TJ 59350, 20 mai 2026, RG 25/06479

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE TOURCOING

N° RG 25/06479 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZUYX

JUGEMENT

DU : 20 Mai 2026

[I] [U]
[Q] [N] épouse [U]

C/

[T] [S]
[Z] [F] épouse [S]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 20 Mai 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEURS

M. [I] [U], demeurant [Adresse 1]

Mme [Q] [N] épouse [U], demeurant [Adresse 1]

représentés par Me Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocate au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEURS

M. [T] [S], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

Mme [Z] [F] épouse [S], demeurant [Adresse 2]
représenté par M. [T] [S], muni dun pouvoir

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 25 Mars 2026

Magali FALLOU, Juge, assistée de Kelly PIETIN, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 20 Mai 2026, date indiquée à l'issue des débats par Magali FALLOU, Juge, assistée de Kelly PIETIN, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 décembre 2023, Mme [Q] [N] épouse [U] et M. [I] [U] ont donné à bail à Mme [Z] [F] épouse [S] et M. [T] [S] un logement et un emplacement de stationnement situé [Adresse 3] à [Localité 1], pour un loyer mensuel de 649,00 euros, et 90 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2025, Mme [Q] [N] épouse [U] et M. [I] [U] ont fait signifier à Mme [Z] [F] épouse [S] et M. [T] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2659,74 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 13 mars 2025 Mme [Q] [N] épouse [U] et M. [I] [U] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2025, Mme [Q] [N] épouse [U] et M. [I] [U] ont fait assigner Mme [Z] [F] épouse [S] et M. [T] [S] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Mme [Z] [F] épouse [S] et M. [T] [S] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner solidairement Mme [Z] [F] épouse [S] et M. [T] [S] au paiement des sommes suivantes :la somme de 4 392,96 euros au titre de la dette locative arrêtée au 27 mai 2025, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 900 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,
L'assignation a été dénoncée à la préfecture du Nord le 2 juin 2025.

À l'audience du 25 mars 2026,
Mme [Q] [N] épouse [U] et M. [I] [U], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 12767,73 euros arrêtée au 9 mars 2026, loyer du mois de mars inclus.

Mme [Q] [N] épouse [U] et M. [I] [U] soutiennent, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Mme [Z] [F] épouse [S] et M. [T] [S] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 12 mars 2025. À titre subsidiaire, ils soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.
En réplique, ils indiquent ne pas avoir la pièce de la caisse d’allocations familiales évoquée par le locataire et que le rapport des services communaux précise que le loyer doit être réglé. Ils sollicitent le rejet des pièces produites par les défendeurs.

Mme [Z] [F] épouse [S] et M. [T] [S], lesquels ne contestent pas le principe de la dette mais expliquent que le logement a été déclaré indécent en raison de l’humidité.
Ils soulignent que la tâche est visible sur l’état des lieux d’entrée et soutient que des travaux devaient être réalisés mais qu’ils ne l’ont jamais été de sorte que la tâche d’humidité augmente.
Ils précisent être d’accord pour solder la dette si les travaux sont réalisés et soulignent que la dette est constituée à 70% de l’allocation pour le logement qui a été suspendue en raison de l’inertie des bailleurs pour entreprendre les travaux.

L'affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur les pièces produites à l’audience :

Les bailleurs réclament le rejet des pièces produites par Mme [Z] [F] épouse [S] et M. [T] [S] motifs pris de l’absence de communication avant l’audience.

Il est observé que les pièces sont des pièces dont les bailleurs ne peuvent pas ignorer l’existence s’agissant :
du constat d’état des lieux d’entréeles rapports et relances du service d’hygiène et de santé de la commune de [Localité 1] qui leur ont été adressésla convocation à expertise
S’agissant du courrier de la CAF, il ne fait que reprendre les termes du courrier des services communaux pour préciser la suspension du droit à l’allocation pour le logement versable au bailleur ce qu’ils ne peuvent ignorer.

Enfin, ces pièces ont été consultées à l’audience.

En conséquence, il convient de rejeter la demande des bailleurs.

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 2 juin 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, Mme [Q] [N] épouse [U] et M. [I] [U] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Mme [Q] [N] épouse [U] et M. [I] [U] aux fins de constat de résiliation du bail / de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 12 décembre 2023, du commandement de payer délivré le 12 mars 2025 et du décompte de la créance actualisé au 9 mars 2026 que Mme [Q] [N] épouse [U] et M. [I] [U] rapportent la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Toutefois, en raison de la suspension du droit à l’allocation personnalisée pour le logement, ces sommes doivent être déduites.

Il convient également de déduire du décompte présenté la somme de 444,28 euros imputée pour des frais de procédure qui doivent être comptabilisés en dépens.

Enfin, Mme [Q] [N] épouse [U] et M. [I] [U] ne justifient pas de la souscription par Mme [Z] [F] épouse [S] et M. [T] [S] de l’assurance privilège, portée au compte mensuellement.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

Il résulte de ce qui précède que le décompte doit être reconstitué comme suit :

Paiements en €

Mois
Loyer
Charges
Total dû
Caf
Locataires au propriétaire
Total
Solde
déc-24
649,00 €
90,00 €
739,00 €
408,00 €
350,00 €
758,00 €
-19,00 €
janv-25
670,14 €
90,00 €
760,14 €
408,00 €
0
408,00 €
352,14 €
févr-25
670,14 €
90,00 €
760,14 €
408,00 €
350,00 €
758,00 €
2,14 €
mars-25
670,14 €
90,00 €
760,14 €
408,00 €
0
408,00 €
352,14 €
avr-25
670,14 €
90,00 €
760,14 €
408,00 €
0
408,00 €
352,14 €
mai-25
670,14 €
90,00 €
760,14 €
408,00 €
0
408,00 €
352,14 €
juin-25
670,14 €
90,00 €
760,14 €
408,00 €
0
408,00 €
352,14 €
juil-25
670,14 €
90,00 €
760,14 €
408,00 €
0
408,00 €
352,14 €
août-25
670,14 €
90,00 €
760,14 €
408,00 €
0
408,00 €
352,14 €
sept-25
670,14 €
90,00 €
760,14 €
408,00 €
0
408,00 €
352,14 €
oct-25
670,14 €
90,00 €
760,14 €
408,00 €
0
408,00 €
352,14 €
nov-25
670,14 €
90,00 €
760,14 €
408,00 €
0
408,00 €
352,14 €
déc-25
670,14 €
90,00 €
760,14 €
492,00 €
0
492,00 €
268,14 €
janv-26
677,11 €
90,00 €
767,11 €
492,00 €
0
492,00 €
275,11 €
févr-26
677,11 €
90,00 €
767,11 €
492,00 €
0
492,00 €
275,11 €
mars-26
677,11 €
90,00 €
767,11 €
492,00 €
0
492,00 €
275,11 €
TOTAL
10 722 €
1 440 €
12 162 €
6 864 €
700 €
7 564 €
4 598 €

Au solde dû, 4 598 euros doivent être ajoutées les taxes ordures ménagères pour l’année 2025 dont il est justifié soit 267 euros, et 2024 soit 263 euros cette somme étant mentionnée sur l’avis d’imposition 2025 en colonne n-1.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Mme [Z] [F] épouse [S] et M. [T] [S] à payer à Mme [G] [N] épouse [U] et M. [I] [U] la somme de 5 128 euros, au titre des sommes dues au 9 mars 2026.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 12 mars 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 23 avril 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 12 décembre 2023 à compter du 24 avril 2025.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Mme [Z] [F] épouse [S] et M. [T] [S] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la décence du logement :

Les locataires indiquent avoir alerté leurs bailleurs de l’extension d’une tâche d’humidité dans la chambre, mesurée à un taux de 68% qui a conduit à la déclaration d’indécence du logement dont les bailleurs ont été informés.

Mme [Z] [F] épouse [S] et M. [T] [S] le démontrent par la production de mails adressés au représentant des bailleurs, en l’espèce Foncia, le 1er novembre 2024 et le 20 décembre 2024.

Les conclusions du rapport d’expertise réalisée dans le cadre de l’engagement de la garantie décennale qui renvoie à la responsabilité des locataires occupants ne résistent pas à la production de l’état des lieux d’entrée sur lequel figure clairement une tâche d’humidité déjà présente dans l’angle de la chambre considérée lors de leur entrée dans les lieux.

L’objectivité du rapport d’expertise peut ainsi être discutée, s’agissant d’exonérer le constructeur.

En conséquence, il incombe aux bailleurs d’entamer toutes recherches approfondies des causes y compris par l’examen du toit terrasse qui n’a pu être contrôlé dans le cadre de l’expertise critiquée.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, les locataires reconnaissent avoir retenu le montant des loyers pour être entendus sur le problème d’humidité, l’analyse du décompte laisse apparaître que la dette est née postérieurement à cette alerte laquelle est antérieure à la délivrance du commandement de payer.

Selon l’article 24-VII, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Au vu de ces éléments, et de la situation d’indécence, il convient donc d'accorder à Mme [Z] [F] épouse [S] et M. [T] [S] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances résiduelles après déduction de l’APL, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Mme [Z] [F] épouse [S] et M. [T] [S] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Mme [Z] [F] épouse [S] et M. [T] [S] :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 24 avril 2025, Mme [Z] [F] épouse [S] et M. [T] [S] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer au jour de l’audience après déduction du montant de l’APL jusqu’à ce le problème d’indécence du logement consécutif à l’humidité de la chambre soit résolu, soit la somme mensuelle de 275,11 euros et de condamner solidairement Mme [Z] [F] épouse [S] et M. [T] [S] à son paiement à compter du 24 avril 2025, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [Z] [F] épouse [S] et M. [T] [S] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Mme [Z] [F] épouse [S] et M. [T] [S] à payer à Mme [G] [N] épouse [U] et M. [I] [U] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS