TJ 97411, 4 juin 2026, RG 25/03471

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 25/03471 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HJZA
NAC : 74Z

JUGEMENT DU JUGE DE L’EXÉCUTION

le 04 juin 2026

DEMANDERESSE

Madame [C] [J] veuve [F]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Rep/assistant : Maître Chendra KICHENIN de la SELARL CHENDRA KICHENIN AVOCAT, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDERESSE

Société SCCV SALIGA Société civile immobilière de construction-vente exerçant sous la dénomination « COTE OUEST »,
[Adresse 2]
[Localité 2]
Rep/assistant : Maître Didier ANTELME de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

---

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS

Le juge de l’exécution : Stéphane DUCHEMIN, 1er Vice-Président
Greffier : Dévi POUNIANDY

Audience publique du 07 mai 2026

LORS DU DÉLIBÉRÉ

Jugement contradictoire du 04 juin 2026, en premier ressort.

Prononcé par mise à disposition par M. Stéphane DUCHEMIN, 1er Vice-Président, assisté de Mme Dévi POUNIANDY, Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique du 4 janvier 2022, Madame [C] [J] veuve [F] a vendu à la SCCV SALIGA une parcelle à bâtir (ET1659) sise à [Localité 3], sur la commune de [Localité 4]. Cet acte stipule une servitude conventionnelle de passage de 4 mètres de large, ainsi qu’un droit de passage en tréfonds de 1,5 mètre pour desservir la parcelle voisine (ET1660), dont Madame [J] est restée propriétaire avec l’intention de lotir.

Faisant grief à la SCCV SALIGA de ne pas avoir mis en œuvre ladite servitude conventionnelle, Madame [J] a saisi le juge des référés, qui, par ordonnance du 29 août 2024, a :
ordonné à la SCCV SALIGA de procéder à la création d’une voie carrossable de 4 mètres de large, constituant la servitude de passage prévue à l’acte de vente au profit du fonds dominant ET1660, après comblement et remise en état des lieux ;ordonné à la SCCV SALIGA de procéder aux travaux correspondant au droit de passage en tréfonds au profit de la parcelle ET1660, par la pose de toutes canalisations (alimentation en eaux, évacuation des eaux usées) et de toutes lignes souterraines, comme stipulé à l’acte de vente, sur une bande de 1,5 mètre de large ;assorti ces obligations d’une astreinte à la charge de la SCCV SALIGA, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, d’un montant de 150 € par jour de retard et pour une durée de six mois ;condamné la SCCV SALIGA à régler à Madame [J] la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
Cette ordonnance a été signifiée à la SCCV SALIGA le 30 septembre 2024.

Par exploit du 17 octobre 2025, Madame [J] a assigné la SCCV SALIGA devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Saint-Denis, afin de voir liquider l’astreinte provisoire prononcée par l’ordonnance de référé du 29 août 2024 et assortir cette décision d’une nouvelle astreinte définitive.

Sur cette assignation, la SCCV SALIGA a constitué avocat.

En l’état de ses dernières conclusions, notifiées électroniquement le 4 mars 2026, Madame [J] demande de :
LIQUIDER l’astreinte provisoire prononcée par le juge des référés dans son ordonnance du 29 août 2024, à l’encontre de la SCCV SALIGA, pour un montant total de 27 150 € ;ASSORTIR l’exécution des obligations incombant à la SCCV SALIGA, par l’ordonnance de référé du 29 août 2024, d’une astreinte définitive de 1 500 € par jour de retard, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à venir ;DÉBOUTER la SCCV SALIGA de l’ensemble de ses demandes ;REJETER toute suppression de l’astreinte définitive ;DÉBOUTER la SCCV SALIGA de sa demande d’extinction de l’obligation ;REJETER toute demande de médiation ;CONDAMNER la SCCV SALIGA au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.
La vendeuse expose que la servitude conventionnelle, formalisée dans l’acte de vente, était essentielle pour lui permettre de construire six maisons individuelles sur sa parcelle. Elle reproche à la SCCV SALIGA de ne pas avoir mis en œuvre cette obligation et d’avoir, au contraire, créé un chemin décaissé par rapport au niveau des terres initiales, ce qui rendrait impossible la servitude du fonds dominant.

Elle demande la liquidation de l’astreinte provisoire pour la période allant du 31 décembre 2024 au 30 juin 2025.

En réplique à l’adversaire, elle expose que le permis de construire, obtenu en 2021, prévoyait bien la servitude de passage et que les travaux réalisés seraient en violation de ce permis, comme l’aurait confirmé le refus de conformité émis par la commune de [Localité 4].

Elle nie toute cause étrangère dont pourrait se prévaloir la SCCV SALIGA, soutenant que l’inexécution résulterait d’un choix délibéré.

S’opposant à une mesure de médiation, elle lui fait grief de l’avoir cité récemment devant le tribunal correctionnel pour diffamation.

En l’état de ses dernières conclusions responsives, la SCCV SALIGA demande au juge de l’exécution de :
CONSTATER l’impossibilité d’exécution dans laquelle elle se trouve ;DÉBOUTER Madame [J] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;RECEVOIR la SCCV SALIGA en ses demandes reconventionnelles et, l’y déclarant fondée :SUPPRIMER toute astreinte pour l’avenir ;ORGANISER une mesure de médiation et nommer, à cette fin, tout médiateur ou centre de médiation qu’il appartiendra, en vue de réunir les parties, de leur expliquer le fonctionnement de la médiation et de les amener à trouver, sous sa conduite, une solution amiable au moins partielle à leur différend ;SUBSIDIAIREMENT, DÉLIVRER INJONCTION aux parties de rencontrer un médiateur ou centre de médiation désigné par le juge, dans les conditions de l’article 1533 du Code de procédure civile ;SURSEOIR À STATUER sur l’ensemble des demandes de part et d’autre dans l’attente de l’issue de la rencontre organisée par le médiateur et, le cas échéant, de la médiation ;DÉCIDER que, quelle que soit l’issue de la médiation, il reviendra à la partie la plus diligente de solliciter la remise au rôle de l’affaire, qu’il s’agisse de voir homologuer un accord, d’acter un désistement ou de statuer sur tout ou partie du litige qui n’aurait pu être résolu ;En cas de refus de la médiation par Madame [J] :FAIRE DROIT de plus fort aux conclusions et demandes reconventionnelles de la SCCV SALIGA, ci-dessus exposées ;REJETER toutes demandes, fins et conclusions contraires de Madame [J] ;CONDAMNER celle-ci à verser à la SCCV SALIGA une somme de 2 500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;CONDAMNER Madame [J] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA-CLOTAGATIDE, avocat aux offres de droit.
Le promoteur soutient que l’exécution de l’obligation initiale serait devenue impossible en raison des travaux réalisés, qui ont modifié l’altimétrie des terrains et créé une différence de niveau rendant toute mise en œuvre conforme irréalisable, bien qu’une voie de 4 mètres de large existe.

La SCCV SALIGA conteste fermement l’argument selon lequel la propriété des Consorts [F] serait enclavée, soulignant que leur terrain borde une voie publique, la [Adresse 3]. Elle ajoute que Madame [J] n’apporterait aucun élément concret pour démontrer la faisabilité des prévisions initiales.

Par ailleurs, la SCCV SALIGA fait valoir que le permis de construire, délivré avant la convention de servitude, ne pouvait ni n’avait à prendre en compte des engagements de droit privé.

Enfin, la SCCV SALIGA soutient qu’aucune des deux parties n’aurait anticipé les conséquences des travaux sur l’exécution de la servitude.

La SCCV SALIGA demande au juge de supprimer toute astreinte pour l’avenir, soulignant que l’obligation initiale serait devenue impossible à exécuter, que le terrain concerné appartiendrait désormais à un syndicat de copropriétaires, ce qui rendrait caduque une astreinte dirigée contre elle, et que la décision fixant l’astreinte n’aurait pas autorité de chose jugée, ce qui permettrait toujours de la supprimer pour l’avenir, même en l’absence de cause étrangère.

Elle soutient avoir toujours cherché une solution alternative, ce qui démontrerait sa bonne foi et rendrait injustifié le maintien d’une astreinte.

Elle expose sa volonté de parvenir à une solution amiable et propose l’organisation d’une médiation, estimant qu’une solution technique reste possible, notamment en aménageant un accès via la voie existante, bien que cela puisse entraîner une perte de surface utilisable pour les Consorts [F]. Elle souligne que ce projet resterait réalisable et économiquement viable, compte tenu de la valorisation des terrains dans ce secteur.

Elle précise enfin que le litige en diffamation, bien que distinct, pourrait être intégré dans le cadre de discussions globales visant à apaiser l’ensemble des tensions entre les parties.

Selon ce qu’autorise l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé du surplus de leurs moyens, fins et prétentions.

L’affaire a été appelée en audience, la dernière en date du 7 mai 2026, lors de laquelle les parties, représentées par leur conseil, se sont rapportées à leurs écritures. L’affaire a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 5 juin 2026.

SUR CE

À titre liminaire, il doit être rappelé qu’en application de l’article 4 du Code de procédure civile, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou donner acte lorsqu’elles ne tendent pas à conférer un droit à la partie qui les requiert.

Sur la liquidation de l’astreinte
Il résulte des articles L. 131-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. L’astreinte est indépendante des dommages-intérêts ; elle peut être provisoire ou définitive. Elle est réputée provisoire, sauf si le juge en précise le caractère définitif. Une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu’après le prononcé d’une astreinte provisoire et pour une durée déterminée par le juge. Le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter. Le taux de l’astreinte définitive ne peut jamais être modifié lors de sa liquidation. Enfin, l’astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère.

En l’espèce, il est constant que le fonds ET1660 de Madame [J] bénéficie d’une servitude conventionnelle de passage dominant le fonds ET1659. De même, dans le cadre de la promotion, la SCCV SALIGA s’est engagée à établir cette servitude conventionnelle, mais qu’elle a en réalité construit un décaissement progressif de la voie, atteignant plusieurs mètres en fond de parcelle.

Il en résulte que le promoteur s’est inexécuté des obligations mises à sa charge, sans qu’une cause étrangère ne puisse être invoquée.

Il y a donc lieu de procéder à la liquidation de l’astreinte provisoire prononcée par l’ordonnance de référé du 29 août 2024.

Le juge de l’exécution doit, dans la liquidation de l’astreinte, s’assurer qu’il existe un rapport raisonnable de proportionnalité entre le montant auquel il liquide l’astreinte et l’enjeu du litige, en tenant compte de l’attitude du débiteur.

Dans ces conditions, il sera fait droit au quantum revendiqué par Madame [J], alors que la SCCV SALIGA, qui soutient à la fois qu’il lui serait matériellement impossible de s’exécuter et qu’une solution technique resterait possible en aménageant un accès via la voie existante (bien que cela entraînerait une perte de surface utilisable pour le terrain de Madame [J]), ne produit aucun document technique propre à justifier de l’option envisageable et n’apparaît avoir formulé aucune proposition d’indemnisation proportionnée à son inexécution.

Ces carences, de même que la citation directe de Madame [J] devant le tribunal correctionnel de Saint-Denis à la requête de la SCCV SALIGA et de son gérant, M. [P], ainsi que le refus opposé par Madame [J], s’opposent à ce qu’une mesure de médiation soit envisagée à ce stade.

Par ailleurs, l’état de l’inexécution contractuelle questionne sur la possibilité qu’il reste à la SCCV SALIGA, qui indique ne plus être propriétaire du terrain, de pouvoir s’exécuter. Madame [J] ne formule d’ailleurs aucune proposition sur les moyens pour la SCCV SALIGA de se mettre en conformité avec son engagement contractuel.

Enfin, si aucun élément au dossier ne permet de constater que la SCCV SALIGA ait effectivement vendu le bien, de sorte qu’elle se heurterait à une impossibilité juridique d’exécuter son obligation issue de l’acte authentique du 4 janvier 2022, aucun élément technique ne permet à ce stade de considérer qu’il soit matériellement possible de s’y conformer.

Dès lors, le prononcé d’une astreinte définitive, qui ne saurait tenir lieu de dommages-intérêts anticipés, n’apparaît pas opportune à ce stade.

Sur les frais irrépétibles et les dépens
L’issue du litige et l’équité commandent de condamner la SCCV SALIGA aux dépens, ainsi qu’au paiement de justes frais irrépétibles au profit de Madame [J].

PAR CES MOTIFS