en référé, que le logement est inhabitable.

Il convient de relever que les parties s'accordent pour dire que certains de ces désordres seraient imputables aux voisins qui auraient fait des travaux endommageant le logement occupé par Mme [Q].

Si la locataire affirme avoir cessé de régler les loyers en raison de l'insalubrité et l'inhabilité du logement et affirme que les propriétaires n'ont jamais entrepris de travaux de rénovation ou de mise aux normes, l'exposant ainsi à un danger pour sa sécurité et sa santé, il reste que le service communal d'hygiène et de santé de [Localité 1] n'a pas considéré que son logement était inhabitable mais a mis à la charge des propriétaires des travaux afin se conformer au règlement sanitaire départemental des Bouches du Rhône.

Contrairement à ce que prétend la locataire, il résulte des pièces du dossier et plus particulièrement des courriels et courriers produits par les propriétaires que Mme [Q] n'a pas donné de suite aux multiples relances que les entreprises mandatées par les consorts [J] lui ont faites visant à effectuer lesdits travaux ni à ceux du service de la ville de [Localité 1], faisant ainsi obstacle à leur réalisation.

Il convient d'ajouter que le certificat médical dont se prévaut Mme [Q] ne permet pas non plus d'établir l'insalubrité du logement. Il est en réalité de nature à établir qu'elle souffre d'une altération de sa santé, dont il n'y a pas lieu de discuter ici la réalité.

Dans ces conditions, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail conclu entre les parties par l'effet de la clause résolutoire acquise à la date du 14 janvier 2025, sous réserve toutefois de ce qui sera dit ci-dessous.

Sur le montant de la provision au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés

Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen.

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

L'article 23 de la même loi dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'État. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'État. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

À compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.

Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

Il est constant que le défaut de production par le bailleur du décompte dans le délai d'un mois avant régularisation annuelle n'est pas assorti de sanction et que le bailleur, sous réserve de l'application de la prescription triennale, peut produire ce décompte postérieurement, de même qu'il peut, également postérieurement au délai de six mois prévu à cet égard, tenir ou faire tenir les pièces justificatives de ce décompte à son locataire.

En l'espèce, Mme [Q] fait valoir que la dette locative réclamée se heurte à des contestations sérieuses aux motifs d'une part, que les bailleurs ne justifient pas des régularisations des charges et d'autre part, que le logement qu'elle occupe est insalubre.

Il résulte de ce qui précède que l'appelante n'est pas fondée à se prévaloir, avec l'évidence requise en référé, d'une exception d'inexécution de son obligation de régler ses loyers et charges qu'elle a cessé de payer au mois de décembre 2023 suivant le dernier relevé locatif produit par les bailleurs, selon les termes du décompte annexé au commandement de payer, en raison d'un manquement des intimés à leur obligation de délivrer un logement répondant aux critères de décence.

S'agissant de la justification des charges, elle expose qu'aucune régularisation n'est intervenue au cours du bail, que les bailleurs ne produisent aucun document et ne satisfont absolument pas aux exigences légales relatives à la régularisation des charges.

Les bailleurs soutiennent avoir effectué les régularisations annuelles et avoir même porté au crédit du compte de Mme [Q] certaines sommes au titre desdites régularisations.

À l'appui, ils produisent :

les avis de la taxe foncière 2024 et 2025 ;

un document intitulé « bilan annuel des charges » au titre des années 2023 et 2024 ;

les décomptes des ordures ménagères au titre des années 2023 et 2024 adressés à Mme [Q] le 17 février 2026 ;

les décomptes des charges locatives au titre des années 2023 et 2024 adressés à Mme [Q] l 17 février 2026 ;

un courriel que l'agence Century 21 a adressé à Mme [Q] le 17 février 2026 lui transmettant les lettres de régularisation des charges au titre des années 2023 et 2024 ainsi que les taxes d'ordures ménagères de ces deux années.

Il est constant que le contrat de bail a pris effet le 1er novembre 2019.

Il résulte du dernier relevé locataire daté du 17 décembre 2025 que Mme [Q] a cessé de régler ses loyers et charges depuis le mois de décembre 2023.

La part correspondant au montant du loyer mensuel, à savoir 1 039,75 euros, n'est pas sérieusement contestable dès lors qu'il s'agit du loyer fixé par les parties dans le contrat de bail révisé.

La part réclamée au titre de la provision pour charges à hauteur de 150 euros par mois correspond également au montant des charges qui a été convenu lors de la signature du bail.

Si les bailleurs affirment avoir régularisé les charges locatives, il résulte des pièces produites aux débats qu'ils ont régularisé les charges au titre des années 2023 et 2024 par courrier du mois de février 2026, soit très tardivement mais qu'aucune régularisation n'est démontrée au titre des années 2019 à 2022.

Il s'ensuit que l'obligation en paiement des charges récupérables se heurte à une contestation sérieuse pour les mois de novembre et décembre 2019 (2 mois), les années 2020, 2021 et 2022 (36 mois), de sorte qu'il convient de déduire la somme mensuelle de 150 euros correspondant à la provision sur charges de la dette locative pour les périodes concernées, soit 150 euros x 38 mois = 5 700 euros.

S'agissant de l'année 2025, il convient de relever qu'il ne peut leur être reproché de ne pas avoir transmis à la locataire les éléments relatives aux charges locatives dès lors que, comme ils le prétendent, ils ne disposent pas de l'intégralité des documents leur permettant de la faire.

Le premier juge a condamné Mme [Q] à payer aux consorts [J] la somme de 16 609,52 euros correspondant aux loyers et charges impayés au 8 septembre 2025.

Si les consorts [J] actualisent leur créance locative, dans le dispositif de leurs dernières écritures et demandent la condamnation de Mme [Q] à leur payer la somme de 19 908,84 euros, il convient de noter qu'ils ne demandent pas l'infirmation de l'ordonnance entreprise quant au montant des provisions qui ont été allouées par le premier juge à valoir sur l'arriéré locatif.

Dès lors que cette erreur ne peut être rectifiée par la transmission de conclusions post-clôture, il convient de relever que la dette locative non sérieusement contestable, avant déduction des charges récupérables, est de 16 609,52 euros.

La dette locative non sérieusement contestable, après déduction des charges récupérables est de 16 609,52 euros ' 5 700 euros, soit 10 909,82 euros.

Il convient par conséquent d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné Mme [Q] à payer aux consorts [J] la somme provisionnelle de 16 609,52 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés arrêtés au 8 septembre 2025 et de la condamner à leur payer la somme provisionnelle de 10 909,82 euros au titre des loyers et charges impayés au 8 septembre 2025.

S'agissant de l'indemnité mensuelle d'occupation, il convient de noter que le premier juge a condamné Mme [Q] à payer aux consorts [J], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer pratiqué, majoré des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux mais n'a pas fixé ledit montant.

Il résulte du dernier relevé locatif que le montant du dernier loyer pratiqué est de 1 039,75 euros, en ce compris 150 euros de provision sur charges.

Par conséquent, il convient de confirmer l'ordonnance entreprise de ce chef sauf à préciser que l'indemnité mensuelle d'occupation sera d'un montant de 1 039,75 euros, sous réserve de régularisation annuelle des charges.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et le report du paiement de la dette locative

L'article 24, paragraphe V, de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa rédaction applicable à compter du 1er mars 2019 aux contrats en cours, dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Aux termes de l'article 1343-5 code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.

Il est admis que la mise en 'uvre des dispositions de l'article 1343-5 du code civil suppose :

- que la situation obérée résulte de circonstances indépendantes de la volonté du débiteur,

- que ce dernier soit de bonne foi et qu'il ait donc mis en 'uvre tous les moyens dont il dispose pour remplir ses obligations,

- qu'il existe des perspectives d'évolution financière positive.

En l'espèce, Mme [Q] sollicite la suspension de la clause résolutoire et un délai de 36 mois pour apurer sa dette.

À l'appui de ses prétentions, elle produit :

un avis d'imposition établi en 2024 sur les revenus 2023 à son nom mais également au nom de son époux ;

plusieurs bulletins de paie faisant apparaître qu'elle a commencé à travailler comme référente sociale en avril 2024 et a perçu en 2024 un revenu net moyen mensuel de 2 072 euros ;

un bulletin de paie du mois de janvier 2025 faisant apparaître qu'elle a perçu de son employeur un revenu net de 19,66 euros étant en arrêt de travail ;

une attestation de suivi de la médecine du travail en date du 10 juin 2025 ;

un certificat médical attestant qu'elle présente un début de syndrome dépressif réactionnel.

Les consorts [J] s'opposent à cette demande et font valoir qu'elle n'a pas repris le paiement intégral du loyer et n'est pas en mesure d'honorer son loyer et l'arriéré locatif.

Il y a lieu de noter que Mme [Q] ne produit aucun élément permettant de connaître sa situation financière actuelle.

Si elle affirme en page 13 de ses écritures percevoir 2 000 euros de revenus, elle déclare en page 17 que son salaire est, en raison de son arrêt maladie, de 805 euros et qu'elle n'est pas en mesure de reprendre son emploi. Il reste qu'elle ne produit aucun justificatif permettant à la cour de connaître sa situation financière actuelle.

Si Mme [Q] affirme pouvoir honorer ses dettes et apurer l'arriéré locatif, il n'en demeure pas moins que la dette locative ne cesse d'augmenter et qu'elle ne paie pas les loyers courants ni apure sa dette depuis le mois de décembre 2023.

Il s'ensuit qu'aucune perspective concrète de remboursement de la dette réclamée n'est démontrée.

Par conséquent, il convient de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté Mme [Q] de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire et d'ordonner son expulsion.

Aux termes de l'article L 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

Les bailleurs sollicitent l'expulsion de Mme [Q] sous astreinte.

Il convient de relever que le premier juge n'a pas statué de ce chef alors qu'ils avaient formé cette demande.

En l'espèce, les circonstances ne justifient pas que l'expulsion de Mme [Q] soit assortie d'une astreinte.

Ajoutant à l'ordonnance entreprise qui n'a pas statué de ce chef, il convient de débouter les consorts [J] de leur demande d'astreinte.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par les consorts [J]

Aux termes de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Les consorts [J] sollicitent, dans le dispositif de leurs dernières écritures, la condamnation de Mme [Q] à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice lié à son attitude fautive et déloyale.

Or, une telle demande excède les pouvoirs du juge des référés, tels que définis par l'article 835 alinéa 2 précité, comme n'étant pas formée à titre provisionnel et ne peut être rectifiée par la transmission de conclusions post-clôture.

Dans ces conditions, la demande de condamnation de Mme [Q] au titre de dommages et intérêts formée à hauteur d'appel à titre définitif par les consorts [J] sera déclarée irrecevable.

Sur les demandes reconventionnelles formées par Mme [Q]

Sur la demande des travaux

En l'espèce, Mme [Q] sollicite la condamnation des consorts [J] à réaliser les travaux de remise en état, tels que prescrits par la correspondance du service d'hygiène de la ville de [Localité 1] du 31 octobre 2024 et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard débutant rétroactivement à la date de la mise en demeure dudit service.

Les consorts [J] s'opposent à cette demande et font valoir qu'ils ont tout mis en 'uvre pour que les travaux soient réalisés depuis plus de deux ans mais que la locataire a fait obstacle à leur réalisation.

Il résulte de ce qui précède que l'indécence du logement n'est pas démontrée et que Mme [Q] est occupant sans droit ni titre, de sorte que les propriétaires du logement qu'elle occupe ne sont plus tenus à leurs obligations de travaux.

Il convient dès lors de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté Mme [Q] de sa demande tendant à condamner les consorts [J] à réaliser les travaux préconisés par le service d'hygiène de la ville de [Localité 1].

Sur la demande de communication de diagnostics techniques sous astreinte

En l'espèce, Mme [Q] sollicite la condamnation des consorts [J] de lui communiquer le dossier de diagnostics techniques et ce, sous astreinte.

Les consorts [J] font valoir que le bail fait mention du classement de l'appartement en catégorie D et indique en son article XV que le DPE est produit. Ils ajoutent que Mme [Q] n'a jamais émis de contestation et n'a pas demandé la réévaluation du diagnostic. Ils se disent favorables à la mise à jour du DPE à leur frais mais à la condition que la locataire ne s'oppose pas à l'accès du diagnostiqueur à son domicile, comme elle l'a fait pour les travaux de réfection de l'appartement.

À l'appui de leurs prétentions ils produisent :

le DPE ;

les courriers et courriels échangés au sujet des travaux de réfection de l'appartement.

Si Mme [Q] sollicite le DPE, il convient de relever qu'il est produit par les propriétaires et que le bail fait mention qu'il était également produit lors de la signature du contrat.

Il convient dès lors de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté Mme [Q] de sa demande visant à condamner les consorts [J], sous astreinte, à communiquer le dossier de diagnostics et à lui payer des dommages et intérêts pour non transmission desdits documents.

Au vu de ce qui précède, il convient de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté Mme [Q] de sa demande de suspension du paiement des loyers et charges jusqu'à la réalisation des travaux et transmission des diagnostics.

Sur les demandes de dommages et intérêts formées par Mme [Q]

6.3.1 Au titre du préjudice de jouissance et compensation avec la dette locative

En l'espèce, Mme [Q] demande à la cour la condamnation des consorts [J] à lui payer la somme de 13 423,80 euros à titre de provision à valoir sur les dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi et prononcer la compensation avec la dette locative.

Elle fait valoir que compte-tenu de l'ampleur des désordres relevés et de leur durée son préjudice correspond a minima au montant de 13 mois de loyers.

Elle conteste avoir fait obstacle à l'intervention des artisans et affirme que le trouble existe dès la délivrance du logement.

Les consorts [J] s'opposent à cette demande.

Il résulte de ce qui précède que Mme [Q] ne rapporte pas la preuve du trouble de jouissance et qu'elle s'est opposée aux travaux préconisés par les services de la ville de [Localité 1] alors que les bailleurs étaient disposés à les faire.

Il convient dès lors de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté Mme [Q] de sa demande au titre du préjudice de jouissance.

6.3.2 Au titre du préjudice moral

Mme [Q] sollicite la condamnation des consorts [J] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de provision à valoir sur les dommages et intérêts pour le préjudice moral subi.

Elle argue de ce qu'elle a subi un préjudice moral distinct du préjudice de jouissance eu égard aux circonstances particulières accompagnant le contexte locatif. Elle affirme être arrêtée par la médecine du travail en raison de sa dépression et vivre seule avec ses enfants.

Dès lors qu'aucun lien de causalité n'est démontré entre son état de santé et l'état de son appartement et qu'il est établi qu'elle s'est opposée aux travaux que les propriétaires étaient prêts à effectuer, sa demande n'est pas justifiée.

C'est à juste titre que le premier juge l'a déboutée de sa demande de ce chef.

L'ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné Mme [Q] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 14 novembre 2024 et l'a condamnée à payer aux consorts [J] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en première instance non compris dans les dépens.

Succombant, elle sera condamnée aux dépens d'appel.

L'équité commande de la condamner à payer aux consorts [J] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en appel non compris dans les dépens.

Il convient de débouter Mme [Q] de sa demande formée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS