TJ 82121, 4 juin 2026, RG 26/00035

ORDONNANCE DU : 04 Juin 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00035 - N° Portalis DB3C-W-B7K-EPOV
AFFAIRE : Société REPROMINUTE C/ Société SCI LA RABOUILLERE
NAC : 30G

Copies le 5 juin 2026 à :
Me Hugo GROSLAMBERT
Me Laure SERNY
Dossier

Grosses délivrées le 5 juin 2026 à :
Me Hugo GROSLAMBERT
Me Laure SERNY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTAUBAN

ORDONNANCE DE REFERE

LE JUGE DES REFERES : Monsieur FOUQUET, Président

GREFFIER : Madame FORNILI

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société REPROMINUTE
immatriculée au RCS de MONTAUBAN sous le n° 402 535 728
dont le siège social est sis 43 Rue Michelet - 82000 MONTAUBAN
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Hugo GROSLAMBERT de la SARL STRATEGIA, avocats au barreau de TOULOUSE

DEFENDERESSE

Société SCI LA RABOUILLERE
immatriculée au RCS de MONTAUBAN sous le n° 324 805 159
dont le siège social est sis 7125 Route de l’Aveyron - 82000 MONTAUBAN
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Laure SERNY de la SELARL SPBS AVOCATS, avocats au barreau de TARN-ET-GARONNE

Débats tenus à l'audience publique du 16 Avril 2026
Délibéré au 21 mai 2026, prorogé au 04 Juin 2026, par mise à disposition au greffe

FAITS ET PROCÉDURE

La société La Rabouillère a donné à bail à la société Reprominute un local commercial situé 43 rue michelet à Montauban pour une durée de 9 ans commençant à courir le 1er janvier 2017 moyennant un loyer annuel initial fixé à 19 284 € HT, soumis à indexation sur l’indice national du coût de la construction, base 1643 au 3ème trimestre 2016, soit un loyer mensuel de 1 607 € au moment de la conclusion auxquels s’ajoute une provision sur charges de 35 €.

Au paragraphe « entretien et réparation », le bail contient une clause rédigée comme suit : « le preneur tiendra les lieux loués de façon constante en parfait état de réparations locatives et de menus entretiens au sens de l’article 1754 du code civil, le bailleur s’obligeant de son côté à exécuter et prendre en charge les grosses réparations visées à l’article 606 du code civil.
Quant aux réparations autres que celles énumérées aux articles 606 et 1754 du code civil, elles seront faites du consentement et sous l’autorité du bailleur, mais le preneur en supportera la charge financière sous forme de complément de loyer. Si de telles réparations deviennent nécessaires au cours du bail le preneur sera tenu d’en informer le bailleur. En cas de refus du bailleur de faire exécuter les travaux lui incombant à l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la sommation faite par huissier rappelant la présente clause, le preneur pourra se faire autoriser par le président du tribunal de grande instance du lieu de situation des biens, statuant en référé, à procéder lui-même à l’exécution desdites réparations. En toute hypothèse, le preneur ne pourra prétendre à aucune indemnité ni réduction de loyer, la durée des travaux, quelle que soit leur nature, excédât-elle quarante jours.»

Au cours de l’année 2024, un litige a opposé les parties concernant le remplacement des vitrines du local. La société Reprominute a cessé de verser les loyers à la société La Rabouillère pour les verser sur le compte CARPA de son conseil. Puis, par exploit d’huissier du 23 janvier 2026, elle a fait assigner la société La Rabouillère devant le juge des référés.

A l’audience du 16 avril 2026, la société Reprominute demande au juge des référés,
* À titre principal,
- de condamner la société La Rabouillère à lui payer une provision de 31 441,15 € TTC, correspondant au coût total des travaux de remplacement des vitrines du local, de l’autoriser à faire exécuter les travaux par l'entreprise de son choix, ainsi que tous travaux nécessaires à la consolidation de la structure notamment la reprise du faux plafond pour le montant de 3 960 € TTC,
- de condamner la société La Rabouillère à lui rembourser l'intégralité des sommes avancées pour la réalisation desdits travaux, sur présentation des factures acquittées, dans un délai de quinze jours suivant leur présentation,
* À titre subsidiaire,
- d’enjoindre la société La Rabouillère de faire réaliser les travaux de remplacement des vitrines et de consolidation de la structure par une entreprise qualifiée de son choix, dans un délai d'un mois suivant la signification de l'ordonnance à intervenir,
- d’assortir cette injonction d'une astreinte provisoire de 500,00 € par jour de retard passé ce délai,
* À titre infiniment subsidiaire,
- de réduire le loyer à hauteur de 30 % du montant mensuel à compter de février 2024, pour tenir compte de l’impropriété partielle des locaux à leur destination commerciale (partie condamnée, défauts d’étanchéité, dégâts des eaux répétés),
- de dire que la différence entre les loyers versés à la CARPA et le loyer réduit constitue un trop versé imputable sur la créance de travaux de la SCI.

Elle demande en outre au juge des référés :
- d’ordonner la compensation entre les loyers et les indemnités dues,
- de l’autoriser à prélever sur les fonds séquestrés les sommes nécessaires au règlement des travaux, à due concurrence des condamnations prononcées à l’encontre de la société La Rabouillère, le surplus étant libéré au profit de la société La Rabouillère,
- de l’autoriser à faire exécuter les travaux de remplacement des vitrines par l’entreprise de son choix aux frais de la société La Rabouillère, le coût de ces travaux étant imputé sur les fonds séquestrés,
- pour le cas où ces sommes ne suffiraient pas, de condamner la société La Rabouillère au paiement du solde restant dû.

Elle sollicite par ailleurs du juge des référés qu’il :
- condamne la société La Rabouillère à lui verser, à titre de provision à valoir sur son l'indemnisation définitive, 12 000,00 € en réparation du préjudice de jouissance subi depuis juin 2020, résultant de l'impossibilité d'exploiter le local dans des conditions normales et 15 000,00 € en réparation de la perte d'exploitation et du préjudice matériel causé par l'inertie fautive de la bailleresse.

Elle demande enfin au juge des référés de débouter la société La Rabouillère de ses demandes reconventionnelles et de la condamner au paiement des dépens ainsi que de la somme de 8 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, elle soutient que la société La Rabouillère à une obligation non sérieusement contestable de financer l’intégralité des travaux de remplacement des vitrines, que l’exécution imparfaite du contrat de bail justifie le placement sous séquestre du loyer et que ce même manquement justifie de façon non sérieusement contestable une réduction proportionnelle du loyer à hauteur de 30%. Elle fait valoir par ailleurs que son préjudice de jouissance n’est pas sérieusement contestable et que les sommes qu’elle pourrait devoir se compensent avec celles dues par sa propriétaire.

La société La Rabouillère demande au juge des référés :
- de débouter la société Reprominute de ses demandes,
- de constater qu’elle s’engage à titre exclusivement de conciliation sans la moindre reconnaissance du bien-fondé des prétentions de la société Reprominute à faire remplacer à ses frais et par les prestataires de son choix selon les délais d’exécution de ces derniers, la troisième vitrine située la plus à droite (vue de face) ; et de ce qu’elle consent à ce que la société Reprominute fasse faire la reprise de travaux tel que mentionné dans le devis Art Plaque du 07/01/2026 pour le montant de 3 960 € TTC,
- de condamner la société Reprominute à lui verser la somme provisionnelle de 4 954 €, au titre de l'arriéré de loyer en raison de la révision annuelle contractuelle, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter du 08/05/2024, date de mise en demeure,
- de condamner la société Reprominute à lui verser la somme provisionnelle de 56 828 €, au titre des loyers et des provisions pour charges échues depuis février 2024, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter du 08/05/2024, date de mise en demeure,
- d’ordonner reconventionnellement à la société Reprominute la dépose des deux blocs de climatisation qu’elle avait fait installer, sous astreinte de 500 € par jour de retard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,
À titre subsidiaire,
- d’enjoindre la société la Rabouillère à procéder au seul remplacement des vitrines dans un délai de 6 mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,
- de condamner la société Reprominute à verser à titre provisionnel 50 % des sommes exposées par elle sur présentation des factures acquittées dans un délai de 15 jours à compter de leur présentation, à titre de complément de loyer,
- de lui donner acte de ce qu’elle consent à ce que la société Reprominute fasse faire la reprise de travaux tel que mentionné dans le devis Art Plaque du 07/01/2026 pour le montant de 3 960 € TTC,
- de débouter la société Reprominute de toutes prétentions plus amples,
- de condamner la société Reprominute à lui verser la somme provisionnelle de 4 954 €, au titre de l'arriéré de loyer en raison de la révision annuelle contractuelle s’effectuant de plein droit pour la période courant de janvier 2021 à janvier 2024 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter du 08/05/2024, date de mise en demeure,
- de condamner la société Reprominute à lui verser la somme provisionnelle de 56 828 €, au titre des loyers et des provisions pour charges échues depuis février 2024, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter du 08/05/2024, date de mise en demeure,
- d’ordonner reconventionnellement à la société Reprominute la dépose des deux blocs de climatisation qu’elle avait fait installer, sous astreinte de 500 € par jour de retard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,
En tout état de cause, de condamner la société Reprominute à lui verser la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui des ses prétentions, elle soutient que la qualification des réparations dont le financement est sollicité est discutable au regard des pièces produites et des clauses de la convention. S’agissant des sommes séquestrées elle fait valoir que l’exception d’inexécution sur laquelle la société Reprominute fonde ce séquestre n’est admise en droit qu’en cas d’impossibilité absolue d’utiliser les lieux loués, ce qui n’est pas le cas en espèce. S’agissant de la réévaluation du loyer elle met en avant les clauses du contrat. S’agissant enfin des blocs de climatisation elle fait valoir qu’ils ont été posés sans son autorisation.

MOTIFS

L'article 835 du Code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

1. Sur les demandes fondées sur le danger immédiat

En l’espèce, le danger de rupture imminente des vitrines n’est pas caractérisé pas plus que n’est démontrée la fermeture de l’établissement à raison de ce danger.

Il n’y a donc pas lieu à référé de ce chef.

2. Sur les demandes fondées sur des obligations « non sérieusement contestables »

L'article 1103 du code civil prévoit que "les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits". L'article 1104 précise qu'ils doivent "être négociés, formés et exécutés de bonne foi". S’agissant de l’exécution des obligations, le juge des référés ne tire de l’article 835 alinéa 2 ni le pouvoir d’interpréter les clauses d’un contrat ni celui de qualifier les faits au regard de ces clauses, à moins que l’interprétation de contrat ou la qualification des faits ne se prêtent à aucune contestation sérieuse.

2.1 Les obligations du bailleur

La détermination du débiteur final du coût des travaux de remise en état du local et du coût du remplacement des vitrines suppose de dire la nature des travaux devant être réalisés et de qualifier ceux-ci au regard des prévisions du contrat. Le juge des référés n’a pouvoir de statuer que si les réponses à ses deux questions ne lui imposent pas de porter une appréciation sur le fond du litige.

Sur la reprise des infiltrations

La société Reprominute produit différents éléments relatifs à des sinistres liés à des infiltrations venant des étages supérieurs de l’immeuble. La société La Rabouillère dans ses écritures indique consentir à financer la reprise des désordres en résultant selon le devis de la société Art Plaque. Cette question n’étant plus discutée, il convient de donner acte aux parties de leur accord et, en tant que de besoin, de condamner la société La Rabouillère au paiement de la somme maximale de 3 960 € TTC sur présentation de la facture correspondant au devis de la société Art Plaque.

Sur le remplacement des vitrines

La demande repose sur la production de devis, des photos figurant au bordereau sous les numéros 24 à 27 et d’un constat de commissaire de justice. Ces pièces prouvent la dégradation des vitrines. Elles n’excluent pas toutefois la possibilité de discussions sur la nature et l’ampleur des travaux nécessaires à leur remise en état. De plus l’application de la clause relative aux travaux nécessite un travail d’interprétation.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Sur les préjudices d’exploitation

En l’absence de décision désignant la partie au contrat obligée à la prise en charge des travaux, il n’est pas possible de statuer en référé sur les préjudices d’exploitation résultant de leur inexécution.

Sur la demande subsidiaire de réduction du loyer et de compensation

Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de statuer sur la responsabilité contractuelle et les réparations en résultant.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ces deux points.

2.2 Sur les obligations du preneur

Sur les loyers échus et consignés

L’article 1728 du code civil prévoit que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1217 du code civil prévoit que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation. Les articles 1219 et 1220 précisent qu’une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Elle peut suspendre l'exécution de son obligation dès lors qu'il est manifeste que son cocontractant ne s'exécutera pas à l'échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais.

Il en résulte que le preneur ne peut suspendre le paiement du loyer que si le manquement du bailleur à ses obligations rend les locaux loués impropres à l'usage auquel ils sont destinés.

La multiplication des sinistres, la fermeture de l’établissement pendant 4 jours et l’état des vitrines rendent possible une discussion sur le caractère impropre des locaux à l’usage auquel ils sont destinés. La poursuite de l’exploitation démontre cependant que cette impropriété ne peut qu’être partielle. Les loyers versés à la CARPA seront donc remis par provision à hauteur de moitié à la société La Rabouillère et la reprise des paiements directs à la société La Rabouillère sera ordonnée.

Sur l’indexation des loyers

Le contrat contient une clause d’indexation du loyer. La société Reprominute produit les courriers de la société La Rabouillère l’informant de la révision du loyer et des charges en 2018, 2019, 2020 et 2021 et un courrier de cette même société du 27 décembre 2023, d’où il ressort qu’une discussion peut exister sur l’application la clause d’indexation en 2022 et 2023. Son application n’est en revanche sujette à aucune discussion depuis le 1er janvier 2024. Le loyer au 1er mai 2026 est donc de 2 011 € augmenté de 36 € de provision sur les charges.

Sur la dépose des blocs de climatisation

Le contexte de cette demande qui n’intervient que lors des échanges relatifs aux vitrines et dont il n’est pas démontré qu’il a été précédé d’une mise en demeure permet une discussion sur la bonne foi de la société La Rabouillère.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

3. Sur les demandes accessoires

La société Reprominute et la société La Rabouillère succombant pour partie, chacune conservera la charge de ses propres dépens.

L’équité ne justifie pas l’allocation d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 1533 du code de procédure civile, le juge peut, à tout moment de l'instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu'il détermine, un conciliateur de justice ou un médiateur qui les informera sur l'objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation.

La nature du litige rend opportun d’imposer aux parties de recevoir une information sur la médiation avant toute saisine de la juridiction au fond.

PAR CES MOTIFS