TJ 78646, 13 mai 2026, RG 25/01201

MINUTE N°
N° RG 25/01201 - N° Portalis DB22-W-B7J-TRGS

Société [I] HABITAT

C/

Monsieur [D] [B] [H]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
Juge des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 13 MAI 2026

DEMANDEUR :

[E] [I] HABITAT, venant aux droits de la société [I] EN ILE- DE-FRANCE,société anonyme d’habitations à loyer modéré, inscrite au R.C.S. de NANCY sous le numéro 645 520 164, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Pascale BOYAJEAN-PERROT, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître LANCELOT Emmanuel, avocat au barreau de PARIS
d'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [B] [H], demeurant [Adresse 4], comparant en personne
d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Juge des contentieux de la protection : Martine SULTAN, magistrate à titre temporaire
Greffier : Thomas BOUMIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DE LA MISE À DISPOSITION :

Juge des contentieux de la protection : Martine SULTAN, magistrate à titre temporaire
Greffier : Hoang Oanh LE-THANH

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Pascale BOYAJEAN-PERROT

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [D] [B] [H]

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 13 octobre 2020, la SA D’HLM [I] [Localité 2]-[Localité 3] aux droits de laquelle est venue la SA [I] HABITAT a consenti à Monsieur [D] [B] [H] un bail à usage d’habitation portant sur un appartement de type F3 sis dans un immeuble à [Localité 4][Adresse 5], [Adresse 6].

Le contrat stipule notamment un loyer mensuel principal de 285,93 euros, outre une provision sur charges d’un montant mensuel de 116,58 euros, payable à terme échu. Il s’élève désormais à la somme principale mensuelle de 81,22 euros, charges comprises.

Lors de l’entrée dans les lieux, la locataire a versé une somme de 285 euros au titre du dépôt de garantie.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA [I] HABITAT a fait notifier, par exploit de l’étude [K], Commissaires de Justice, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail en date du 20 mars 2024 portant sur la somme principale de 1.286,20 euros, hors frais de procédure.

Puis, par exploit introductif d’instance en date du 5 novembre 2025, la SA [I] HABITAT a assigné à comparaître devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en -Laye, Monsieur [D] [B] [H] sollicitant, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989

-Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail
-A défaut, ordonner la résiliation du bail,

En conséquence :
-Constater que Monsieur [D] [B] [H] est occupant sans droit ni titre,
-Ordonner son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin,
-Dire que le sort des meubles présents sur les lieux sera réglé selon les dispositions des articles 65 et 66 de la loi n°91-650 du 9 juillet 1991 et des articles 200 à 209 de son décret d’application en date du 31 juillet 1992,
-Condamner Monsieur [D] [B] [H] à payer à la société demanderesse une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actualisé en principal, comme si le bail s’était poursuivi, en sus des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de libération effective des lieux,
-Condamner Monsieur [D] [B] [H] à payer, en principal, à la société demanderesse la somme de 7.109,23 euros, arrêtée au 26 mai 2025, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer,
-Condamner Monsieur [D] [B] [H] au paiement d’une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
-Condamner Monsieur [D] [B] [H] en tous les dépens.

Lors de l’audience du 24 mars 2026, la SA [I] HABITAT représentée par son avocat, a soutenu oralement les demandes de son exploit introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 7.398,95 euros, arrêtée au 16 mars 2026, échéance de février 2026 incluse.

Elle a précisé que Monsieur [D] [B] [H] avait repris le paiement des loyers courants depuis le mois de septembre 2025 augmenté d’une petite somme pour apurer l’arriéré et qu’en février 2026, il a réglé une somme de 1.400 euros. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais

Monsieur [D] [B] [H] a comparu en personne. Il a exposé avoir réglé par virement la veille de l’audience une somme de 700 euros. Il expose avoir rencontré des difficultés financières à la suite de son divorce et du décès de son père. Il précise travailler en intérim dans la logistique et percevoir une rémunération mensuelle de 1500 à 1.700 euros.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe préalablement à l’audience.

L’affaire, appelée à l’audience du 24 mars 2026 a été mise en délibéré au 13 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre préliminaire, il est rappelé que :

-d’une part, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion,

-d’autre part, les demandes tendant à voir constater, y compris lorsqu’elles sont libellées sous la forme de « juger que », ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’elles ne donnent pas lieu à statuer,

Par ailleurs, selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I – SUR LA RECEVABILITE DE L’ACTION

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par voie électronique dont il lui a été accusé réception par la voie électronique le 6 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA [I] HABITAT justifie avoir saisi la CCAPEX par voie électronique dont il liu a été accusé réception le 26 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II- SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

La loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs. Cependant, en l'absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d'ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l'intention initiale des parties prévaut quant à l'application de la clause résolutoire, en ce qu'elle est plus protectrice des droits du locataire. Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n'auront par conséquent pas à s'appliquer en la matière.

Par conséquent, l'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

En l’espèce, le bail conclu le 13 octobre 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 mars 2024, pour paiement de la somme principale de 1.286,80 euros.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 20 mai 2024, minuit.

III – SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

A l’audience, le bailleur produit un décompte démontrant que Monsieur [D] [B] [H] reste lui devoir la somme principale de 7.398,95 euros, après soustraction des frais de poursuite, à la date du 16 mars 2026, échéance du mois de février 2026 incluse.

A l’audience, Monsieur [D] [B] [H] reconnaît devoir cette somme, de laquelle il faut soustraire la somme de 700 euros réglée par virement le 23 mars 2026

Monsieur [D] [B] [H] sera donc condamné au paiement de cette somme de 7.398,95 euros, en deniers ou quittances, selon décompte arrêté au 16 mars 2026, échéance du mois de février 2026 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter 20 mars 2024, date du commandement de payer sur la somme de 1.286,80 euros et à compter de la date de l’assignation du 5 novembre 2025 pour le surplus, conformément aux dispositions des articles L231-6 et L1231-7 du code civil.

IV – SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V et VII de la Loi n°89-462 modifiée par la Loi du 27 juillet 2023 dispose que : « V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
VII - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. ».
Il ressort du décompte versé aux débats par le bailleur, la SA [I] HABITAT, que Monsieur [D] [B] [H] a fourni des efforts de règlement et repris le règlement des loyers et charges en cours depuis le mois de septembre 2025, outre une somme destinée à apurer l’arriéré locatif.

Au vu de ces éléments, Monsieur [D] [B] [H] sera autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il convient d’attirer l’attention de Monsieur [D] [B] [H] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [D] [B] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant mensuel sera équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat de bail s’était poursuivi normalement.

IV – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [D] [B] [H], qui succombe, supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût de commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires que le Bailleur, la SA [I] HABITAT, a dû accomplir, Monsieur [D] [B] [H] sera condamné à lui verser la somme de 150 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS