TJ 78646, 7 mai 2026, RG 25/00523

MINUTE N°
N° RG 25/00523 - N° Portalis DB22-W-B7J-TA5N

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 1]

C/

Monsieur [D] [P]
Madame [H] [K]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 2]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 07 MAI 2026

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 3], dont les références cadastrales sont Section AM numéro [Cadastre 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet REAL 31, société à responsabilité limitée, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 479 696 767, (et pour les besoins de la présente par son établissement secondaires [Adresse 5]), dont le siège sociale est situé [Adresse 6] à [Localité 5], et dont le gérant est domicilié audit siège en cette qualité,
représentée par Maître Xavier GUITTON, avocat au barreau de PARIS

d'une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [P], demeurant [Adresse 7], non-comparant, ni représenté

Madame [H] [K], demeurant [Adresse 7], non-comparante, ni représentée

d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Président : Catherine LUTEMBACHER, magistrate à titre temporaire
Greffier : Thomas BOUMIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DE LA MISE À DISPOSITION :

Président : Catherine LUTEMBACHER, magistrate à titre temporaire
Greffier : Hoang Oanh LE-THANH

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Xavier GUITTON

1 copie certifiée conforme à -  Monsieur [D] [P]
- Madame [H] [K]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 17 avril 2025, le Syndicat Des Copropriétaires de l’Immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 2] à SARTROUVILLE (78500), pris en la personne de son Syndic en exercice, la société REAL 31, [Adresse 8] à HOUILLES (78800), a fait assigner Monsieur [D] [P] et Madame [H] [K], devant ce Tribunal aux fins de les voir condamner solidairement au paiement des sommes suivantes :

- 4 190,23 € au titre des charges et travaux de copropriété impayés ;

- 573,60 € au titre des frais de recouvrement ;

- soit un total de 4 763,83 €, arrêté à la date du 1er avril 2025, avec les intérêts au taux légal sur les sommes de 839,67 € à compter du 28 juillet 2022, de 1 527,57 € à compter du 16 novembre 2022, de 1 842,59 € à compter du 9 février 2023, de 1433,86 € à compter du 8 décembre 2023, de 2 877,74 € à compter du 27 août 2024 et de l’assignation pour le surplus ;

- en ordonnant la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;

- 700 € à titre de dommages et intérêts ;

- 1 200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- les dépens.

L'assignation a été délivrée pour l'audience du Tribunal du 10 mars 2026.

A l’audience du 10 mars 2026, le Syndicat Des Copropriétaires de l’Immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 6] a été représenté par son Conseil. Le Syndicat Des Copropriétaires a maintenu l’intégralité de ses demandes formées au titre de l’assignation.

Régulièrement cités par remise de l’acte à personne, Monsieur [D] [P] et Madame [H] [K] n'ont été ni présents, ni représentés.

Le Magistrat présidant l’audience a fait observer au Conseil du Syndicat Des Copropriétaires qu’il n’était pas établi que Monsieur [P] et Madame [K] soient mariés et qu’en conséquence, la solidarité prévue à l’article 220 du code civil, visée dans son assignation, puisse s’appliquer. Il a donc été demandé au Conseil du Syndicat Des Copropriétaires de justifier pendant le délibéré de l’existence d’une clause de solidarité dans le Règlement de Copropriété.

Le jugement a été mis en délibéré pour être rendu le 7 mai 2026.

En cours de délibéré, le Conseil du Syndicat Des Copropriétaires a fait parvenir le Règlement de Copropriété en précisant que celui-ci ne contenait pas de clause de solidarité, mais que Monsieur [P] et Madame [K] étaient bien solidaires sur le fondement de l’article 515-4 2ème alinéa du code civil.
Le Conseil du Syndicat Des Copropriétaires a également transmis l’acte d’acquisition, en date du 16 février 2022, par Monsieur [P] et Madame [K] des lots objet des charges et travaux de copropriété impayés.

MOTIFS DE LA DÉCISION

- Sur les conséquences du défaut de comparution des défendeurs

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Monsieur [D] [P] et Madame [H] [K], régulièrement cités à l’instance, ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien fondé.

En application de l’article 474 du code de procédure civile, le jugement étant susceptible d’appel, il sera réputé contradictoire.

- Sur les charges et travaux de copropriété

Il résulte de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et ce, en fonction de la quote-part afférente à leurs lots résultant du règlement de copropriété.

De même, selon l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions, exigibles le premier jour de chaque trimestre, égales au quart du budget voté en assemblée générale.

Enfin, l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du
10 juillet 1965, la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le Syndicat Des Copropriétaires de l’Immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 6] a versé aux débats :

- le relevé de propriété des lots appartenant à Monsieur [P] et Madame [K] ainsi que l’acte d’acquisition de ces lots en date du 16 février 2022 ;

- les appels de charges et travaux du 2ème trimestre 2022 au 2ème trimestre 2025 ;

- les procès-verbaux des assemblées générales en date des 16 juin 2022, 22 juin 2023 et 27 juin 2024 portant approbation des comptes des exercices 2021, 2022 et 2023 ainsi que des budgets prévisionnels et travaux des exercices 2023, 2024 et 2025, avec des attestations de non-recours établies par le Syndic pour chacune de ces assemblées générales ;

- le décompte de la créance du 1er avril 2022 au 1er avril 2025 ;

- les mises en demeure et les relances en date des 28 juillet 2022, 16 novembre 2022, 9 février 2023, 8 décembre 2023 et 27 août 2024 ;

- le Contrat de Syndic en vigueur du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025.

Il ressort de ces documents que Monsieur [P] et Madame [K] restent devoir la somme de 4 148,83 € au titre des charges et travaux de copropriété, du 2ème trimestre 2022 au 2ème trimestre 2025, hors frais de recouvrement sur lesquels il sera statué ci-après, étant précisé que le montant total des frais de recouvrement imputés à Monsieur [P] et Madame [K] s’élève à 615 € et non à 573,60 €, comme indiqué dans l’assignation, la relance du 9 février 2023 ayant été prise en compte pour le montant de 6,60 € alors que dans l’extrait de compte de Monsieur [P] et [K], elle figure pour le montant de 48 €.

Cette somme de 4 148,83 € produira intérêts au taux légal à compter du 30 août 2024, date de distribution de la seule mise en demeure dont il est justifié de l’envoi et de la distribution, sur la somme de 2 862,74 € (montant dû au 27 août 2024 hors frais de recouvrement) et du 17 avril 2025, date de l'assignation, pour le surplus.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée, dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil, à compter de la date d’assignation.

- Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

En l'espèce, les frais de recouvrement, dont le paiement est sollicité, sont des frais de mise en demeure, de relance, d’établissement d’échéanciers, de suivi du contentieux et de transmission par le Syndic du dossier à l'avocat.

*Frais de mise en demeure et de relance

En l’espèce, le Syndicat Des Copropriétaires a produit des copies de lettres de relance ou de mise en demeure datées du 28 juillet 2022 au 27 août 2024.

Toutefois, pour aucune de ces lettres, à l’exception de celle datée du 27 août 2024 adressée par le Conseil du Syndicat Des Copropriétaires à Monsieur [P] et Madame [K], il n’est justifié de leur envoi et de leur distribution à ces derniers.

En conséquence, il ne sera fait droit à la demande du Syndicat Des Copropriétaires qu’à hauteur du montant de 120 € qui lui a été facturé par son Conseil le 27 août 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 30 août 2024, puisque la mise en demeure datée du 27 août 2024 vise cette somme de 120 €.

Ces intérêts seront également capitalisés, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, à compter de l’assignation.

* Frais d’établissement d’échéanciers

Le Syndic a imputé à deux reprises, les 31 mars 2023 et 1er février 2024, des frais de mise en place d’échéanciers, sans que la mise en place de ces échéanciers soit justifiée.

En conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande du Syndicat Des Copropriétaires au titre des frais de mise en place d’échéanciers.

* Frais de suivi du contentieux et de transmission du dossier par le Syndic à l'avocat

Le suivi des dossiers contentieux et leur transmission aux commissaires de justice et avocats constituent des actes d'administration de la copropriété entrant dans la mission générale des syndics.

Ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et le fait que le Contrat de Syndic prévoit une rémunération spécifique à ce titre n’en change pas la nature.

En conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande du Syndicat Des Copropriétaires concernant les frais de suivi du dossier contentieux et de sa transmission à l’avocat.

- Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En se refusant de façon prolongée et réitérée à acquitter leurs charges et travaux de copropriété, sans raisons valables, Monsieur [P] et Madame [K] ont commis une faute, qui a causé au Syndicat Des Copropriétaires un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, qui sera justement et entièrement réparé par l’allocation d’une somme de 400 € à titre de dommages et intérêts.

- Sur la solidarité

Il ressort de l’acte d’acquisition par Monsieur [P] et Madame [K] des lots objet des charges et travaux de copropriété impayés en date du 16 février 2022 que Monsieur [P] et Madame [K] sont mariés sous le régime de la communauté légale d’acquêts et qu’ils ont acquis les lots pour le compte de leur communauté.

Les lots étant des biens communs aux époux, les charges et travaux de copropriété sont des dettes communes dont ils sont solidairement tenus envers le Syndicat Des Copropriétaires.

En outre, les lots objet des charges et travaux de copropriété impayés constituant le logement de Monsieur [P] et Madame [K], puisqu’ils y sont domiciliés, lesdits charges et travaux ont pour objet l’entretien du ménage dont ils sont solidairement responsables en vertu de l’article 220 du code civil qui est applicable puisqu’ils sont mariés.

En conséquence, Monsieur [P] et Madame [K] seront condamnés solidairement ou, le cas échéant, in solidum.

- Sur l'article 700 du code de procédure civile, les dépens et l’exécution provisoire

Il paraît inéquitable de laisser le Syndicat Des Copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu'il a pu exposer. Une indemnité de 600 € lui sera donc allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [P] et Madame [K], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Le jugement sera assorti de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS