TJ 75056, 5 juin 2026, RG 25/03964

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Catherine HENNEQUIN ; Me Marie-caroline HUBERT ; Me Dalila CHOUKI

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 25/03964 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7T5F

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le vendredi 05 juin 2026

DEMANDERESSE
E.P.I.C. PARIS HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDERESSES
Madame [X] [W] [C], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Marie-caroline HUBERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0346

Madame [Z] [K] [O] [W] [C], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Dalila CHOUKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0294

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 23 mars 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 juin 2026 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 05 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/03964 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7T5F

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en dates du 8 et 11 juin 2018, l'EPIC PARIS HABITAT-OPH a donné à bail à Mme [X] [W] [C] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2].

Par courrier recommandé avec avis de réception du 30 avril 2024, l’EPIC PARIS HABITAT a rappelé à la locataire son obligation contractuelle d’habiter les lieux au moins huit mois par an et l’a informée de la transmission de son dossier au service contentieux, en raison de l’existence d’une dette locative.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 mai 2024, délivré à tiers présent à domicile, identifié comme étant Mme [Z] [W] [C], l’EPIC PARIS HABITAT a fait commandement à Mme [X] [W] [C] d’avoir à régler la somme en principal de 2750 euros, en visant une clause résolutoire.

Par courrier électronique du 13 juin 2024, Mme [Z] [W] [C] a indiqué à l’EPIC PARIS HABITAT qu’elle souhaitait rembourser la dette locative en réglant des mensualités de 20 euros par mois, précisant que sa mère réglerait le solde lors de son retour.

Autorisé par ordonnance en date du 17 octobre 2024, l'EPIC PARIS HABITAT-OPH a fait constater les conditions d’occupation du logement par commissaire de justice rendu sur les lieux le 28 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 mars 2025, l'EPIC PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Mme [X] [W] [C] et Mme [Z] [W] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire:
A titre principal
prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail liant PARIS HABITAT-OPH à Mme [X] [W] [C]A titre principal
constater l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation de plein droit du contrat de bail liant PARIS HABITA-OPH à Mme [X] [W] [C] à compter du 24 juillet 2024En tout état de cause
ordonner l’expulsion de Mme [X] [W] [C] et celle de tous occupants de son chef, notamment de Mme [Z] [W] [C] avec assistance de la force publique et d’un serrurier s’il échet,condamner in solidum Mme [X] [W] [C] et Mme [Z] [W] [C] à lui payer la somme de 3998,99 euros, sauf à parfaire, au titre de l’arriéré de loyers et de charges, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer valant mise en demeure,condamner in solidum Mme [X] [W] [C] et Mme [Z] [W] [C] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer majoré des taxes et des charges à compter de la résiliation jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés,condamner in solidum Mme [X] [W] [C] et Mme [Z] [W] [C] à lui payer la somme de 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 7 octobre 2025 et a fait l’objet de deux renvois, pour être examinée à l'audience du 23 mars 2026, à laquelle l'EPIC PARIS HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualisant sa créance à la somme de 9199,62 euros arrêtée au 31 décembre 2025.

Au soutien de sa demande principale, l'EPIC PARIS HABITAT-OPH invoque les articles 2, 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ainsi que les clauses du bail. Il expose qu’il est manifeste que Mme [X] [W] [C] n’occupe plus les lieux à titre de résidence principale, cette dernière apparaissant être incarcérée depuis plusieurs années. Il ajoute que les lieux seraient occupés par sa fille, Mme [Z] [W] [C], soulignant que cette dernière a déclaré au commissaire de justice mandaté aux fins de constater les conditions d’occupation du logement qu’elle résidait dans les lieux depuis 9 mois. Elle considère ainsi établie l’inoccupation des lieux huit mois par an, ainsi que la cession illicite du logement, ce qui constitue selon elle un manquement grave aux obligations contractuelles de la locataire. Elle ajoute que la locataire se trouve en situation d’impayés chroniques depuis janvier 2024, ce qui constitue un manquement répété à son obligation de payer les loyers.

Au soutien de sa demande subsidiaire, elle affirme que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, de sorte que la clause résolutoire lui est acquise.

Mme [X] [W] [C], représentée par son conseil, sollicite le rejet des demandes de résiliation judiciaire, exposant être détenue à [Localité 1] , ce qui constitue selon elle un cas de force majeure justifiant la non occupation de son logement. Elle précise avoir formé une récente demande de mise en liberté devant le juge des libertés et de la détention, et pouvoir justifier d’une promesse d’embauche qui lui permettra d’apurer sa dette locative. Elle ajoute disposer du soutien de ses frères. Elle rappelle être locataire de PARIS HABITAT depuis 1996, et souligne qu’aucun incident de paiement n’a jamais été constaté jusqu’à son incarcération. Elle conteste le fait que le logement ait été cédé à sa fille.

Elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, exposant avoir repris le paiement du loyer courant avant l’audience et sollicitant de régler sa dette locative par des versements de 50 euros par mois pendant 36 mois.

Mme [Z] [W] [C], représentée par son conseil, sollicite, à titre principal, sa mise hors de cause, et, à titre subsidiaire, le rejet de l’intégralité des demandes formées contre elle, au motif qu’il n’existe aucun fondement juridique au soutien des demandes formées par le bailleur ; elle considère n’être tenue au paiement d’aucune somme d’argent, dès lors qu’elle n’est ni cotitulaire du bail, ni caution solidaire. Elle affirme ne pas résider dans les lieux et avoir son propre logement.

L’affaire a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où le présent jugement a été rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail de Mme [X] [W] [C]

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

L’article L. 442-3-5 du même code dispose que dans les logements mentionnés au premier alinéa de l'article L. 441-1, le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

L'article 2, alinéa 1er, de la loi du 6 juillet 1989 dispose que "Les dispositions du présent titre sont d'ordre public.
Le présent titre s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation. (...)".

La loi n'interdisant que la cession et la sous-location, elle n’exclut ni le prêt du local loué, sous réserve que le logement soit occupé par le preneur de façon effective et suffisamment continue, ni l'hébergement d'un tiers, qui induit que ce dernier est occupé conjointement par le preneur et le tiers.
En tout état de cause, les possibilités légales et éventuellement contractuelles de prêter le logement à un tiers ou d'héberger des tiers ou des membres de sa famille ne dispensent pas le preneur de son obligation de résidence effective dans les lieux, au moins huit mois par an.

En l’espèce, le contrat de bail litigieux stipule, en page 1, article 2, que « le preneur reconnaît n’avoir droit à la présente location que dans la mesure où celle-ci constitue le lieu de son habitation principale qui doit à ce titre être occupée 8 mois par an ; ce contrat de location est consenti au preneur à l’exclusion de toute autre personne ; il en résulte qu’il ne pourra, sous peine de résiliation du contrat, sous-louer, céder, échanger ou transférer son droit au présent contrat».

Il est constant que Mme [X] [W] [C] a été placée en détention provisoire, et il n’est pas contesté que c’est pour cette raison qu’elle n’occupe pas son logement. La locataire soutient toutefois que son placement en détention provisoire constitue un cas de force majeure, soit un fait justificatif de son manquement contractuel.

Aux termes de l’article 1218 du code civil, il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur.
Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1.

Il est constant qu’en application de ce texte, la suspension ne peut intervenir qu'à la triple condition que l'évènement invoqué ait été pour le défendeur, imprévisible, irrésistible et extérieur.

Il peut être considéré qu’une détention provisoire satisfait au caractère d’imprévisibilité, en ce qu’elle consiste en une mesure de sûreté préalable à un jugement et que dès lors la personne incarcérée est présumée innocente, elle pouvait ne pas avoir prévu l’évènement ; le placement en détention constitue par ailleurs, par définition, un cas d’empêchement à l’exécution de l’obligation d’occupation d’un logement. En revanche, elle ne répond pas au dernier critère de la  force   majeure  pour la dispenser de ses obligations contractuelles, dans la mesure où cet élément ne relève pas d'une cause étrangère à sa personne.

L’inoccupation des lieux à titre de résidence principale est ainsi établie, sans que ne puisse être invoquée la force majeure comme facteur d’exonération.

Il est au surplus établi que lorsque le commissaire de justice s’est rendu dans les lieux litigieux le 20 décembre 2024, Mme [Z] [W] [C] se trouvait dans son logement et a déclaré « habiter le logement depuis neuf mois, avec son fils » dont la présence a également été constatée dans les lieux. C’est également Mme [Z] [W] [C] qui était présente dans les lieux lors de la délivrance du commandement de payer du 24 mai 2024, cet élément corroborant ses déclarations faites au commissaire de justice le 20 décembre 2024.

Ainsi, si Mme [Z] [W] [C] justifie avoir été locataire d’un logement à [Localité 2] (77), puis au [Localité 3] (94), ces seuls éléments ne suffisent pas à établir qu’elle n’aurait pas résidé dans le logement donné à bail à sa mère, ses propres déclarations au commissaire de justice étant étayées par le fait qu’elle se trouvait dans les lieux à chaque passage d’un commissaire de justice dans les lieux en 2024.

L’absence d’occupation des lieux et la cession illicite du logement durant plusieurs mois sont ainsi établies, et caractérisent un manquement grave aux obligations contractuelles de la locataire ; il convient en conséquence de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail à la date de l’assignation, aux torts exclusifs de la locataire, pour défaut d’occupation des lieux et cession illicite du logement, à compter de l’assignation en justice.

Mme [X] [W] [C] est ainsi occupante sans droit ni titre depuis le 18 mars 2025. Il convient en conséquence d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre des loyers impayés et de l’indemnité d’occupation

Le preneur est seul redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue toutefois une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance, réparable sur le fondement de l’article 1240 du code civil. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Ainsi, tant l’ancien locataire dont le bail a été résilié que l’occupant des lieux du chef de ce dernier peuvent être condamnés in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation s’ils se maintiennent dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail, cela en qualité de co-auteurs du dommage causé au bailleur.

En l'espèce, il résulte des décomptes produits aux débats par le bailleur que l'arriéré de loyers s’élevait à la somme de 3998,99 euros à la date de l’assignation, jour de la résiliation du bail.

Mme [X] [W] [C] est seule tenue au paiement de cette somme en sa qualité de locataire.

Il a précédemment été établi que Mme [Z] [W] [C] avait résidé dans les lieux au cours de l’année 2024, de sorte qu’elle pourrait être tenue au paiement d’une indemnité d’occupation en sa qualité d’occupante sans droit ni titre; il n’y a donc pas lieu de la “mettre hors de cause”, cette demande n’étant par ailleurs soutenue par aucun fondement juridique; il n’est cependant pas démontré qu’elle s’y soit maintenue postérieurement à la résiliation du bail, aucune pièce ne permettant d’établir sa présence dans les lieux postérieurement au 17 mars 2025, jour de la résiliation judiciaire. Elle ne saurait en conséquence être tenue au règlement de l’indemnité d’occupation, qui s’est substituée au loyer à compter du 18 mars 2025.

Mme [X] [W] [C] sera en conséquence seule tenue au règlement de l’intégralité de la dette de loyers et d’indemnités d’occupation arrêtée au 31 décembre 2025, soit au paiement de la somme de 9199,62 euros.

Les demandes formées contre Mme [Z] [W] [C] seront rejetées.

Mme [X] [W] [C] sera en outre condamnée au règlement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer contractuel, majoré des taxes et des charges, jusqu’à parfaite libération des lieux, volontaire ou en suite de l’expulsion.

Sur les mesures accessoires

Mme [X] [W] [C], qui succombe, supportera les dépens de l'instance en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de rejeter la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,