TJ 21231, 3 juin 2026, RG 25/00523

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON
[Adresse 1]
[Localité 1]

Minute n°

Références : N° RG 25/00523
N° Portalis DBXJ-W-B7J-I72S

GRAND [Localité 2] HABITAT

C/

M. [J] [Q]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 3 JUIN 2026

DEMANDEUR :

E.P.I.C. [Localité 3], dont le siège social est sis [Adresse 2]
Représenté par Mme [T] [I], munie d'un pouvoir,

assignation en référé des 25 et 30 octobre 2025

DEFENDEUR(S):

M. [J] [Q], demeurant [Adresse 3]
comparant

Mme [F] [Q], demeurant [Adresse 3]
comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Arnaud LEMAITRE, Vice Président au Tribunal Judiciaire de DIJON ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection
Greffier lors des débats : LECOMTE Martine
Greffier lors du prononcé : LECOMTE Martine

DEBATS:

Audience publique du : 03 Avril 2026

DECISION :

Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement le 03 Juin 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :
à :
+ COPIE AUX PARTIES

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 07 août 2012, l’établissement public local à caractère industriel ou commercial [Localité 3] a donné bail à Mme [F] [Q] et Mr [J] [Q], un logement situé [Adresse 4] à [Localité 4] et par acte du 7 octobre 2016 un garage situé dans la même [Localité 5].

Des loyers étant demeurés impayés, l’Epic [Localité 6] [Localité 2] HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire en date des 17 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié les 25 et 30 octobre 2025, le bailleur a assigné les époux [Q] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Dijon aux fins de voir constater la résolution de plein droit des baux et ordonner l’expulsion des locataires, outre le paiement à titre provisionnel d’une somme de 6933,51 € au titre des loyers et charges impayés, le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, le paiement d’une somme de 200 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, ainsi que le paiement d’une somme de 200 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 3 avril 2026, l’Epic [Localité 6] [Localité 2] HABITAT, comparait en personne et actualise sa créance à la somme de 7639,11 € au 31 mars 2026. Il ne s’oppose pas aux délais de paiement sollicités compte tenu du dossier de surendettement en cours. Il maintient par ailleurs ses autres demandes.

A cette même audience Mr et Mme [Q] comparaissent en personne et indiquent chercher un logement plus petit et assorti d’un loyer moindre. Dans cette attente ils souhaitent demeurer dans le logement et sollicite le bénéfice de délais de paiement suspensifs. Ils proposent d’apurer leur arriéré locatif par le paiement de mensualités de 150 € et rappellent qu’ils ont repris le paiement intégral du loyer depuis juillet 2025.

Toutes les parties ayant comparu, l’ordonnance rendue sera contradictoire par application de l’article 467 du code de procédure civile.

A l’issue des débats la procédure a été mise en délibéré au 3 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

I) SUR LA RECEVABILITE

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, [Localité 6] [Localité 2] HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

II) SUR LE FOND

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

En application de l’article 24 al 1 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, conformément à l’article 1103 du code civil.

En l’espèce, il résulte de l’examen des pièces versées aux débats que le contrat de bail comporte en page 6 une clause résolutoire de plein pour non paiement des loyers passé un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de payer.

Un tel commandement a bien été délivré le 17 juillet 2024 pour un montant de 4285,81 €.

Dans la mesure où les locataires n’ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à compter du 18 septembre 2024.

Cependant, en application de l’article 24 VI 2° de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application de l’article L 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L 733-2 du même code.

Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

En l’espèce, il résulte des éléments produits par le bailleur lui-même que les époux [Q] bénéficie d’une décision de la commission de surendettement des particuliers de la Côte d’Or en date du 12 février 2026 imposant la suspension de l’exigibilité de leurs créances durant 24 mois au taux de 0,00 %.

Il y a dès lieu d’accorder aux locataires un délai suspensif de 27 mois à compter du 12 février 2026 et de rappler que la clause résolutoire acquise reprendra s’il y a lieu son plein effet au terme des mesures de surendettement.

III) LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF ET LES DELAIS DE PAIEMENT.

Le dernier décompte versé aux débats démontre que les intéressés demeurent redevables d’une somme de 7639,11 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 31 mars 2026, frais de poursuite déduits, échéance de mars comprise.

Compte tenu de la suspension de l’exigibilité des créances ordonnées par la commission de surendettement des particuliers, cette demande provisionnelle ne peut prospérer en référé.

Elle sera dès lors rejetée, de même que la demande de délais de paiement qui suivra le sort de ceux accordés par la procédure de surendettement.

V) SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES.

* Les dommages et intérêts pour résistance abusive.

En application de l’article 1240 du code civil, la faute commise dans la défense à une action judiciaire est susceptible d’entraîner la responsabilité extra contractuelle de son auteur.

Classiquement le demandeur doit démontrer l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité direct et certain entre eux.

Plus précisément, il incombe à [Localité 3] d’énoncer et de rapporter la preuve d’un comportement précis faisant dégénérer le droit de se défendre en abus.

Or en l’espèce, il n’énonce ni ne rapporte la preuve d’un tel comportement pas plus qu’il ne rapporte la preuve d’un préjudice spécifique.

Il sera dès lors débouté de ce chef de demande.

· Les dépens.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les époux [Q], qui doivent être considérés comme partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer et de dénonciation à la préfecture et à la CCAPEX .

· Les frais irrépétibles.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS