TJ 84007, 2 juin 2026, RG 25/00109

COUR D’APPEL DE NÎMES TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00109 - N° Portalis DB3F-W-B7J-KGSB

Minute N° :
JUGEMENT DU 02 Juin 2026

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DEMANDEUR(S) :

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 1]”, pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA L’HORLOGE, Société à responsabilité limitée au capital de 50 600,00 € immatriculée au RCS de Avignon sous le n° 349 759 647, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Adresse 3]
représentée par Me PHILIPPE CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Jean-christophe TIXADOR, avocat au barreau D’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [C] [X]
né le 08 Novembre 1980 à [Localité 1]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur Yves EDOUARD, Magistrat à titre temporaire,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 3/3/26

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [C] [X] est copropriétaire, au sein de la copropriété de l’immeuble dénommé [Adresse 1] sise [Adresse 3]. Cette copropriété a pour syndic la SARL CITYA L’HORLOGE immatriculée au RCS sous le n°349 759 547 dont le siège est [Adresse 2]

Le 17 juillet puis le 21 juillet 2025 , le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] a adressé à [C] [X] deux mises en demeure de payer les charges de copropriété impayées, pour un solde débiteur total de 4372,29 euros.

En l'absence de paiement des sommes réclamées, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] , représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA L’HORLOGE pris en la personne de son représentant légal es qualité a fait assigner devant le Tribunal judiciaire d'AVIGNON Monsieur [C] [X] par acte de commissaire de justice, délivré le 23 octobre 2025 par le tribunal cantonal de Lausane, aux fins d'obtenir la condamnation de cette dernière à lui verser:

-la somme de 4372,29 € au titre des charges de copropriété impayées, selon décompte arrêté au 9 septembre 2025
- La somme de 1744 € au titre des frais nécessaires
outre intérêts au taux légal sur ces sommes à compter du 21 juillet 2025 date de la mise en demeure 

- la somme de 2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts compte tenu du préjudice subi par la copropriété qui n’a pas à supporter la carence d’un copropriétaire défaillant ;

- la somme de 2.500,00 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelé à l’audience du 2 décembre 2025 puis renvoyée àl'audience du 3 mars 2026 où le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] représenté, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a formulé des demandes identiques à celles figurant dans son exploit introductif d'instance.

Au cours de cette audience, Monsieur [C] [X], assigné à étude, n’a pas comparu et n'a pas été représenté; le présent jugement, sera ainsi réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l'article 473 du code de procédure civile.

En application de l'article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la demande en paiement

Le paiement des charges et des provisions à leur échéance est une obligation impérative pour les copropriétaires en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;

En outre, les frais de mise en demeure pourront être imputés directement au copropriétaire débiteur en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par ailleurs, s'agissant de l'exigibilité des provisions, l’article 14-1 mentionne que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ». L'article 35 du décret du 17 mars 1967 précise également que, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndic de copropriété peut intenter sans autorisation de l'Assemblée Générale une action en recouvrement des charges de copropriété.

Les charges sont exigibles dès l'approbation des comptes par l'Assemblée Générale, le délai de deux mois prévus pour la contestation par les opposants ou défaillants étant écoulé.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de faire la preuve de l'existence et du montant de sa créance.

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires la SARL CITHYA L’HORLOGE, produit à l’appui de sa demande :

- Le contrat de syndic
- Le relevé de propriété
- La fiche de l’immeuble
- Titre de propriété
- Les mises en demeure
- Le décompte des charges échus et des frais arrêté au 9/9/2025
- Le procès-verbal de l’AG du 6/9/2021 qui approuve 2020
- Décompte individuel des charges 2020
- Le procès-verbal de l’AG du 31/05/2002 qui approuve 2021
- Le décompte individuel des charges 2021

- ADF travaux 2021
- PV AG du 17/04/2023 qui approuve 2022
- Décompte individuel des charges 2022
- ADF travaux 2022
- PV AG du 25/03/2024 qui approuve 2023 et vote le BP 2025
- Décompte individuel des charges 2023
- ADF travaux 2023
- PV AG 2025 qui approuve 2024 et vote le BP 2026
- Décompte individuel des charges 2024
- ADF travaux 2024
- ADF 2025

Monsieur [C] [X] sera ainsi condamné à payer au syndic de copropriété de l’immeuble [Adresse 1] la SARL CITHYA L’HORLOGE la somme de 4372,29 € selon décompte arrêté au 9 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 21 juillet 2025 , date de la mise en demeure

Sur la demande au titre des frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les frais de mise en demeure pourront être directement imputé au propriétaire débiteur.

En l’espèce, le décompte détaillé produit fait état des frais impayés pour provisions insuffisantes, des frais liés aux échecs d’appel de fonds, des frais de mise en demeure, de frais de commissaire de justice , relances et mise au contentieux. A ce titre le décompte des frais s’élève à 1744 €

Monsieur [C] [X] sera condamné à payer au syndic de copropriété de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 1744 € au titre des frais nécessaires avec intérêts au taux légal à compter du 21 juillet 2025, date de la mise en demeure

Sur la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi

Le syndicat des copropriétaire de l’immeuble [Adresse 1], CITYA L’HORLOGE sollicite la condamnation de Monsieur [C] [X] à hauteur de 2 000 euros au titre des dommages et intérêts.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Par ailleurs, l'article 1236-1 du code civil qui dispose que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ».

Il résulte des pièces produites que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], CITHYA L’HORLOGE a envoyé à Monsieur [C] [X] de nombreuses mises en demeure infructueuses, un commandement de payer afin de tenter de recouvrer les sommes dues avant l'assignation du 23 octobre 2025

A cet égard, le syndicat des copropriétaires de la copropriété démontre l'existence d'un préjudice indépendant de celui lié au retard dans l'exécution du paiement, et une particulière mauvaise foi du débiteur, caractérisée par la résistance au paiement des sommes réclamées.

Dès lors, Monsieur [C] [X] sera condamné à payer au syndic de copropriété de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 1 500 € de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie,
Monsieur [C] [X] qui succombe à l'instance sera condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles,

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

L'équité commande de condamner Monsieur [C] [X] à verser une somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles que le syndicat des copropriétaires de la copropriété de l’immeuble BEAUDOLEIL a pu exposer pour la présente procédure.

PAR CES MOTIFS