TJ 97411, 7 mai 2026, RG 26/00120

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00120 - N° Portalis DB3Z-W-B7K-HOGY

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

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Copie exécutoire délivrée

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COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT DU 07 MAI 2026 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société SODIAC
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par M. [I] [K] (Responsable du contentieux) muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [M] [X]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Fahranaz JETHA,

Assistée de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 05 Mars 2026

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La SODIAC a donné à bail à Monsieur [X] [M] un appartement à usage d’habitation situé au :
[Adresse 5] selon contrat du 08 mars 2012 , moyennant un loyer mensuel actualisé de 482,27 euros, charges comprises.

Le bailleur a adressé à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 11 mars 2025, pour la somme en principal de 2.773,73 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par un acte de commissaire de justice du 19 janvier 2026 délivré à “Etude”, la SODIAC a fait assigner Monsieur [X] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;
- l'autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [X] [M] des lieux loués, ainsi que de tous les occupants de son chef, dans un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, avec si besoin est, le concours de la [Localité 5] Publique;
- la condamnation de Monsieur [X] [M] au paiement de la somme de 4.233,82euros ;
- sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 469,39 révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges, payable à compter du 12 mai 2025, jusqu'à justification de libération totale des lieux et de la remise des clefs ;
- autoriser la SODIAC à enlever tous les biens mobiliers laissés dans le logement par Monsieur [X] [M] lors de la restitution des clefs, et ce aux frais exclusifs de ce dernier, lesquels seront réputés abandonnés;
- autoriser la SODIAC de détruire les biens réputés abandonnés ou d'en faire don à toute association de son choix.
- sa condamnation au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

A l’audience du 05 mars 2026, date à laquelle l'affaire a été évoquée, la SODIAC, dûment représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 5.489,78 euros.

Bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice, Monsieur [X] [M] ne s'est ni présenté à l'audience, ni fait représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 07 mai 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION
En vertu de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Toutefois, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En outre, le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du même code, du seul fait qu'il est susceptible d'appel.

Monsieur [X] [M] étant non comparant lors de l'audience du 05 mars 2026, la décision est réputée contradictoire en application des dispositions précitées.

I. SUR LA RECEVABILITÉ :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 21 janvier 2026, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

Il résulte de l'article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Le texte prévoit que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, la SODIAC justifie avoir signalé à la caisse d'allocations familiales (CAF) la situation d'impayés de loyers de Monsieur [X] [M] par un courrier du 29 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 janvier 2026 délivré à “Etude”, conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le contrat de bail conclu le 08 mars 2012 contient une clause résolutoire dans son article 5 indiquant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [X] [M] le 11 mars 2025, pour la somme en principal de 2.773,73 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 11 mai 2025.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :
La SODIAC est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [X] [M] dans les lieux et l'impossibilité de relouer le bien, une indemnité d'occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 11 mai 2025, jour de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :
La SODIAC produit un décompte démontrant que Monsieur [X] [M] était débiteur, après soustraction des frais de poursuite, de la somme de 5.065,41 euros à la date du 05 mars 2026.

Monsieur [X] [M], non comparant à l'audience, n’a transmis aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette.

En conséquence, il convient de le condamner à verser à la SODIAC la somme de 5.065,41 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 05 mars 2026, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...)."

Le VII de cet article précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

À défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d'audience, et en l'absence de Monsieur [X] [M] à l'audience, il n'y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement d'office.

En conséquence, il convient d'ordonner son expulsion.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur destruction, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Monsieur [X] [M] sera également condamné à verser à la SODIAC une indemnité d’occupation mensuelle de 469,39 euros révisable, à compter du 12 mai 2025 et égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SODIAC, Monsieur [X] [M] sera condamné à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [X] [M], partie perdante, supportera la charge de l'intégralité des dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,