TJ 78646, 4 juin 2026, RG 26/00300

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 4 JUIN 2026

N° RG 26/00300 - N° Portalis DB22-W-B7K-TVGR
Code NAC : 30B

DEMANDERESSE

AJAG IMMO, société par actions simplifiée, inscrite au R.C.S de [Localité 1] sous le n° 489 956 193, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

Représentée par Maître Marc BRESDIN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : T003

DEFENDERESSE

RENER INVESTMENT, société par actions simplifiée, inscrite au R.C.S de [Localité 2] sous le n° 892 319 658, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

Non représentée,

***

Débats tenus à l'audience du 26 mars 2026

Nous, Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Elodie NINEL, Greffière placée,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 26 mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2026, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2025, la société Ajag Immo a consenti à la société Rener Investment un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 3], à [Localité 3] (Yvelines) pour une durée initiale de neuf ans à compter du 1er octobre 2025 moyennant un loyer annuel initial de 94 776,00 €, hors charges et hors taxe, payable mensuellement par avance.

Le 23 décembre 2025, la société Ajag Immo a fait signifier à la société Rener Investment un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 46 437,21 € au titre des loyers et charges, dont les frais de l’acte.

Par un acte de commissaire de justice en date du 16 février 2026, la société Ajag Immo a fait assigner en référé la société Rener Investment devant le président du tribunal judiciaire de Versailles.

La cause a été entendue à l’audience du 26 mars 2026.

Aux termes de son assignation développée oralement à l’audience, la société Ajag Immo demande au président du tribunal judiciaire statuant en référé de :

constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail et la résiliation de plein droit du bail commercial liant les parties ;ordonner l'expulsion des lieux litigieux de la société Rener Investment ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique ;ordonner le transport et la séquestration des meubles aux frais du preneur ;condamner la société Rener Investment à lui payer, à titre de provision, la somme de 68 420,40 € ;condamner la société Rener Investment à lui payer, à titre de provision, une indemnité d'occupation mensuelle de 11 181,60 € ;condamner la société Rener Investment à lui payer la somme de 3 000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens.
La citation destinée à la société Rener Investment n’ayant pu lui être signifiée, en l’absence de domicile connu, un procès-verbal de recherches infructueuses a été dressé, conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

À l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions du demandeur, à l'assignation introductive d’instance.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de la société Rener Investment :

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée à la juridiction des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Par ailleurs, l'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, le bail conclu le 1er octobre 2025 entre la société Ajag Immo et la société Rener Investment comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges.

Le commandement de payer signifié le 23 décembre 2025 à la société Rener Investment vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 46 437,21 €, terme de novembre 2025 inclus.

La société Rener Investment, qui n'a pas constitué avocat, ne justifie pas s’être acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 23 janvier 2026 à minuit et d’ordonner en conséquence l’expulsion de la société Rener Investment selon les termes du dispositif ci-après.

L’indemnité d’occupation due à la société Ajag Immo à compter du 24 janvier 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs est fixée à titre provisionnel au montant du loyer, indexé selon les stipulations contractuelles, augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

Sur la demande de provision :

Aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, la société Ajag Immo verse aux débats une attestation de rejet du chèque du 1er octobre 2025 d'un montant de 52 298,00 € émis par la société Rener Investment au titre du dépôt de garantie et des premiers loyers.

Il ressort du contrat de bail que la défenderesse est redevable d'un montant de 23 694,00 € au titre du dépôt de garantie et que le loyer mensuel, charges incluses, s'élève la somme de 11 181,60 €.

Dans ces conditions, à défaut de preuve d'un quelconque paiement par la défenderesse, il n'est pas sérieusement contestable que la défenderesse est redevable d'un montant total de 68 420,40 € au titre du dépôt de garantie et des loyers, charges et indemnité d’occupation, au 16 février 2026, terme de janvier 2026 inclus.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La société Rener Investment, partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 23 décembre 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies et en l’absence de production d’une facture acquittée, il convient de condamner la société Rener Investment à payer à la société Ajag Immo la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS