TJ 13055, 2 juin 2026, RG 25/07031

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 2 JUIN 2026
Président : Madame ATIA, Magistrat
Greffier lors des débats : Madame BERKANI, Greffière
Greffier lors du prononcé : Madame GRANGER, Greffière
Débats en audience publique le : 3 MARS 2026

GROSSE :
Le 2 juin 2026
à Me Anne-Cécile NAUDIN
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 2 juin 2026
à Monsieur [Z]
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/07031 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7IXW

PARTIES :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé “ GARAGES [J]” sis 40 rue Locarno 13005 Marseille, agissant par son syndic en exercice MEDITERRANEENNE DE GESTION FONCIERE dont le siège social est sis 108 cours Lieutaud 13006 MARSEILLE immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 403 616 345 agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice

représentée par Me Anne-Cécile NAUDIN, du cabinet Naudin avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [I], [F], [M], [R] [Z]
né le 14 Juillet 1968 à MARSEILLE (13), demeurant 61 Allée des Vaudrans - 13012 MARSEILLE

comparant

1

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [I] [Z] est propriétaire du lot n° 153 au sein de l’immeuble Garages Locarno situé au 40 rue Locarno dans le cinquième arrondissement de Marseille.

Par arrêt du 6 juin 2019, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence, a condamné M. [I] [Z] à payer au SDC de l’immeuble Garages [J] les sommes de 1.595,59 euros, au titre de l’arriéré de charges et de provisions exigible au 7 février 2017, assortie des intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2017, outre une somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par courriers recommandés des 28 mars 2025 et 20 juin 2025, le SDC de l’immeuble Garages Locarno, par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure M. [I] [Z] de payer la somme en principal de 3.147,69 euros et l’a invité à entrer en médiation afin qu’une solution amiable soit trouvée.

Un constat de carence a été dressé le 31 juillet 2025 par un médiateur.

Par acte de commissaire de justice du 9 décembre 2025, le SDC de l’immeuble Garages Locarno sis 40 rue Locarno 13005 Marseille, représenté par son syndic, la société à responsabilité limitée (SARL) Méditerranéenne de Gestion Foncière, a fait assigner M. [I] [Z], au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de ses décrets d’application, des articles 514 et suivants, 696 et 700 du code de procédure civile devant le tribunal judiciaire, pôle de proximité, aux fins de condamnation à lui payer les sommes de :

-1.452,19 euros en principal, au titre des charges arrêtées au 8 octobre 2025, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure et l’intégralité de la réclamation des présentes,
-1.955,20 euros au titre des frais nécessaires,
-100 euros au titre des frais de tentative de règlement amiable,
-2.000 euros au titre des dommages et intérêts,
-2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 3 mars 2026, le SDC de l’immeuble Garages Locarno, représenté par son conseil, réitère les termes de son assignation.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

M. [I] [Z], comparaissant en personne, ne conteste pas la dette et observe cependant le montant élevé des frais. Il déclare avoir un accord avec le syndic MGF selon lequel il s’est engagé à payer les charges trimestriellement à hauteur de 85 euros. Il considère les frais de recouvrement exorbitants et sollicite une réduction. Enfin il précise que le box sera loué prochainement et les revenus locatifs engendrés permettront d’apurer la dette.

La décision a été mise en délibéré au 2 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la qualité pour agir

Le SDC de l’immeuble Garages Locarno justifie de la qualité de copropriétaire de M. [I] [Z] par la production du relevé de propriété sur l’année 2024 et l’acte de vente du 26 juillet 2000 reçu par Maître [C] [G], notaire à Marseille.

Le contrat de syndic, valable du 4 février 2025 au 3 février 2028, est également versé au débat.

Sur les demandes principales

Selon l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance, conformément à l'article 1353 du code civil. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

Enfin, en vertu de l'article 10-1, alinéa 1 et 2, du même texte : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ».

Ce dernier texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile. Il impose en outre au juge de rechercher parmi les frais et honoraires imputés au copropriétaire, quels sont ceux qui étaient nécessaires au recouvrement de la créance.
Par ailleurs, il est de principe que les frais de remise à avocat et à l’huissier ne peuvent incomber au débiteur au motif qu’ils sont prévus dans le contrat de syndic, lequel ne concerne que les rapports entre le syndicat et le syndic.

En l'espèce, le SDC de l’immeuble Garages [J] produit les procès-verbaux (PV) des assemblées générales des 22 mars 2017, 29 mars 2018, 25 juin 2019, 22 décembre 2020, 7 décembre 2022, 14 novembre 2023, 4 février 2025 et 11 juin 2025 approuvant les exercices sur la période 2016, 2017, 2018, 2019, 2022, 2023 et 2024 votant les budgets prévisionnels sur la période du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2017, du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018, du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019, du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, 2023, 2024, du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 et du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2026.

Il communique un décompte arrêté au 24 février 2026 visant la période du 22 mars 2017 au 1er juillet 2025. Les relevés individuels des appels de provisions correspondant à la période comprise entre les 1er janvier 2016 et 31 décembre 2024 sont produits, de même que les appels de fonds sur la période du 1er juillet 2017 au 30 juin 2026.

Ce décompte indique un solde débiteur de 1.452,19 euros.

Les frais de 2.310,9 euros sollicités sont nécessaires s’agissant de la mise en demeure (162,85 euros) et des frais d’assignation (192,85 euros). Les frais de remise au contentieux ne sont pas nécessaires mais irrépétibles. Les frais de tentative de règlement amiable étant justifié, M.[I] [Z] sera condamné à leur paiement, soit une somme de 100 euros.

M. [I] [Z] sera par conséquent condamné à payer au SDC de l’immeuble Garages [J] de l’immeuble Garages [J] les sommes suivantes :

-455,70 euros au titre des frais de recouvrement impayés dus au 8 octobre 2025,
-1.452,19 euros au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 22 mars 2017 au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2025, date de délivrance de la mise en demeure.

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, les manquements répétés de M. [I] [Z] à son obligation essentielle à l'égard du SDC de l’immeuble Garages [J] de régler les charges de copropriété et qui ont déjà fait l’objet d’une condamnation pour des charges de copropriété antérieures à celles objet du présent litige, sont constitutifs d'une faute générant la désorganisation des comptes de la copropriété et un manque de trésorerie qui prive le SDC de l’immeuble Garages [J] des sommes nécessaires à la gestion et au bon entretien de l'immeuble.

En conséquence, M. [I] [Z] sera condamné à payer au SDC de l’immeuble Garages [J] la somme de 600 euros en réparation de son préjudice.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

M. [I] [Z] succombant, il sera condamné à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera en outre condamné à payer au SDC de l’immeuble Garages [J] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,