TJ 35238, 5 juin 2026, RG 26/01921

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 05 Juin 2026

N° RG 26/01921 - N° Portalis DBYC-W-B7K-MDQR

Jugement du 05 Juin 2026
N°: 26/582

[J] [N]

C/

[T] [R]
[Q] [B], en qualité de caution

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me DOGRU
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 05 Juin 2026 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 10 Avril 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 05 Juin 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Mme [J] [N]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Kévin DOGRU, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEURS :

M. [T] [R]
[Adresse 3]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté

M. [Q] [B], en qualité de caution
[Adresse 4]
[Localité 5]
non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Par acte sous seing privé du 27 février 2021, Mme [J] [N] a consenti un bail d’habitation à M. [T] [O] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 640 euros et d’une provision pour charges de 25 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de M. [Q] [B].

Par acte de commissaire de justice du 13 octobre 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1330 euros au titre de l'arriéré locatif et de justifier de l'assurance du logement contre les risques locatifs dans un délai d'un mois, en visant une clause résolutoire.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 9 janvier 2026.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [T] [O] le 20 décembre 2025.

Par assignations du 23 février 2026, Mme [J] [N] a ensuite saisi le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [T] [O] et obtenir sa condamnation solidaire avec M. [Q] [B] au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1995 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Mme [J] [N] sollicitait, en outre, la suppression du délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux et le bénéfice du sursis de la trêve hivernale.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 février 2026, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

A l’audience du 10 avril 2026, Mme [J] [N] a maintenu l’intégralité de ses demandes, précisant que le locataire n’avait pas justifié de son assurance habitation dans le mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [T] [O] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Il n’a pas fait connaître les motifs de son absence.

Mme [J] [N] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Mme [J] [N] a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [T] [O].

Par note en délibéré, reçue le 20 avril 2026 et préalablement autorisée par le magistrat, Mme [J] [N] a fait valoir ses observations sur les paiements effectués par M. [T] [O] dans les deux mois suivants la délivrance du commandement de payer.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 5 juin 2026.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Mme [J] [N] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail pour impayé de loyers

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 13 octobre 2025. D’après l'historique des versements, deux paiements de 665€ ont été effectués dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement de payer. Mme [J] [N] fait valoir que ces paiements correspondent aux loyers courants et ne peuvent donc être considérés comme ayant apuré la dette visée par le commandement de payer.
Or l’article 1 342-10 du Code Civil prévoit que « Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter.
A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement. ».
Selon cette règle, à défaut de toute indication autre, le paiement du locataire doit être imputé sur la dette qu'il avait le plus intérêt à régler ou, à intérêt équivalent, la plus ancienne. Ainsi, en versant la somme de 665 euros en novembre 2025 et en décembre 2025, il convient de considérer que M. [T] [O] a payé la dette visée par le commandement de payer et non son loyer courant. Dans ces conditions, il convient de débouter Mme [J] [N] de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire au titre des loyers impayés.

Sur la résiliation du bail pour défaut d’assurance :

Aux termes de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d'assurance ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de justifier d’une telle assurance, reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 13 octobre 2025.

Ce dernier n’a cependant pas justifié de l'assurance locative dans le mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire pour défaut d’assurance, dont les conditions sont réunies depuis le 14 novembre 2025.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Mme [J] [N] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 17 mars 2026, M. [T] [O] ne lui était plus redevable de sommes au titre des loyers impayés, mais uniquement au titre des frais de procédure.

Il convient, donc de débouter, Mme [J] [N] de sa demande de condamnation au paiement des loyers impayés.

Sur la demande de suppression des délais d’expulsion

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l'expulsion porte sur un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, Mme [J] [N] ne fait état d’aucune circonstance particulière justifiant la réduction du délai prévu par l’article précité. En conséquence, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Sur la demande de suppression du bénéfice du sursis de la trêve hivernale

Aux termes de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés en vertu de l'article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille.
Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s'applique pas lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l'aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

En l’espèce, les pièces produites par Mme [J] [N] ne mettent pas en évidence que le relogement de M. [T] [O] est assuré. En outre, il ne ressort pas des éléments du dossier que M. [T] [O] se soit introduit sans droit ni titre dans le logement.

En conséquence, la demande de suppression du bénéfice du sursis de la trêve hivernale par Mme [J] [N] sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [J] [N] ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [T] [O] et M. [Q] [B], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de Mme [J] [N] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu de l’absence de dette et donc de préjudice financier pour la bailleresse, ainsi que des conséquences graves et irréversibles de l'exécution de la décision pour le locataire, il convient d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,