TJ 34172, 20 mai 2026, RG 26/00037

DOSSIER : N° RG 26/00037 - N° Portalis DBYB-W-B7K-QHEV

Copie exécutoire à
Maître Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER - BRIBES AVOCATS

expédition à
M. [O] [F]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 20 Mai 2026

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, assistée de Sofia STATOUA, Greffier placé,

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. -[X], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER - BRIBES AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER substituée par Me Marianne DOMINGUES, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEUR

Monsieur [O] [F], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne assisté de Mme [S] [Y] (Nièce)

Les débats ont été déclarés clos le 28 Avril 2026 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 20 Mai 2026.

SUR QUOI, L'ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé le 21 février 2019 et ayant pris effet le 1er mars 2019, la S.C.I. [X], représentée par la S.A.S THELENE IMMOBILIER, a donné à bail à Monsieur [O] [F] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 430 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 40 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.C.I. [X] a fait signifier à Monsieur [O] [F], par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2025, un commandement de payer la somme principale de 2 024,16 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 4 août 2025, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

***

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 17 décembre 2025, notifié au représentant de l’État dans le département, la S.C.I. [X] a fait assigner Monsieur [O] [F] pour l'audience du 14 avril 2026 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :
- le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l'impayé de loyer et de charges,
- l'expulsion de Monsieur [O] [F] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu'au départ effectif des lieux, avec indexation, et la condamnation de Monsieur [O] [F] au paiement de celle-ci,
- la condamnation de Monsieur [O] [F] à payer la somme de 2 531,10 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,
- la condamnation de Monsieur [O] [F] aux entiers dépens et à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [O] [F], daté du 26 février 2026. La conclusion est que la dette serait liée à des problèmes de gestion (changement compte bancaire, Monsieur ne parle pas français). Aussi, Monsieur est en arrêt de travail et supporte des frais médicaux. Cependant, il a versé 1 000 euros et souhaite mettre en place un plan d’apurement. Le paiement du loyer serait repris depuis octobre 2025. Une demande d’aide FSL est envisagée.

***

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi et a finalement été évoquée à l’audience du 28 avril 2026.

À l'audience du 28 avril 2026, la S.C.I. [X] était représentée par son conseil. Monsieur [O] [F] a comparu, accompagné de Madame [S] [Y], sa nièce qui a pu faire office d’interprête.

La S.C.I. [X] a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 1972,88 euros. Elle s’est par ailleurs opposée à des délais de paiement.

Monsieur [O] [F] a indiqué avoir repris le paiement des loyers depuis février 2026, souhaiter se maintenir dans les lieux et devoir prendre rendez-vous avec une assistance sociale. Il a précisé être célibataire sans enfant. Monsieur [O] [F] a par ailleurs sollicité que le jeu de la clause résolutoire soit suspendu et qu’il lui soit accordé des délais de 36 mois pour apurer l’arriéré.

Madame [S] [Y], sa nièce, a ajouté que cela était injuste, n’étant pas de sa volonté. Elle a indiqué qu’il y avait une preuve du virement de 600 euros qu’il venait d’effectuer et que Monsieur [O] [F] ne comptait pas arrêter le paiement de son loyer. Madame [S] [Y] a également expliqué qu’il était en recherche d’emploi, voulant travailler, et espère ne pas être expulsé.

La décision a été mise en délibéré au 20 mai 2026.

Autorisée à produire une note en délibéré, la S.C.I. [X] justifie avoir adressé au greffe le 28 avril 2026 un décompte actualisé de la dette principale à la somme de 1 372,88 euros.

MOTIFS

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleresse personne physique, alors que la dette était supérieure à deux mois fois le montant du loyer hors charge, au moment de la délivrance du commandement de payer, la S.C.I. [X] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le lui imposent, sans toutefois prévoir de sanction.

la S.C.I. [X] justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité, compte tenu de la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate s’agissant d’un délai de procédure.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail ayant été renouvelé postérieurement à la loi du 27 juillet 2023.

En l'espèce, cette clause résolutoire est bien prévue dans le contrat de bail.

Le commandement de payer du 5 août 2025 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 septembre 2025, date de résiliation dudit bail.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [O] [F] se trouve redevable de la somme de 1 370,48 euros en arriéré de loyers et de charges échus, arrêté au 28 avril 2026, mensualité du mois d’avril comprise, selon décompte établi par la bailleresse et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Monsieur [O] [F] sera donc condamné à payer la somme provisionnelle de 1 370,48 euros à la S.C.I. [X].

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le VII du même article précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Malgré l’opposition de la S.C.I. [X], la situation financière de Monsieur [O] [F] exposée à l’audience, notamment le fait qu’il dispose actuellement d’allocations à hauteur de 1 000 euros par mois, ainsi que la reprise du paiement intégral des loyers courants avant la date de l’audience, avec complément, justifient de lui accorder des délais dans les conditions prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

Monsieur [O] [F] devra alors également payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [O] [F], partie perdante, sera donc condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité et la situation économique de Monsieur [O] [F] justifient de ne pas faire application de ces dispositions.

La S.C.I. [X] sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS