TJ 68224, 21 mai 2026, RG 24/02279

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02279 - N° Portalis DB2G-W-B7I-I7LY
Section 3
VB
République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 21 mai 2026

Juge des Contentieux de la protection
PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [Y] [Z], né le 19 Mars 1949 à [Localité 2] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 4]

Madame [X] [L] épouse [Z], née le 11 Janvier 1959 à [Localité 2] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Jean-michel ARCAY de la SELARL BOKARIUS - ARCAY & ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 5

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [G] [C], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Alexis HAMEL de la SELARL HAMEL, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 12

Madame [N] [A], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

Monsieur [E] [C], né le 20 Septembre 1955, demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Maxime SPAETY : Président
Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 19 Février 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 21 mai 2026 et signé par Maxime SPAETY, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

FAITS ET PROCEDURE

Selon contrat conclu le 18 juillet 2020 avec effet au 1er août 2020, Monsieur [Y] [Z] et Madame [X] [L] épouse [Z] (les consorts [Z]) ont donné à bail à Monsieur [G] [C] et Madame [N] [A] un local à usage d’habitation sis [Adresse 7]. Le même jour, Monsieur [E] [C] s’est engagé en qualité de caution.

Les locataires ont quitté les lieux le 29 décembre 2023.

Par assignation datée du 30 août 2024, remise en personne à Monsieur [E] [C] et à étude concernant Monsieur [G] [C] et Madame [N] [A], Monsieur [Y] [Z] et Madame [X] [L] épouse [Z] ont attrait Monsieur [E] [C], Monsieur [G] [C] et Madame [N] [A] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins d’indemnisation du préjudice qu’ils estiment avoir subi du fait de dégradations locatives.

Après remises, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 février 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS

A l’audience, les consorts [Z] ont comparu représentés par leur conseil qui a sollicité le bénéfice de ses dernières écritures en date du 9 décembre 2025.

Ils demandent au tribunal de condamner solidairement les parties défenderesses aux dépens et à leur payer les sommes suivantes, avec capitalisation des intérêts :
- 4 700,62 € « au titre du décompte de sortie », avec intérêts au taux légal à compter du 7 février 2024,
- 2 500 € à titre de dommages et intérêts,
- 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions ils indiquent notamment que le montant des réparations locatives s’élève à 5 230,62 €, soit 4 700,62 € après déduction du dépôt de garantie de 530 €.

A l’audience, Monsieur [G] [C] s’est fait représenter par son conseil qui a sollicité le bénéfice de ses dernières écritures déposées à l’audience du 19 juin 2025. Il demande au tribunal, à titre principal, de déclarer la demande des consorts [Z] irrecevable. A titre subsidiaire, il sollicite le débouté des consorts [Z] de l’ensemble de leurs prétentions. A titre reconventionnel, il demande au tribunal de condamner les consorts [Z] à lui payer les sommes suivantes :
- 1 124 € à titre de remboursement du dépôt de garantie et des pénalités de retard,
- 4 000 € à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et préjudice moral,
- 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [N] [A] et Monsieur [E] [C] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.
En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I- Sur la demande en paiement au titre des dégradations locatives

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Selon l’article 3-2 de la même loi, « un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. »

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En l’espèce, pour soutenir que des dégradations locatives ont été commises, les consorts [Z] se fondent sur des différences constatées entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie.

Ils produisent aux débats un état des lieux d’entrée contradictoire réalisé le 13 juillet 2020, lequel indique que tous les éléments du logement loué sont en « très bon état».

Les consorts [Z] produisent également un état des lieux de sortie, réalisé par un commissaire de justice le 29 décembre 2023, en présence de Madame [X] [L] épouse [Z], de Monsieur [G] [C] et de la mère de Madame [N] [A], présente pour la représenter. Ce procès-verbal comporte notamment les mentions suivantes :
- L’ensemble du logement comporte de nombreux éléments à nettoyer, notamment les radiateurs dans toutes les pièces,
- Dans le salon, les lambris de demi-revêtement en bois sont abîmés. L’encadrement d’une porte est abîmé et le papier peint comporte quelques tâches. Au plafond, un luminaire ne fonctionne pas. Une porte ancienne en bois est usée, comporte des impacts et la poignée est branlante. Une porte « trois vantaux » en bois et verre est usée et ne ferme pas correctement.
- Dans la salle à manger, les murs comportent quelques tâches et un gros impact à hauteur d’une poignée de porte. Les volets battants électriques ne fonctionnent pas et leur télécommande est manquante. Une porte en bois ancienne est usée et sans clé.

- Dans la cuisine, le papier peint comporte des tâches, la robinetterie est entartrée, le voilage est sale et comporte un trou. Le voilage de la fenêtre est déchiré et sale. Une prise électrique est descellée. Une porte d’un élément de cuisine est descellée.
- Dans le couloir, les murs comportent des tâches et un impact au niveau de la poignée de porte,
- Dans les WC, les murs sont tâchés, une applique est cassée et l’aération VMC est à nettoyer,
- Dans le couloir d’accès à la salle d’eau, le papier peint est tâché et 2 ampoules ne fonctionnent pas,
- Dans la salle d’eau, le revêtement de sol gondole et comporte des impacts, les murs sont tâchés et comportent des traces d’humidité importantes. L’ampoule du plafonnier doit être remplacée. La robinetterie de la douche et sa paroi sont très entartrées. Les joints sont sales, le lavabo en émail comporte des impacts, la robinetterie est entartrée,
- Dans la cave, 4 chaises en chêne avec assises paillées et coussins sont très abîmées et sales,
- Dans le couloir de l’étage, les murs sont tâchés et une applique ne fonctionne pas,
- Dans la chambre parentale, les murs sont tâchés,
- Dans la chambre d’enfant, les murs sont tâchés, un luminaire est descellé,
- La clé de la porte de la cave ainsi que 2 clefs de cadenas sont manquantes.

Au regard des nombreuses tâches constatées par le commissaire de justice dans l’ensemble des pièces du logement, les consorts [Z] justifient de la nécessité d’entreprendre des travaux de peinture. Pour chiffrer leur préjudice, les consorts [Z] produisent un devis réalisé par une société SARL [Q] [K], qui chiffre le montant de la remise en état des murs et boiseries à 4 180 € TTC. Ce devis porte sur des travaux de peinture dans trois chambres, un couloir, la cage d’escalier, le salon et la salle à manger, ainsi que sur des boiseries de porte et de fenêtres. Ces travaux correspondent aux dégradations constatées à la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie. Monsieur [G] [C] ne conteste pas utilement le montant mis en compte.

Il en résulte que le montant de 4 180 € mis en compte par les consorts [Z] au titre de travaux de peinture est justifié.

Au regard des dégradations importantes constatées par le commissaire de justice dans la salle de bains, les consorts [Z] justifient également de la nécessité de procéder au remplacement du sol en lino. A ce titre, pour chiffrer leur préjudice les consorts [Z] produisent un devis réalisé par une entreprise EURL BEAUMLIN qui chiffre le remplacement du lino de la salle de bains à 791,64 € TTC. La réalité des dégradations constatées à ce titre, de même que le montant mis en compte, ne sont pas utilement contestés par Monsieur [G] [C]. Il en résulte que les consorts [Z] sont fondés à mettre en compte un montant de 791,64 € au titre des travaux de reprise du sol de la salle de bains.

Au regard de la relation conflictuelle avec les locataires, les consorts [Z] sont également fondés à mettre en compte la moitié des frais de constat d’état des lieux de sortie, soit un montant de 154,60 €.

Au regard des diverses ampoules manquantes, de l’émail du lavabo abîmé et des piles manquantes dans le détecteur de fumée et la télécommande des volets roulants, les consorts [Z] sont également fondés à mettre en compte un montant de 65,37 €, qui correspond aux dégradations constatées et dont ils justifient par la production de tickets de caisse.

Les consorts [Z] sont donc fondés à mettre en compte un montant total de 5 191,61 € au titre des réparations locatives et des frais de constat d’état des lieux de sortie, duquel il convient de déduire le montant de dépôt de garantie légitimement conservé par les bailleurs, soit 530 €.
Au regard de tout ce qui précède, le tribunal condamne solidairement Monsieur [E] [C], Monsieur [G] [C] et Madame [N] [A] à payer aux consorts [Z] une somme de 4 661,61 € au titre des réparations locatives et des frais de constat d’état des lieux de sortie concernant le logement sis [Adresse 7], avec intérêts au taux légal à compter du 30 août 2024 et capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

II- Sur la demande de dommages et intérêts formulée par les consorts [Z]

Les consorts [H] ne justifient pas d’un préjudice moral distinct de celui déjà réparé par les sommes allouées par le présent jugement.
En conséquence, le tribunal déboute les consorts [Z] de leur demande de dommages et intérêts.

III- Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et préjudice moral formulée par Monsieur [G] [C]

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

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En l’espèce, au soutien de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, les locataires se prévalent d’une absence de chauffage, selon eux délibérément coupé par les propriétaires, d’une forte humidité du logement, du dysfonctionnement du mécanisme de fermeture des volets, d’une invasion de rats ainsi que de violences verbales physiques et morales subies.

Au soutien de leur demande, ils produisent des échanges de courriels avec les propriétaires ainsi que des photographies.

Ainsi que le relèvent à juste titre les bailleurs, les photographies produites par les locataires, non datées, ne sont pas suffisamment probantes à elles seules pour établir un trouble de jouissance.

Concernant les échanges de courriels produits aux débats par les locataires, ceux-ci témoignent d’une mésentente manifeste entre les locataires et les bailleurs, au sujet notamment du paiement des loyers. Ils font également état d’altercations régulières entre eux.

Aucun des courriels produits ne justifie cependant d’une information des bailleurs par les locataires quant à d’éventuels troubles de jouissance concernant les équipements du logement.

Par ailleurs, les locataires ne justifient pas d’avoir informé les bailleurs, pendant la durée de de la location, d’une invasion de rats, de sorte qu’à la supposer établie, les bailleurs n’ont pas été mis en mesure d’y remédier. Aucune faute ne peut donc être reprochée aux bailleurs à ce titre.

Monsieur [G] [C] estime également avoir subi un préjudice du fait de l’absence de transmission de certains documents obligatoires par les bailleurs au moment de la conclusion du contrat. Il reproche ainsi au bailleur de ne pas leur avoir transmis les documents suivants :
- La notice d’information relative aux droits et obligations du locataire,
- Une copie de l’acte de cautionnement,
- Le diagnostic de performance énergétique,
- Le constat de risque d’exposition au plomb,
- L’état des risques naturels et technologiques,
- L’état de l’installation de l’électricité et de gaz,
- Le dossier amiante.

Le tribunal relève cependant que les locataires ne justifient pas d’avoir demandé aux bailleurs de leur fournir ces documents, ni pendant la durée de la location, ni pendant la durée de la présente instance. De plus, Monsieur [G] [C] ne justifie d’aucun préjudice en lien avec une éventuelle absence de transmission de ces documents.

En conséquence, Monsieur [G] [C] est débouté de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance.

IV- Sur la demande de remboursement du dépôt de garantie formulée à titre reconventionnel par Monsieur [G] [C]

Dès lors que les consorts [Z] justifient de l’existence de dégradations locatives imputables aux locataires, ils sont fondés à conserver le dépôt de garantie, étant rappelé que le montant dudit dépôt a été déduit des montants mis à la charge des locataires au titre des réparations.

En conséquence, Monsieur [G] [C] est débouté de sa demande de restitution du dépôt de garantie.

V- Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Succombant, Monsieur [E] [C], Monsieur [G] [C] et Madame [N] [A] seront condamnés solidairement aux dépens de la présente instance.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.

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En l'espèce, l'équité commande de condamner solidairement Monsieur [E] [C], Monsieur [G] [C] et Madame [N] [A] à payer à Monsieur [Y] [Z] et Madame [X] [L] épouse [Z] une somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

La demande de Monsieur [G] [C] au titre de l'article 700 du Code de procédure civile est rejetée.

Sur l'exécution provisoire

Depuis le 1er janvier 2020, aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, il n'y a pas lieu de déroger à l'exécution provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS