TJ 16015, 21 mai 2026, RG 25/00109

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGOULEME

JUGEMENT du 21 Mai 2026
N° RG 25/00109 - N° Portalis DBXA-W-B7J-F4SZ
54G

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Jean-Christophe MAZE, Vice-président (rapporteur)
Assesseur : Louise BECK,
Assesseur : Claire BAYLAC,
Greffier : Kamayi [L] MUKADI, Greffier

JUGEMENT :
En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Mars 2026, les avocats ne s’y étant pas opposés,.

DÉCISION Contradictoire RENDUE EN PREMIER RESSORT, par mise à disposition au greffe ; les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

DEMANDERESSE :
Madame [L] [R]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Gwenaelle DEBIEN, avocat au barreau de CHARENTE, avocat plaidant

ET :

DEFENDERESSE :
S.A.S.U. SASU BPM IMMOBILIER
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Olivier GUEVENOUX, avocat au barreau de CHARENTE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte authentique du 11 juillet 2019, la société BPM IMMOBILIER a vendu à Madame [L] [R] une maison d'habitation située [Adresse 1] à [Localité 3]), correspondant à la parcelle cadastrée section AC n° [Cadastre 1], au prix de 105 000 euros. L'acte avait été précédé d'un compromis de vente par acte sous signature privée du 24 avril 2018.

Préalablement à la vente, la société BPM IMMOBILIER avait procédé à la réalisation d'une installation d'assainissement individuel sur cette parcelle. Ces travaux ont fait l'objet d'un avis conforme du service public de l'assainissement non collectif (SPANC) le 10 juillet 2019.

Faisant état de la présence massive d'eau dans son jardin, Madame [L] [R] a déclaré un sinistre auprès de son assureur, lequel a mandaté un expert. L'expert amiable a remis son rapport le 31 octobre 2020.

Par acte d'huissier de justice du 10 mai 2022, Madame [L] [R] a fait assigner son vendeur devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Angoulême qui, par ordonnance du 28 septembre 2022, a ordonné une expertise et désigné Monsieur [S] [U] pour y procéder. L'expert judiciaire a déposé son rapport le 29 août 2024.

Par acte de commissaire de justice délivré le 9 janvier 2025, Madame [L] [R] a fait assigner la société BPM IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire d'Angoulême aux fins d'indemnisation de ses préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Le clôture de l'instruction est intervenue le 14 janvier 2026 par ordonnance du même jour.

Prétentions et moyens des parties

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 juillet 2025, Madame [L] [R] demande au tribunal :
- de condamner la société BPM IMMOBILIER à lui verser la somme de 70 000 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au coût des travaux et de remise en état ;
- de condamner la société BPM IMMOBILIER à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- de rejeter les demandes de la société BPM IMMOBILIER,
- de condamner la société BPM IMMOBILIER aux dépens,
- de condamner la société BPM IMMOBILIER à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes de dommages et intérêts, se fondant sur les articles 1641 et 1645 du code civil, Madame [L] [R] soutient que les problèmes d'humidité de la maison proviennent d'un défaut d'évacuation des eaux pluviales du fait d'une destruction du réseau provenant de la grange, de mauvaises finitions autour de la station de traitement et de l'absence de nouvel exutoire, que ces vices sont antérieurs à la vente et n'étaient pas apparents au moment de la vente, qu'ils rendent impropre l'habitation à l'usage auquel on la destine, et que le vendeur est présumé connaître les vices en sa qualité de professionnel de l'immobilier.

Elle ajoute que pour remédier aux désordres et malfaçons constatés affectant le système d'évacuation des eaux pluviales, l'expert judiciaire a préconisé la réalisation d'une étude préalable par un bureau d'études impérative pour valider la capacité d'infiltration du sol et faire le choix de la solution de réparation, auquel s'ajoutera le coût de renforcement du trottoir béton et du remodelage du terrain, ainsi que la remise en état de l'intérieur de l'habitation et le renouvellement des meubles abimés.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 octobre 2025, la société BPM IMMOBILIER demande au tribunal :
- de lui donner acte de son accord pour prendre à sa charge les travaux de remise en état de la canalisation d'eaux pluviales, endommagée lors de travaux d'installation de la microstation, soit directement soit par l'entremise de la société BARDY ET FILS selon devis n° 258 du 23 avril 2024,
- de rejeter les demandes de Madame [L] [R],
- de condamner Madame [L] [R] aux dépens,
- de condamner Madame [L] [R] à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- d'écarter l'exécution provisoire

Pour s'opposer aux demandes de dommages et intérêts, elle soutient que Madame [L] [R] a acquis un immeuble ancien à rénover présentant un état d'usure avancé et des traces d'humidité visibles lors de la vente, et que cette dernière ne pouvait donc pas ignorer la nécessité de travaux importants. Elle indique par ailleurs avoir détruit accidentellement le tuyau d'évacuation des eaux pluviales en provenance de la grange lors de l'installation d'un nouveau système d'assainissement de l'immeuble, mais ne pas être intervenue sur la terrasse de la façade arrière de l'immeuble où aucun traitement n'a jamais été réalisé entre le sol naturel et sa dalle béton, et ne pas être responsable du déversement des eaux pluviales des immeubles voisins dans le réseau en provenance de la grange qui était apparent.

S'agissant des coûts des travaux réparatoires et de remise en état, la société BPM IMMOBILIER fait valoir que l'expert judiciaire n'a pas été capable de déterminer lui-même la nature des travaux à réaliser, a retenu des devis imprécis présentés par la demanderesse quand la société BARDY ET FILS avait remis un devis de travaux pour un montant inférieur, a arrondi à 34 000 euros le devis présenté pour la remise en état de l'intérieur de l'habitation, que l'expert a chiffré le renouvellement des meubles sans devis, sans les désigner et dont on ignore l'état antérieur, et que l'importance de ces montants aurait justifié la production de devis complémentaires.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes indemnitaires

Aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Aux termes de l'article 1642 du même code, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

Aux termes de l'article 1643 du même code, il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

Aux termes de l'article 1644 du même code, dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. L'article 1645 ajoute que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

Par ailleurs, aux termes de l'article 10 du code de procédure civile, le juge a le pouvoir d'ordonner d'office toutes les mesures d'instruction légalement admissibles.

Au cas présent, Madame [L] [R], se prévalant de problèmes d'humidité dans sa maison qu'elle impute à un défaut d'évacuation des eaux pluviales et à l'absence d'étanchéité entre le sol naturel et la dalle béton, sollicite notamment, sur le fondement de la garantie des vices cachés, le versement d'une indemnité correspondant aux coûts des travaux réparatoires et de remise en état chiffrés par l'expert judiciaire.

Dans son rapport du 29 août 2024, l'expert judiciaire relève la présence d'humidité dans la maison avec une « forte imprégnation d'eau dans les murs surtout les murs côté extérieur », résultant de l'absence de film d'étanchéité entre le sol et le trottoir béton, des mauvaises finitions de remise en état à l'occasion des travaux d'installation de la station d'assainissement exécutés avant la vente du 11 juillet 2019 à l'origine d'un déchaussement sous le trottoir béton et d'un affaissement du terrain qui présente un point bas en pied de trottoir, d'une canalisation cassée en provenance de la grange récupérant les eaux d'un fonds voisin, et de l'absence d'exutoire compte-tenu de la suppression de l'ancien exutoire sur la parcelle cadastrée section AC n° [Cadastre 2].

Il ressort des pièces du dossier que la parcelle cadastrée section AC n° [Cadastre 2] et la parcelle de Madame [L] [R] cadastrée section AC n° [Cadastre 1] appartenaient antérieurement au même propriétaire et ont été acquises concomitamment par la société BPM IMMOBILIER qui les a revendus en lots séparés. Par ailleurs, cette dernière reconnaît dans ses écritures avoir détruit accidentellement le tuyau d'évacuation des eaux pluviales en provenance de la grange avant la vente du 11 juillet 2019 à l'occasion de la mise en œuvre de l'installation du nouveau système d'assainissement de l'immeuble. En outre, l'acte authentique du 11 juillet 2019 ne fait nullement état d'une servitude d'écoulement des eaux pluviales au bénéfice de fonds voisins.

Selon l'expert judiciaire, il en résulte une accumulation des eaux de ruissellement qui s'écoulent sous le trottoir, immergent les fondations et rejoignent les murs de fondations puis par capillarité les sols et les parois verticales, pouvant rendre l'habitation impropre à son usage de par le vieillissement prématuré des éléments d'équipements. L'expert ajoute que le trottoir se trouve fragilisé et qu'il est susceptible de s'affaisser et faire rompre les canalisations passant dessous.

Pour remédier à ces désordres, il préconise, outre un renforcement du trottoir béton et le remodelage du terrain afin de rehausser la partie où se situe la station de traitement afin de diriger gravitairement les eaux de surface vers le passage sous porche, deux solutions de gestion des eaux pluviales visant à rétablir un exutoire.

La solution n° 1 préconisée par l'expert repose sur une gestion des eaux pluviales sur la parcelle, avec notamment la création au milieu du jardin d'un puits drainant jusque dans la partie calcaire en sous-sol. Il précise toutefois que solution ne peut être réalisée qu'à la condition que le terrain présente une capacité d'infiltration suffisante, ce que l'expertise n'a pas permis d'établir, l'expert renvoyant à la réalisation préalable et « absolument nécessaire » d'une étude de sols.

La solution n° 2 consiste à évacuer les eaux pluviales de la parcelle gravitairement vers le domaine public dans la rue. Cette solution, conditionnée selon le rapport d'expertise par une pente suffisante et l'accord de la mairie, revêt cependant également un caractère incertain.

En l'état de l'instruction, le tribunal ne trouve donc pas dans le rapport d'expertise judiciaire ni dans les pièces produites les éléments suffisants pour statuer sur les demandes indemnitaires de Madame [L] [R].

Par suite, il y a lieu, avant-dire droit sur ces demandes, d'ordonner la réouverture des débats et d'inviter les parties à :
- conclure sur la nécessité d'un complément d'expertise pour déterminer si les deux solutions réparatoires envisagées par l'expert [U] dans son rapport du 29 août 2024 sont réalisables, le cas échéant après réalisation d'une étude de sols permettant d'évaluer les capacités d'infiltration des eaux pluviales sur la parcelle s'agissant de la solution n° 1, et après avoir vérifié la pente du terrain et consulté l'administration compétente s'agissant de la solution n° 2 ;
- dans l'affirmative, préciser l'objet du complément d'expertise sollicité.

Il y a en outre lieu, pour permettre au tribunal de statuer sur ses demandes, d'inviter le demandeur à produire les annexes du rapport d'expertise ainsi que les devis réparatoires qu'il invoque.

Sur les autres demandes

Compte tenu de la réouverture des débats, il convient de réserver l'ensemble des demandes des parties ainsi que les dépens.

PAR CES MOTIFS