TJ 78646, 5 juin 2026, RG 25/00048

Page

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL
DE PROXIMITÉ DE
[Adresse 1] [Localité 1]

[Adresse 2]
[Localité 2]

[Courriel 1]
☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00048 - N° Portalis DB22-W-B7J-TOOT

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 05 Juin 2026

MINUTE :

[F] [R]

C/

[G] [W], [S] [K] épouse [W]

exécutoire
délivrée le
à :

expédition
délivrée le
à :

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DE REFERE
DU 05 Juin 2026

L’AN DEUX MIL VINGT SIX ET LE CINQ JUIN

Après débats à l'audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 03 Avril 2026 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

M. [F] [R]
[Adresse 3]
[Localité 3]

représenté par Me Joseph PANGALLO, avocat au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [G] [W]
[Adresse 4]
[Localité 4]

comparant

Mme [S] [K] épouse [W]
[Adresse 4]
[Localité 4]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Marie WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie, statuant en la forme des référés,

Greffier lors des débats : Nadia CHAKIRI

Greffier signataire : Danielly RASOAMANANA

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2026 aux heures d'ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 octobre 2023, Monsieur [F] [R] a donné à bail à Monsieur [G] [W] et Madame [Q] [K] épouse [W] un logement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 980 euros, hors charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2025, Monsieur [F] [R] a fait signifier à Monsieur [G] [W] et Madame [Q] [K] épouse [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3 732,24 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 20 juin 2025 Monsieur [F] [R] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 29 septembre 2025, Monsieur [F] [R] a fait assigner Monsieur [G] [W] et Madame [Q] [K] épouse [W] devant le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [W] et Madame [Q] [K] épouse [W] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, condamner solidairement Monsieur [G] [W] et Madame [Q] [K] épouse [W] au paiement des sommes suivantes :la somme provisionnelle de 4 768,03 euros au titre de la dette locative arrêtée au 3 septembre 2025, une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 1 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, comprenant le coût du commandement de payer,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 9 octobre 2025.

Appelée à l'audience du 9 janvier 2026, l’affaire a été renvoyée et retenue à l’audience du 3 avril 2026.

A l’audience du 3 avril 2026, Monsieur [F] [R], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 8 043,36 euros arrêtée au 23 mars 2026, loyer du mois de mars inclus. S’agissant des travaux réalisés par les locataires, il demande le rejet de la demande en paiement, soutenant qu’ils ont été effectués sans son autorisation préalable et qu’ils n’étaient pas nécessaires, l’état du bien étant conforme.

Monsieur [G] [W] et Madame [Q] [K] épouse [W], présents et non assistés, ne contestent pas le principe de la dette. Ils demandent le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 1 000 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire. Ils soutiennent avoir réalisé des travaux pour un montant d’environ 4 000 euros, compte tenu de problème de chauffage et de l’absence de sonnerie à l’entrée qu’ils souhaitent voir déduire de la somme due pour impayés de loyers.

L'affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 3 avril 2026, Monsieur [F] [R] a transmis un décompte actualisé tenant compte du versement effectué par les locataires le jour de l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales 

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 9 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, Monsieur [F] [R] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 20 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [F] [R] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 19 octobre 2023, du commandement de payer délivré le 19 juin 2025 et du décompte de la créance actualisé au 23 mars 2026 que Monsieur [F] [R] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément au contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [G] [W] et Madame [Q] [K] épouse [W] à payer à Monsieur [F] [R] la somme provisionnelle de 8 043,36 euros, au titre des sommes dues au 23 mars 2026 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 19 juin 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, les parties ayant souhaité se soumettre à un régime plus favorable que celui issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, soit le 19 août 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 19 octobre 2023 à compter du 20 août 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [G] [W] et Madame [Q] [K] épouse [W] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Ils exposent leur situation personnelle et financière à l’audience, justifiant avoir des commandes de chantiers en cours. Il ressort pour autant des éléments communiqués que Monsieur [G] [W] et Madame [Q] [K] épouse [W] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer et des charges, le versement effectué le jour de l’audience ne couvrant pas la totalité du loyer.

Au vu de ces éléments, la demande de délais formulée par Monsieur [G] [W] et Madame [Q] [K] épouse [W] sera rejetée.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [G] [W] et Madame [Q] [K] épouse [W] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [G] [W] et Madame [Q] [K] épouse [W]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 20 août 2025, Monsieur [G] [W] et Madame [Q] [K] épouse [W] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner à titre provisionnel solidairement Monsieur [G] [W] et Madame [Q] [K] épouse [W] à son paiement à compter du 20 août 2025, jusqu'à la libération effective des lieux.

Conformément audit bail, l'indemnité d'occupation est due solidairement pas les défendeurs.

Sur la demande reconventionnelle en remboursement de travaux

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 interdit au locataire de transformer les locaux et équipements sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.

En l’espèce, Monsieur [G] [W] et Madame [Q] [K] épouse [W] soutiennent avoir réalisé des travaux compte tenu d’un problème de chauffage, le compteur élétrique ne fonctionnant pas, et en l’absence de sonnerie dans le logement. Ils produisent des photos de moisissures et un courrier adressé le 24 février 2025 par email à l’agence de location à propos des travaux effectués avec les photos correspondantes.

Monsieur [F] [R] fait valoir de son côté qu’il n’a jamais autorisé ces travaux, qui en outre n’étaient pas nécessaires, compte tenu du fait que le bien loué était conforme. Il produit l’état des lieux d’entrée du 20 octobre 2023. Il verse également aux débats un courrier du 30 octobre 2025 de l’agence immobilière rappelant aux locataires qu’ils ne peuvent effectuer des travaux dans le logement sans l’accord écrit du propriétaire sauf s’il s’agit de simples aménagements intérieurs ne modifiant ni la structure ni les équipements.

Il résulte des pièces versées aux débats, notamment des photos transmises, que Monsieur [G] [W] et Madame [Q] [K] épouse [W] ont réalisé des travaux qui ne sont pas de simples aménagements intérieurs ne modifiant ni la structure ni les équipements. Dès lors, l’autorisation du propriétaire était nécessaire.

Or, il ressort des éléments transmis qu’aucune autorisation préalable du propriétaire n’a été sollicitée.

Si Monsieur [G] [W] et Madame [Q] [K] épouse [W] font valoir que ces travaux étaient nécessaires, ils ne produisent aucun élément démontrant qu’il y avait un problème de chauffage ou que la mise en place d’une sonnette était nécessaire, étant précisé qu’aucun commentaire ne ressort en ce sens de l’état des lieux d’entrée et que les époux [W] n’ont jamais informé le propriétaire d’un problème de chauffage ou de tout autre désordre.

Il s'ensuit que les travaux tel que réalisés par les locataires n’ayant pas été autorisés par le propriétaire, ils ne peuvent donc pas, en application de l'article 7 f de la loi du 6 juillet 1989, donner lieu à indemnisation des frais engagés.

Dès lors, la demande de Monsieur [G] [W] et Madame [Q] [K] épouse [W] sera rejetée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [G] [W] et Madame [Q] [K] épouse [W] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [G] [W] et Madame [Q] [K] épouse [W] à payer à Monsieur [F] [R] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS