TJ 33063, 28 mai 2026, RG 22/08433

N° RG 22/08433 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XFUU

7EME CHAMBRE CIVILE INCIDENT RENVOI A LA MISE EN ETAT

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
7EME CHAMBRE CIVILE

54G

N° RG 22/08433
N° Portalis DBX6-W-B7G-XFUU

AFFAIRE :

[K] [I]

C/

SAS EXPERTISES DIAGNOSTICS ET CONSTATS
[O] [W]
SAS GMC
SELARL STEPHANE GARIBAL ET [O] [W] NOTAIRES ASSOCIES
[Z] [D]

Grosse Délivrée
le :
à
Me Thierry FIRINO MARTELL
SELARL GARONNE AVOCATS
SELARL LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU
SELARL [Localité 2]

1 copie à Madame [Y] [Q], expert judiciaire

2 copies au Service du contrôle des expertises (MI 24/604)

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

Le VINGT HUIT MAI DEUX MIL VINGT SIX

Nous, Madame BOULNOIS, Vice-Président, Juge de la Mise en Etat de la 7e Chambre Civile,

Assistée de Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

Vu la procédure entre :

DEMANDERESSE

Madame [K] [I]
née le 25 Août 1984 à [Localité 3] (PYRENEES-ATLANTIQUES)
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Maître Thierry FIRINO MARTELL, avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEURS

SAS EXPERTISES DIAGNOSTICS ET CONSTATS - EDEC -
[Adresse 2]
[Localité 5]

représentée par Maître Claire SAINT-JEVIN de la SELARL SAINT-JEVIN, avocat au barreau de BORDEAUX

Maître [O] [W]
[Adresse 3]
[Localité 6]

défaillant

SAS GMC en qualité de Syndic de la copropriété du [Adresse 4] à [Localité 7]
[Adresse 5]
[Localité 8]

représentée par Maître Emmanuel BARAST de la SELARL GARONNE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

SELARL STEPHANE GARIBAL ET [O] [W] NOTAIRES ASSOCIES
[Adresse 3]
[Localité 6]

représentée par Maître Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [Z] [D]
[Adresse 6]
[Localité 8]

représenté par Maître Emmanuel BARAST de la SELARL GARONNE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

Par acte authentique du 17 novembre 2021, Madame [K] [I] a acquis de la SAS GMC, après division et réalisation de travaux par le vendeur ayant fait l’objet d’une condition suspensive dans le compromis de vente du 06 juin 2021, les lots de copropriété 1 et 6 d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 9], consistant pour le premier en un appartement duplex d’une superficie de 70,76 m² suivant attestation de la SAS EXPERTISES DIAGNOSTICS ET CONSTATS (ci-après, EDEC) du 24 mars 2021 annexée à l’acte, outre un emplacement de stationnement et le droit à la jouissance exclusive d’un jardin et, pour le second, en un emplacement de stationnement extérieur, pour un prix de 185.000 euros.

Affirmant avoir subi un dégât des eaux en provenance de la salle de bain peu de temps après la prise de possession des lieux, avoir découvert des désordres et non-conformités et avoir obtenu d’un expert un nouveau mesurage portant la surface de l’appartement à 57,27 m², Madame [I] a, par acte du 09 novembre 2022, fait assigner le vendeur en diminution de prix sur le fondement de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et en indemnisation au titre des désordres par application des articles 1641 et suivants du code civil, ainsi que le diagnostiqueur en indemnisation de son préjudice moral lié à l’erreur de surface.

A la suite de la notification les 05 avril 2023 et 03 juillet 2023 de conclusions incidentes du diagnostiqueur et de l’acquéreur aux fins de production de l’acte d’acquisition du 31 janvier 2020 par le vendeur, ainsi que de la liste et des factures des travaux réalisés entre cette date et la revente à Madame [I], la SAS GMC a produit l’acte demandé et a, par acte déclaratif du 05 juillet 2023, déclaré avoir procédé seule à la réalisation des travaux de rénovation et de division de l’immeuble acquis le 31 janvier 2020, préalablement à la mise en copropriété, et avoir procédé à la pose de la cuisine, la pose de la salle de bain, l’isolation du logement, la réalisation de cloisons, la pose de rail, les peintures intérieures et extérieures et la reprise des sols, ne disposant par conséquent d’aucune facture à ce titre.

Par ordonnance du 29 mars 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bordeaux a ordonné la production par la SAS GMC des éléments de datation, des plans et de la liste, pour tous les corps d’état et notamment pour le lot électricité et pour le lot plomberie, des travaux visés à l’acte déclaratif du 05 juillet 2023 et réalisés dans l’appartement constituant désormais le lot de copropriété n° 1 de l’immeuble situé [Adresse 7] à SAINT-CAPRAIS-DE-BORDEAUX (33280), ainsi que des factures d’achat des matériaux afférentes, ordonné une expertise judiciaire et désigné Madame [Y] [Q] en qualité d’expert.

Par actes délivrés les 10 et 14 avril 2025, Madame [K] [I] a fait assigner Maître [O] [W], la SELARL STEPHANE GARIBAL ET [O] [W] NOTAIRES ASSOCIES, Monsieur [Z] [D], en sa qualité de gérant de la SAS GMC, et la SAS GMC en sa qualité de syndic, devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir notamment :
- ordonner la jonction des procédures,
- condamner Monsieur [Z] [D] à l’indemniser de l’ensemble des préjudices subis du fait des défauts de réalisation des travaux réalisés par la SAS GMC,
- condamner la SAS GMC à l’indemniser des conséquences du défaut d’administration et d’entretien des parties communes,
- condamner solidairement Maître [W] et la SELARL STEPHANE GARIBAL ET [O] [W] NOTAIRES ASSOCIES à l’indemniser de son préjudice résultant de la perte de chance de bénéficier d’une assurance responsabilité civile décennale pour les travaux réalisés par la SAS GMC.

Suivant conclusions d’incident notifiées par voie électronique les 06 novembre 2025 et 25 mars 2026, Madame [K] [I] demande au juge de la mise en état de condamner la SAS GMC à lui verser une provision de 26.390,92 euros à valoir sur le préjudice subi, ordonner l’extension de la mission confiée à l’expert judiciaire aux problèmes d’humidité présents dans son logement et la rendre commune et opposable à l’ensemble des parties et condamner la SAS GMC aux dépens.

Suivant conclusions d’incident notifiées par voie électronique les 20 et 26 mars 2026, la SARL EDEC demande au juge de la mise en état de lui donner acte de ce qu’elle s’en remet à son appréciation quant à la demande d’extension des opérations d’expertise formée par Madame [I], de débouter la SAS GMC de sa demande de provision formée à son encontre et de la condamner au paiement des dépens de l’incident ainsi qu’à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant conclusions d’incident notifiées par voie électronique les 24 et 26 mars 2026, la SAS GMC et Monsieur [Z] [D] demandent au juge de la mise en état de :
- à titre principal, débouter Madame [I] de sa demande de condamnation à lui verser une provision de 31.878,60 euros,
- à titre subsidiaire, condamner la SAS EDEC à relever indemne et garantir la SAS GMC de toute somme éventuellement accordée à Madame [I],
- débouter la SAS EDEC de l’ensemble de ses demandes,
- rejeter la demande d’extension de la mission confiée à Madame [Y] [Q],
- dire que chaque partie conservera ses propres dépens de l’incident.

Monsieur [O] [W] n’a pas constitué avocat.

MOTIFS :

Sur la demande d’extension de la mission de l’expert judiciaire :

En application des articles 149, 236 et 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état qui a ordonné une mesure d’instruction peut à tout moment accroître ou restreindre la mesure confiée au technicien.

En l’espèce, il ressort de la note expertale du 03 mars 2025 adressée aux parties que l’expert judiciaire a constaté au cours de ses opérations, effectuées par sonde capacitive et caméra infrarouge d’un taux d’humidité et de multiples traces d’humidité situées dans la cuisine ainsi que sur les murs périphériques, dont l’origine et la cause ont fait l’objet d’hypothèses et d’un début d’analyse par l’expert, sans conclusion à ce stade de ses opérations ni analyse des responsabilités éventuelles et des remèdes à y apporter, ce désordre n’entrant pas dans la mission initiale de l’expert.

L’existence des désordres résultants suffisamment des constatations effectuées par Madame [Q] et leur analyse, dans leurs causes et mesures réparatoires, étant nécessaire pour éclairer le juge du fond à ce titre, sur un fondement juridique qu’il appartiendra à la demanderesse de préciser devant lui, il sera fait droit à la demande d’extension de la mission de l’expert judiciaire.

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Sur la demande de provision :

L'article 789 3° du code de procédure civile dispose que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal pour accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

Madame [K] [I] sollicite de voir condamner à titre provisionnel la SAS GMC à lui verser la somme de 26.390,92 euros au titre de l’ensemble des préjudices subis du fait de la différence entre la surface réelle de l’appartement et la surface mentionnée dans l’acte de vente, à savoir un écart d’au moins 10,72 m² conformément aux relevés effectués par la SAS EDEC ainsi qu’aux conclusions de l’expert judiciaire.

Au soutien de sa demande, Madame [I] produit l’expertise réalisée à sa demande par la société DGLM EXPERTISES qui a relevé l’existence d’une superficie de 57,27 m², tant selon la loi Carrez que pour la surface au sol (pièce n°1), soit un écart de 13,49 m².

En outre, elle verse aux débats la note expertale 03 mars 2025 (pièce n°2) dans laquelle Madame [Q] expose que l’écart de surface existant entre celui relevé par la SAS EDEC pour le compte de la SAS GMC et celui effectué par la société DGLM EXPERTISES s’explique par les 1,78 m² de caissons qui ont été rapportés au rez-de-chaussée par Madame [I], les 0,88 m² de cloison, 1,57 m² de doublage, 2 m² d’emprise d’escalier et 0,80 m² de surface dont la hauteur est inférieure à 1,80 m² au rez-de-chaussée, les 1,32 m² de cloison, 1,65 m² de double, 2,05 m² de trémie d’escalier et 0,45 m² d’emprise de gaines à l’étage. Elle conclut ainsi à l’existence d’un écart de surface entre celle mentionnée dans l’acte de vente et celle relevée de 12,20 m².

L’expert précise que si le vendeur a relevé une surface bien supérieure à celle actuellement constatée c’est parce qu’il l’a définie avant tout travaux, autrement dit avant même que les doublages, cloisons, gaines et escalier soient réalisés, et qu’il ne l’a pas réévaluée avant la conclusion de la vente. En outre, elle ajoute que le tableau de surface réalisé par la SAS EDEC comporte des erreurs puisque le sous-total situé, d’une part, au rez-de-chaussée dépasse les surfaces brutes possibles à cet endroit de 2,95 m² et, d’autre part, à l’étage intègre à tort la surface de la trémie de l’escalier évalué à 2 m². Madame [Q] indique en outre que cette dernière a défini la surface réelle de l’appartement en mentionnant des réserves puisque le chantier était en cours, et que donc les doublages, gaines et cloisons n’avaient pas été réalisés et n’a pas pris en compte l’existence de l’escalier qui était pourtant représenté sur les schémas.

En défense, si la SAS GMC précise que l’acheteuse a également réalisé des travaux intérieurs, ce moyen n’est au demeurant pas contesté par Madame [I] qui a uniquement pris en compte dans le calcul de sa demande provisionnelle la surface des doublages et cloisons non réalisés par elle tel que cela résulte de la note de l'experte judiciaire, outre celle des escaliers et gaines, et retenu une surface égale à 10,72 m² alors que la SAS GMC ne conteste pas avoir réalisé des travaux d'isolation et de cloisons tel qu'elle l'a indiqué le 05 juillet 2023.

En outre, les moyens de la SAS GMC relatifs à l’existence d’une demande provisionnelle prématurée et, subsidiairement, aux manquements contractuels de la SAS EDEC, ne permettent pas de rendre l’existence d’une obligation de payer sérieusement contestable.

Ainsi, par application de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis invoqué par Madame [I], alors que le vendeur supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure dès lors que la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, ce qui résulte des éléments susvisés, la SAS GMC sera condamnée à payer à Madame [I] à titre de provision une somme de 15.000 euros à valoir sur la somme qui lui sera allouée au titre de la diminution du prix de vente.

Par ailleurs, la SAS GMC sollicite que la SAS EDEC soit condamnée à la garantir et la relever indemne des condamnations prononcées à son encontre au profit de Madame [I] au motif que celle-ci est tenue en sa qualité de diagnostiqueur à une obligation de résultat et alors qu’elle a en l’espèce manquée à ses obligations contractuelles.

La SAS EDEC fait quant à elle valoir que le diagnostiqueur immobilier est tenu, conformément à la jurisprudence constante, d’une obligation de moyens renforcée qui exige, pour que sa faute soit caractérisée, qu’il soit démontré l’existence d’un diagnostic erroné au regard de l’état de l’immeuble au jour de son intervention ainsi qu’un manquement à la réglementation applicable à sa mission. Or, elle soutient que, d’une part, la SAS GMC ne démontre pas l’existence de ces deux éléments et, d’autre part, qu’elle avait en outre précisé, sur le certificat de superficie délivré (pièce n°2), que l’appartement était, lors de sa visite, en cours de travaux et sans doublages, de sorte qu’il appartenait au vendeur de faire réaliser un nouveau relevé de superficie après achèvement des travaux.

La demande formée par la SAS GMC visant à voir condamner la SAS EDEC à la garantir et la relever indemne des condamnations prononcées à son encontre au bénéfice de Madame [I] se heurte donc à l’existence de contestations sérieuses qui seront tranchées par le juge du fond.

Partie perdante, la SAS GMC sera condamnée aux dépens de l’incident.

Au titre de l’équité, la SAS GMC sera condamnée à payer à Madame [I] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS