CA Aix Provence, 4 juin 2026, RG 23/09175

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND ET AVANT DIRE DROIT

DU 04 JUIN 2026

N° 2026/ 252

N° RG 23/09175

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLTLO

[T] [U]

[K] [X] veuve [B]

S.C.I. LE DOLMEN

C/

Société [Adresse 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Thimothée JOLY

Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de [Localité 1] en date du 15 Novembre 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 18/1082.

APPELANTS

Monsieur [T] [U],

demeurant [Adresse 2]

Madame [K] [X] épouse [B] venant aux droits de Feu Monsieur [Q] [B]

née le 23 Juin 1941 à [Localité 1],

demeurant [Adresse 3]

S.C.I. LE DOLMEN,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

Tous trois représentés par Me Thimothée JOLY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,

assistés par Me Olivier TAFANELLI, avocat au barreau de [Localité 1]

INTIMÉE

Société [Adresse 1],

sont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de [Localité 1]

---

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 18 Mars 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Alexandrine FOURNIER.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2026,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Nadia FAYALA, greffiere auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [Q] [B], la société civile immobilière (SCI) LE DOLMEN et monsieur [T] [U] sont tous trois propriétaires de lots à usage de commerces au sein de l'ensemble immobilier [Adresse 1] à [Localité 1] (Alpes Maritimes), à savoir respectivement le lot n°4 devenu le lot n°18, le lot n°2 devenu le lot n°16 et le lot n°3 devenu le lot n°17.

La copropriété est régie par un règlement de copropriété établi le 28 novembre 1951, qui prévoit notamment que :

- le lot n°4 est affecté de 170 millièmes des parties communes ;

- le lot n°2 est affecté de 150 millièmes des parties communes ;

- le lot n°3 est affecté de 75 millièmes des parties communes

L'article 18 du règlement de copropriété prévoit la répartition des charges entre les copropriétaires dans la proportion de leurs droits dans la copropriété dans les parties communes.

Estimant que la répartition des charges prévue par le règlement de copropriété était illicite, eu égard à la disproportion des millièmes de parties communes existant entre les lots 'commerces' et les lots 'appartements', monsieur et madame [B], la SCI LE DOLMEN et monsieur [U] ont sollicité du syndic par courrier du 17 mars 2016, la mise à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 14 juin 2016, de deux résolutions tendant à la modification de la répartition des charges, accompagnées de deux projets de répartition.

Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 14 juin 2016, les résolutions

numérotées n°11 et 12 ont été soumises au vote et ont été rejetées à défaut d'unanimité.

Par acte d'huissier délivré le 1er septembre 2016, monsieur [Q] [B], la SCI LE DOLMEN et monsieur [T] [U] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, devant le tribunal de grande instance de Nice aux fins de voir :

- prononcer l'annulation des résolutions n° 11 et 12 de l'assemblée générale du 14 juin 2016 ;

- réputer non écrite la clause relative à la répartition des charges contenue dans le règlement de copropriété et procéder à une nouvelle répartition des charges.

Par jugement contradictoire du 15 novembre 2018, le tribunal a :

- débouté monsieur [Q] [B], la SCI LE DOLMEN et monsieur [T] [U] de leur demande tendant à voir prononcer l'annulation des résolutions n° 11 et 12 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 1], en date du 14 juin 2016 ;

- débouté monsieur [Q] [B], la SCI LE DOLMEN et monsieur [T] [U] de leurs demandes tendant à voir réputer non écrite la clause relative à la répartition des charges contenue à l'article 18 du règlement de copropriété du syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1] à [Localité 1] et procéder à une nouvelle répartition des charges ;

- condamné in solidum monsieur [Q] [B], la SCI LE DOLMEN et monsieur [T] [U] à payer au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1] à [Localité 1] une somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Le tribunal a notamment considéré que :

- l'usage des lots, professionnels ou commercial n'a pas été pris en compte dans la détermination des tantièmes de copropriété à affecter à chaque lot ;

- il n'est manifestement pas la cause de disproportion invoquée entre les lots commerces et appartements ;

- la répartition des charges telle que prévue au règlement de copropriété n'apparaissait nullement contraire aux règles d'ordre public de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et il n'y avait pas lieu de réputer non écrite la clause contenue à l'article 18 du règlement de copropriété du syndicat des copropriétaires [Adresse 1], ni par conséquent de procéder à une nouvelle répartition des charges.

Selon déclaration reçue au greffe le 10 juillet 2023, monsieur [Q] [B], la SCI LE DOLMEN et monsieur [T] [U] ont interjeté appel de cette décision, en toutes ses dispositions dûment reprises.

Par arrêt de la cour d'appel d'Aix-En-Provence du 15 juillet 2021, l'affaire a fait l'objet d'un retrait du rôle.

Elle a été rétablie suite à des conclusions reçues le 10 juillet 2023 par les appelants aux fins de réenrôlement.

Par dernières conclusions transmises par RPVA le 29 septembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, madame [K] [X] veuve [B] venant aux droits de monsieur [Q] [B], la SCI LE DOLMEN et monsieur [T] [U] sollicitent de la cour qu'elle infirme le jugement entrepris et statuant à nouveau, qu'elle :

- prononce l'annulation des résolutions n° 11 et 12 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 1], en date du 14 juin 2016 ;

- répute non écrite la clause relative à la répartition des charges contenue à l'article 18 du règlement de copropriété du syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1] à [Localité 1] ;

- procède à une nouvelle répartition des charges, conforme au tableau de répartition établi par M. [C] et versé aux débats ;

- le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice à leur verser une somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel ;

- juge qu'ils seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et à l'article 700 du code de procédure civile, dont la charge devra être répartie entre les autres copropriétaires.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que :

- sur l'annulation des résolution n°11 et 12 de l'assemblée générale du 14 juin 2016 :

- la première aboutit à une diminution des tantièmes des charges affectés aux lots 'commerces' des requérants, tout en restant favorable aux lots 'appartements' ;

- la seconde résulte de la stricte application des critères légaux de répartition des charges, tel qu'établi par le cabinet PARMEXPERTS ;

- en les rejetant l'assemblée générale a opté pour le maintien d'une répartition des charges à la fois illicite et lésionnaire pour les propriétaires des lots 'commerces' dont ils font partie ;

- les lots 'magasins' du rez-de-chaussée sont affectés de tantièmes très supérieurs et défavorables ;

- cette disproportion défavorable aux lots commerce ne s'explique que par l'usage commercial de ces lots ;

- les articles 18 et 2 du règlement de copropriété sont contraires à la loi car la prise en compte de l'usage de lot dans l'affectation de ses tantièmes est contraire à la loi et le refus de l'assemblée générale de modifier la répartition des charges relève d'un abus de majorité ;

- sur la caractère non-écrit de l'état de répartition des charges du syndicat des copropriétaires :

- articles 5, 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965;

- une répartition des charges générales qui ne serait pas faite en fonction de la valeur relative de chaque lot calculée d'après le critère de l'article 5 de la loi, est susceptible d'être annulée au même titre qu'une répartition des autres charges ;

- la prise en compte de l'utilisation commerciale des lieux est prohibée ;

- l'action est imprescriptible ;

Par dernières conclusions transmises par RPVA le 26 septembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, sollicite de la cour qu'elle confirme le jugement entrepris et y ajoutant qu'elle :

- déboute les appelants de l'intégralité de leurs demandes ;

- condamne in solidum monsieur [Q] [B], la SCI LE DOLMEN et monsieur [T] [U] à lui payer la somme de 3 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de maître Cyril CHAHOUAR-BORGNA.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :

- le principe de l'intangibilité des tantièmes de copropriété :

- la répartition initiale des charges a un caractère conventionnel ;

- l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que cette répartition ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires ;

- la prescription de l'action en révision :

- article 12 de la loi du 10 juillet 1965 ;

- l'action en nullité ne saurait contourner la prescription applicable à l'action en révision sollicitée ;

- l'action en nullité n'est pas ouverte :

- ce n'est pas l'usage des lots qui a été pris en compte pour la détermination des tantièmes mais bien la valeur relative des différents lots conformément à la loi ;

- le jugement devra être confirmé.

L'instruction de l'affaire a été déclarée close par ordonnance du 4 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger' ou 'déclarer' qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel.

Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription de l'action visant à voir déclarer non écrite une clause illicite de répartition des charges :

Aux termes de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du règlement d'administration publique [décret en Conseil d'État] prises pour leur application sont réputées non écrites.

Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition.

En l'espèce, contrairement à l'action en révision pour laquelle la loi du 10 juillet 1965 a fixé des règles précises en matière de prescription, celle-ci n'indique pas spécialement dans quel délai l'action tendant à faire déclarer non écrites des clauses de répartition illicites doit être engagée.

Une clause du règlement de copropriété réputée non écrite en application de l'article 43 de la loi étant censée n'avoir jamais existé, l'action tendant à faire déclarer non écrite cette clause de répartition illicite est imprescriptible et peut ainsi être exercée à tout moment (Cass. 3e civ., 9 mars 1988 : JurisData n° 1988-700508 ; Cass. 3e civ., 26 avr. 1989 ; Cass. 3e civ., 9 juin 1999 : JurisData n° 1999-002459 ; Cass. 3e civ., 27 sept. 2000 : JurisData n° 2000-006034 ; Cass. 3e civ., 7 mai 2008 : JurisData n° 2008-043798).

Tout copropriétaire intéressé peut, à tout moment, faire constater l'absence de conformité des clauses du règlement de copropriété aux dispositions légales et faire établir une répartition des charges conforme à ces dispositions.

Par conséquent, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, l'action intentée par les appelants n'est pas prescrite.

Sur le fond

Sur la demande d'annulation des résolutions n°11 et 12 de l'assemblée générale du 14 juin 2016 :

L'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Les appelants estiment que le rejet des résolutions n°11 et 12 est constitutif d'un abus de majorité.

En l'espèce, la résolution n°11 a été soumise au vote des copropriétaires dans les termes suivants :

'A la demande des époux [B], la SCI LE DOLEN et M. [U], modification de la répartition des charges n°1 (article 26 bis) :

L'assemblée générale, prenant acte du fait que l'actuelle répartition des charges, inchangé depuis l'établissement du règlement de copropriété, contrevient aux dispositions impératives de la loi, notamment des articles 5 et 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de l'article 1er du décret n°223 du 17 mars 1967, décide :

- de modifier l'état de répartition des charges, conformément au projet de répartition n°1 établi par le Cabinet PARMEXPERTS et joints à la convocation.

* Décide en conséquence de changer la répartition des charges et adopte la nouvelle répartition telle que définie au tableau joint à la convocation de la présente Assemblée,

* Donne mandat au syndic pour déposer un extrait du procès-verbal au rang des minutes de Maître ...notaire à [Localité 1], pour être publié au bureau des hypothèques,

* Décide que les frais et honoraires y compris ceux du syndic, résultant de la présente résolution seront à la charge du syndicat des copropriétaires.

Ont voté pour : 472,50 tantièmes

Ont voté contre : 474,50 tantièmes'

La résolution n°12 stipulait :

' A la demande des époux [B], la SCI LE DOLEN et M. [U], modification de la répartition des charges n°2 (article 26 bis) :

L'assemblée générale, prenant acte du fait que l'actuel répartition des charges, inchangé depuis l'établissement du règlement de copropriété, contrevient aux dispositions impératives de la loi, notamment des articles 5 et 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de l'article 1er du décret n°223 du 17 mars 1967, décide :

- de modifier l'état de répartition des charges, conformément au projet de répartition n°2 établi par le Cabinet PARMEXPERTS et joints à la convocation.

* Décide en conséquence de changer la répartition des charges et adopte la nouvelle répartition telle que définie au tableau joint à la convocation de la présente Assemblée,

* Donne mandat au syndic pour déposer un extrait du procès-verbal au rang des minutes de Maître ...notaire à [Localité 1], pour être publié au bureau des hypothèques,

* Décide que les frais et honoraires y compris ceux du syndic, résultant de la présente résolution seront à la charge du syndicat des copropriétaires.

Ont voté pour : 472,50 tantièmes

Ont voté contre : 474,50 tantièmes'

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L'article 5 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable en la cause du 11 juillet 1965 au 1er juin 2020, précise que dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.

L'article 2 du règlement de copropriété prévoit les droits sur les parties communes, répartis de la manière suivante :

MAGASINS :

- le lot n°1 est affecté de 175 millièmes des parties communes ;

- le lot n°2 est affecté de 150 millièmes des parties communes ;

- le lot n°3 est affecté de 75 millièmes des parties communes

- le lot n°4 est affecté de 170 millièmes des parties communes ;

APPARTEMENTS :

- le lot n°5 est affecté de 45 millièmes des parties communes ;

- le lot n°6 est affecté de 20 millièmes des parties communes ;

- le lot n°7 est affecté de 30 millièmes des parties communes

- le lot n°8 est affecté de 45 millièmes des parties commues ;

- le lot n°9 est affecté de 40 millièmes des parties communes ;

- le lot n°10 est affecté de 35 millièmes des parties communes ;

- le lot n°11 est affecté de 30 millièmes des parties communes ;

- le lot n°12 est affecté de 30 millièmes des parties communes ;

- le lot n°13 est affecté de 30 millièmes des parties communes ;

- le lot n°14 est affecté de 29 millièmes des parties communes ;

- le lot n°15 est affecté de 23 millièmes des parties communes ;

CAVES :

Cave n°1 est affecté de 5 millièmes ;

Cave n°2 est affecté de 5 millièmes ;

Cave n°3 est affecté de 5 millièmes ;

Cave n°4 est affecté de 5 millièmes ;

Cave n°5 est affecté de 5 millièmes ;

Cave n°6 est affecté de 5 millièmes ;

Cave n°7 est affecté de 5 millièmes ;

Cave n°8 est affecté de 5 millièmes ;

Cave n°9 est affecté de 5 millièmes ;

Cave n°10 est affecté de 5 millièmes ;

Cave n°11 est affecté de 5 millièmes ;

Cave n°12 est affecté de 5 millièmes ;

Cave n°13 est affecté de 5 millièmes ;

Cave n°14 est affecté de 5 millièmes ;

L'article 18 du règlement de copropriété intitulé charges communes seront réparties entre les copropriétaires de l'immeuble dans la proportion de leurs droits de copropriété dans les parties communes telles qu'elles sont déterminées à l'article 2 ci-dessus.

Il prévoit que les charges communes comprendront en outre les frais d'entretien et de réparation des escaliers.

Ces dépenses seront réparties entre les différents copropriétaires des étages seulement dans les proportions suivantes :

- rez de chaussée : néant

- premier étage : 6/50 èmes

- deuxième étage : 8/50 èmes

- troisième étage : 10/50 èmes

- quatrième étage : 12/50 èmes

- cinquième étage : 14/50 èmes

ensemble = 50/50 èmes

Il échet de constater que le règlement de copropriété prévoit que les charges sont déterminées par référence aux quotes-parts des parties communes affectées à chaque lot.

Les millièmes de copropriété sont donc utilisés comme millièmes de charges.

Si au moment de l'établissement de la copropriété, la détermination des millièmes de parties communes est irrévocable, différente est la question de la répartition des charges communes.

Or l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 exige que certaines charges communes de la copropriété soient réparties entre des lots, selon des critères déterminés et impératifs. Il distingue deux type de charges :

- celles relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes (charges générales) : les copropriétaires y contribuent 'proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprise dans leurs lots', telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 fixant trois critères : circonstance, superficie et situation des lots ;

- celles relatives aux services collectifs et aux éléments d'équipement communs : les copropriétaires y contribuent en fonction de l'utilité que ces services présentent à l'égard de chaque lot.

En conséquence s'agissant des charges générales :

- soit les tantièmes de copropriété ont été déterminés sur la base des critères de l'article 5, donc en fonction de la consistance de la superficie et de la situation des lots, auquel cas elles peuvent être réparties sur la base des millièmes ou tantièmes de copropriété ;

- soit les tantièmes de copropriété n'ont pas été fixés suivant ces critères, auquel cas les charges générales ne peuvent être réparties sur la base de ces tantièmes de copropriété ; une répartition spécifique, conforme aux critères de l'article 5 doit être prévue.

L'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable du 16 juillet 2006 au 1er juin 2020 prévoit que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37 et 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises son réputées non écrites.

En l'espèce, à la lecture du règlement de copropriété, les millièmes de charges ont été réparties en tenant compte uniquement de l'utilisation commerciale des lieux puisqu'il distingue les 'magasins' et les 'appartements' (à usage professionnel ou non).

Les millièmes affectés aux magasins sont plus élevés que les appartements sur ce seul critère.

Force est de constater que la consistance, la superficie et la situation des lots n'ont pas été pris en comptes comme critère de répartition des millièmes, conformément à l'article 5 précité.

Par conséquent, la répartition des charges générales de la copropriété n'a pas été faite en fonction de la valeur relative de chaque lot calculée d'après les critères de l'article 5.

Or cette répartition des charges est lésionnaire au détriment des propriétaires des lots commerce, affectés de tantièmes supérieurs.

Le refus de l'assemblée générale de modifier la répartition s'analyse donc d'un abus de majorité.

En effet, les propriétaires des lots 'appartements' ont voté contre, choisissant sciemment de rester dans une répartition qui leur était favorable, tout en portant préjudice aux propriétaires des lots 'commerces'.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce que Mme [B], la SCI LE DOLMEN et M. [U] ont été déboutés de leur demande en annulation des résolutions n°11 et 12 de l'assemblée générale du 14 juin 2016. Elles seront annulées.

Sur la demande tendant à voir réputer non écrite la clause relative à la répartition des charges contenues à l'article 18 du règlement de copropriété :

L'article 43 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que lorsque le juge répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à une nouvelle répartition.

Au vu des éléments sus énoncés, il conviendra en conséquence de considérer comme illicite la clause du règlement de copropriété selon laquelle les charges communes seront réparties entre les copropriétaires de l'immeuble dans la proportion de leurs droits de copropriété dans les parties communes telles qu'elles sont déterminées à l'article 2 ci-dessus.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce que les époux [B], la SCI LE DOLMEN et M. [U] ont été déboutés de leur demande tendant à voir réputer non écrite la clause relative à la répartition des charges contenues à l'article 18 du règlement de copropriété. Cette dernière illicite sera réputée non écrite.

Il conviendra avant dire droit d'ordonner une expertise au contradictoire des parties, afin de déterminer une nouvelle répartition des charges conforme aux dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, selon les modalités du dispositif.

Chacune des parties pourra faire valoir le cas échéant ses observations.

Il sera sursis à statuer sur le surplus des demandes.

PAR CES MOTIFS :