TJ 78646, 13 mai 2026, RG 25/00109

MINUTE N°
N° RG 25/00109 - N° Portalis DB22-W-B7J-TGXO
Société CDC HABITAT SOCIAL

C/

Monsieur [Z] [V] [P]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
Juge des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 13 Mai 2026

DEMANDEUR :

Société CDC HABITAT SOCIAL, SA d’HLM immatriculée au R.C.S. de PARIS sous le numéro 552 046 484, dont le siège social est sis [Adresse 3], représenté par son Président domicilié es-qualité audit siège, représentée à l’audience par Maître Marc-Antoine PEREZ, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Agatha MALKI, avocat au barreau de l’ESSONNE

d'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [V] [P], née le 2 novembre 1999 à [Localité 2], demeurant [Adresse 4], comparant en personne

d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Martine SULTAN, magistrate à titre temporaire
Greffier : Thomas BOUMIER
en présence de Madame Hoang Oanh LE-THANH, greffière, lors des débats

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Marc-Antoine PEREZ

1 copie certifiée conforme à Monsieur [Z] [V] [P]

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon acte sous seing privé signé par la voie électronique le 2 septembre 2022, à effet au 7 septembre 2022, la SA CDC HABITAT SOCIAL a consenti à Monsieur [Z] [V] [P], un bail à usage d’habitation portant sur un appartement de type F2 sis dans un immeuble à [Localité 3], [Adresse 5].

Le contrat de bail stipule notamment un loyer mensuel principal de 382,21 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 145,86 euros. Le montant du loyer s’élève désormais à la somme mensuelle de 656,53 euros, charges incluses.

Lors de l’entrée dans les lieux, le locataire a versé une somme de 382,21 euros au titre du dépôt de garantie.

Des loyers demeurant impayés, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait notifier à Monsieur [A] [Z] [V] par exploit de l’Etude [Q], Commissaires de Justice, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail en date du 17 mars 2025 portant sur la somme principale de 3.507,37 euros, hors frais de procédure.

Par exploit introductif d’instance en date 1er juillet 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a assigné à comparaître Monsieur [Z] [V] [P] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, statuant en référé, sollicitant, au visa de l’article 834 du code de procédure civile, l’article 7 de la Loi du 6 juillet 1989, les articles 1103 et 1104 du code civil, l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution et l’article 700 du code de procédure civile, et vu l’urgence :

- Constater l’acquisition de la clause résolutoire au 18 mai 2025,
- Prononcer la résiliation du bail,
En toute hypothèse,
- Fixer et Condamner le défendeur à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation à compter du 18 mai 2025, égale au montant du loyer en principal comme si le bail s’était poursuivi, en sus des charges, jusqu’à la libération effective des lieux,
- Condamner Monsieur [A] [Z] [V] à payer à la demanderesse, à titre provisionnel, la somme de 5.022,68 dont 1.179,30 euros au titre de SLS au 18 juin 2025, loyer de mai 2025 inclus, au titre de la dette locative,
En outre,
- Ordonner, l’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef des lieux concernés, au besoin avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier,
- Autoriser la SA CDC HABITAT SOCIAL à faire enlever, transférer, ou séquestrer les meubles et objets mobiliers, personnels garnissant les lieux loués dans tout endroit de son chef aux frais risques et périls des expulsés, en application des dispositions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution,
Subsidiairement,
- Ordonner la séquestration de tous meubles et objets mobiliers personnels se trouvant dans les lieux loués, et ce avec la faculté de les entreposer dans tel garde meubles qu’il plaira à Madame, Monsieur le Président de désigner aux seuls frais risques et périls du locataire, conformément aux dispositions de l’article 1961 du code civil,
- Condamner Monsieur [Z] [V] [P] aux entiers dépens et à payer à la demanderesse la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Lors de l’audience du 24 mars 2026, la SA CDC HABITAT SOCIAL représentée par son avocat, a soutenu oralement les demandes de son exploit introductif d’instance, et actualisé sa créance à la somme de 8.374,92 euros, arrêtée au 13 mars 2026, échéance de février 2026 incluse. Elle précise ne pas s’opposer à l’octroi de délais.

Monsieur [A] [Z] [V] a comparu en personne. Il expose travailler dans en qualité de carriste chez Leroy-Merlin et percevoir une rémunération mensuelle de 1800 euros, en net. Il a procédé à différents règlements antérieurement à l’audience qui n’apparaitraient pas dans le dernier décompte de la bailleresse. Monsieur [A] [Z] [V] sollicite les plus larges délais pour apurer la dette locative.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire, appelée à l’audience du 24 mars 2026 a été mise en délibéré au 13 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre préliminaire, il est rappelé que :

- d’une part, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion,

- d’autre part, les demandes tendant à voir constater, y compris lorsqu’elles sont libellées sous la forme de « juger que », ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’elles ne donnent pas lieu à statuer

Par ailleurs, selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I – SUR LA RECEVABILITE :

Il résulte des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile que, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et que, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Yvelines par la voie électronique le 2 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Enfin, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la CCAPEX des Yvelines en date du 6 mars 2025 dont il lui a été accusé réception le 10 mars 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II - SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

La loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs. Cependant, en l'absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d'ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l'intention initiale des parties prévaut quant à l'application de la clause résolutoire, en ce qu'elle est plus protectrice des droits du locataire. Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n'auront par conséquent pas à s'appliquer en la matière.

Par conséquent, l'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

En l’espèce, le bail conclu le 2 septembre 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été notifié le 17 mars 2025, pour paiement de la somme de 3.507,37 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 19 mai 2025, minuit.

III – SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Le Bailleur produit un décompte démontrant que Monsieur [Z] [V] [P] reste lui devoir la somme 8.374,92 euros, dont il convient de soustraire les sommes de 394,99 euros facturée au titre des frais de contentieux, et celle de 2.830,32 euros facturée pour la période du 31 janvier 2025 au 31 décembre 2025 au titre du supplément de loyer de solidarité dont l’application n’est pas justifié par la bailleresse.

Ce décompte est arrêté à la date du 13 mars 2026, échéance du mois de février 2026 incluse.

En conséquence, Monsieur [Z] [V] [P] sera condamné à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 5.149,61 euros, en deniers ou quittances, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 mars 2026, échéance du mois de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.507,37 euros à compter du 17 mars 2025, date du commandement de payer, et à compter du 1er juillet 2025, date de l’assignation, pour le surplus.

IV – SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V et VII de la Loi n°89-462 modifiée par la Loi du 27 juillet 2023 dispose que : « V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. VII - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. ».
Il ressort du décompte fourni et des indications données à l’audience que Monsieur [Z] [V] [P] a repris le règlement des loyers encours et fourni des efforts.

En considérant que les versements faits par le locataire avant l’audience s’imputent prioritairement sur le dernier loyer courant, il convient de constater que la locataire a réglé l’intégralité du dernier loyer courant.

Au vu de la situation de Monsieur [Z] [V] [P] et des règlements déjà effectués, des délais de paiement sont octroyés selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient d’attirer l’attention de Monsieur [Z] [V] [P] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de tel sorte que les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [A] [Z] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle dont le montant mensuel sera équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat de bail s’était poursuivi normalement.

V – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [Z] [V] [P], qui succombe, supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût de commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires que la SA CDC HABITAT SOCIAL a dû accomplir, Monsieur [Z] [V] [P] sera condamné à lui verser la somme de 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS