TJ 38185, 28 mai 2026, RG 26/00465

REFERES

JUGEMENT N°

DOSSIER :N° RG 26/00465 - N° Portalis DBYH-W-B7K-M5S3

AFFAIRE : Syndic. de copro. [Adresse 1] situé [Adresse 2] représenté par son syndic [O] [X] C/ [C] [F], [Z]

Le : 28 Mai 2026

Copie exécutoire
et copie à :

la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA

Copie à :

Madame [A] [C] [F]
Monsieur [I] [Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [X]

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCELÉRÉE AU FOND LE 28 MAI 2026

Par Isabelle PRESLE, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de [X], assistée de Elodie FRANZIN, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. [Adresse 1] situé [Adresse 2] représenté par son syndic [O] [X], dont le siège social est sis sis [Adresse 3]

représentéepar Maître David ROGUET de la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA, avocats au barreau de [X]

D’UNE PART

ET :

DEFENDEURS

Madame [A] [C] [F]
née le 07 Juillet 1983 à , demeurant [Adresse 4]

non comparante

Monsieur [I] [Z]
né le 06 Octobre 1980 à , demeurant [Adresse 4]

non comparant

D’AUTRE PART

Vu l’assignation en date du 23 Mars 2026 pour l’audience des référés du 23 Avril 2026 ;

A l’audience publique du 23 Avril 2026 tenue par Isabelle PRESLE, Vice-Présidente assistée de Elodie FRANZIN, Greffier après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 28 Mai 2026, date à laquelle Nous, Isabelle PRESLE, Vice-Présidente, avons rendu par mise à disposition au Greffe le jugement dont la teneur suit :

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [A] [F] et Monsieur [I] [Z] sont propriétaires au sein de la copropriété de l'immeuble LE VAL situé [Adresse 5].

Par courrier recommandé du 13 janvier 2026 délivré le 17 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires les a mis en demeure d'acquitter la somme de 2.015,04 € au titre d'un arriéré de charges.

Cette mise en demeure les informait qu'en vertu de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les provisions non encore échues deviendraient immédiatement exigibles à l'issue du délai de trente jours.

En l’absence de régularisation, par actes délivrés le 23 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE VAL représenté par son syndic en exercice, la société [O], a fait assigner Madame [A] [F] et Monsieur [I] [Z] devant le président du tribunal judiciaire de Grenoble, statuant en procédure accélérée au fond, en paiement solidaire des sommes de :
- 2.913,47 € représentant l'arriéré de charges et les provisions échues et devenues exigibles, avec intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2026,
- 2.100 € pour résistance abusive,
- 900 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens et les frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, comprenant notamment les frais et honoraires de relance et de mise en contentieux exposés par le syndic ès qualités,
- le tout avec capitalisation des intérêts.

Assignés respectivement par acte délivré à sa personne et à domicile, Madame [A] [F] et Monsieur [I] [Z] n'ont pas comparu alors qu’ils ont bénéficié d'un délai suffisant.

Il sera donc statué par jugement de défaut conformément aux dispositions de l'article 474 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionnée à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon les trois premiers alinéas de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, " à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 ".

Il appartient au juge chargé d'appliquer l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 de constater le vote du budget prévisionnel par l'assemblée générale de la copropriété ainsi que la déchéance du terme, avant de condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l'article 14-1 et devenues exigibles.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- Le relevé de propriété de Madame [A] [F] et Monsieur [I] [Z] établissant qu’ils sont propriétaires des lots 15 et 16 de copropriété de l’immeuble,
- Le procès-verbal de l'assemblée générale du 26 septembre 2024 comportant approbation des comptes pour l'exercice clos au 31 mars 2024 et vote du budget prévisionnel pour l'exercice du 01 avril 2025 au 31 mars 2026,
- La mise en demeure du 13 janvier 2026 délivrée le 17 janvier 2026,
- Un extrait de compte arrêté au 1er janvier 2026,
- Un extrait de compte arrêté au 20 avril 2026 mentionnant un solde de 3.539,23 euros et sans paiement depuis le 1er janvier 2026.

Les comptes ayant été approuvés pour les exercices clos au 31 mars 2024 et le budget prévisionnel ayant été adoptés pour l’exercice clos au 31 mars 2026, la demande du syndicat des copropriétaires concernant le paiement de l'arriéré de charges sera accueillie dans son principe.

L’article 10-1, a), de la loi du 10 juillet 1965 dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Il appartient au syndicat de justifier des frais qu’il entend voir imputer au copropriétaire défaillant, ainsi que de leur caractère nécessaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’envoi de la mise en demeure du 19 février 2025 qu’il impute pour le montant de 52 euros aux défendeurs, ni du coût de la mise en demeure du 13 janvier 2026, porté pour la somme de 66,44 euros au débit du compte des copropriétaires.

Aussi, il convient de déduire de la somme réclamée la somme totale de 118,44 euros correspondant à ces deux montants.

Dans ces conditions, Madame [A] [F] et Monsieur [I] [Z] seront condamnés au paiement de la somme de 2 795,03 € au titre de l'arriéré des charges échues au 31 mars 2024 et des provisions devenues exigibles, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2026 pour la somme de 2.015,04 € et à compter du 23 mars 2026 (date de l’assignation) pour le surplus avec capitalisation des intérêts par année entière.

En application de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE VAL représenté par son syndic en exercice, la société [O], ne démontrant ni l'existence d'un préjudice indépendant du retard en paiement, ni la mauvaise foi de Madame [A] [F] et Monsieur [I] [Z], sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Madame [A] [F] et Monsieur [I] [Z], qui perd le procès, supportera solidairement les dépens, avec application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes non comprises dans les dépens qu'il a exposées dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de condamner solidairement Madame [A] [F] et Monsieur [I] [Z] à lui verser la somme de 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS