TJ 75056, 28 mai 2026, RG 25/05404

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : défendeur

Copie exécutoire délivrée
le :
à : demandeur

Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/05404 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBEDJ

N° MINUTE : 2026/4

JUGEMENT
rendu le jeudi 28 mai 2026

DEMANDERESSE
Syndicat des coproprétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] représenté par son syndic, dont le siège social est sis Cabinet LOISELET [Localité 2] ET FILS ET F.[F] - [Adresse 2]
représentée par Me Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0282

DÉFENDERESSE
S.C.I. DES CHARMES, dont le siège social est sis [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, statuant en juge unique,assistée de Philippe PUEL, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 09 mars 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 mai 2026 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Philippe PUEL, Greffier

Décision du 28 mai 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/05404 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBEDJ

FAITS ET PROCEDURE

La SCI DES CHARMES est propriétaire des lots n°141 et 239 dans l'immeuble situé [Adresse 1], placé sous le régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice délivré le 10 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic en exercice le cabinet LOISELET PERE ET FILS ET F. [F], a fait assigner la SCI DES CHARMES devant le tribunal judiciaire de PARIS - pôle civil de proximité en paiement des sommes suivantes:
- 3502,43 euros au titre des charge dues pour la période allant du 1er avril 2024 au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1984,44 euros à compter du 13 mars 2025, date de la mise en demeure par avocat, sur la somme de 2801,68 euros à compter du 5 mai 2025, date de la sommation de payer, pour le surplus à compter de la délivrance de la présente assignation,
- 3060,15 euros au titre des frais de recouvrement engagés au visa de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- 1500 euros au titre des dommages et intérêts,
- 1500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

A l'audience du 9 mars 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions écrites signifiées à étude le 23 janvier 2026 au terme desquelles il a demandé de condamner la SCI DES CHARMES au paiement des sommes suivantes :
- 1410,30 euros au titre des charges dues pour la période allant du 1er avril 2024 au 9 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2025, date de la mise en demeure par avocat,
- 4211,68 euros au titre des frais de recouvrement engagés au visa de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- 1500 euros au titre des dommages et intérêts,
- 1500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Assignée à étude, la SCI DES CHARMES n'a pas comparu et n'a pas été représentée à l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026, par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l'article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

L'article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
- une matrice cadastrale concernant l'immeuble et relatif aux lots n°141 et 239,
- les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 2ème appel 2024 au 4ème appel 2025,
- les régularisations de charges 2023, 2024
- les procès-verbaux des assemblées générales des 4 juin 2024 et 28 avril 2025, comportant :
o vote des budgets 2024, 2025 et 2026,
o vote des travaux et opérations suivantes : travaux loge (assemblée générale du 4 juin 2024, résolution n°4), annulation du compte travaux procédure [Localité 3] (assemblée générale du 4 juin 2024, résolution n°29), réalisation d'un DTG (assemblée générale du 4 juin 2024, résolution n°47),
-l'attestation de non recours desdites assemblées générales,
- un décompte en date du 9 janvier 2026,
- le contrat de syndic.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme totale 1410,30 euros arrêtée au 9 janvier 2026, incluant l'appel provisionnel du 1er trimestre 2026.

La défenderesse sera condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la signification des conclusions compte tenu des paiements effectués depuis la mise en demeure et l'assignation.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l'article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.
Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.
Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l'assignation, du présent jugement et frais d'exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l'avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l'espèce, il est sollicité la somme totale de 4311,68 euros se décomposant comme suit :
- 112,26 euros de frais de mise en demeure (2),
- 39,34 euros de frais de relance,
- 102 euros de mise en demeure par avocat,
- 117,09 euros de frais d'ouverture de contentieux,
- 583,87 euros de sommation de payer (2),
- 434,07 euros de suivi dossier contentieux,
- 1157,52 euros assignation,
- 514 euros facture avocat assignation,
- 1157,52 euros de frais de suivi contentieux,
- 94,01 euros frais huissier assignation.

Il n'est pas justifié de la mise en demeure en date du 29 mai 2024.
Les frais de mise en demeure du 27 janvier 2025 sont justifiés (46,26 euros). L'envoi d'une relance un mois après mise en demeure tout comme d'une sommation de payer est un choix du syndic qui ne sera pas indemnisé.
Les honoraires de l'avocat n'ont pas à être indemnisés au titre des frais nécessaires.
Il n'est pas justifié de diligences particulières et exceptionnelles s'agissant des frais d'ouverture de contentieux, du suivi contentieux, ou d'assignation.
Les frais d'assignation n'ont pas à être indemnisés au titre des frais nécessaires.

En conséquence, la somme de 46,26 euros sera accordée au titre des frais nécessaires.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande de dommages-intérêts

L'article 1152 du Code civil énonce que lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

Aux termes de l'article 1153 du Code civil, les obligations qui se bornent au paiement d'une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l'exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, ou d'un autre acte équivalent telle une lettre missive s'il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, le demandeur ne démontrant ni l'existence d'un préjudice hors le constat des retards de paiement, ni en quoi les retards de paiement ont mis en péril la copropriété, il ne sera pas fait droit à cette demande.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1200 euros lui sera allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS