TJ 13055, 8 juin 2026, RG 25/02516

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 1

ORDONNANCE DU : 08 Juin 2026
Président : Mme MORALES, Juge
Greffier lors de l’audience : Madame ZABNER, Greffier
Greffier lors du délibéré : Madame LEREBOURG, Greffier
Débats en audience publique le : 16 Mars 2026

N° RG 25/02516 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6PFQ
Grosse délivrée le 08.06.26
À
- Me Isabelle LAVIGNAC
- Me Frédéric FAUBERT

PARTIES :

DEMANDEURS

S.C.I. DU [Adresse 1], représentée par la SELARL ANASTA, es qualité d’administrateur provisoire, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

Maître [A] [V], es qualité de mandataire judiciaire de la SCI DU [Adresse 1], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Isabelle LAVIGNAC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.S. LE FOURNIL DE PROVENCE, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Frédéric FAUBERT de la SELARL DEFENZ, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 04 avril 2024, la SCI [Adresse 5] [Adresse 1] a donné à bail commercial à la SAS LE FOURNIL DE PROVENCE, des locaux commerciaux situés [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer annuel de 24.240 euros hors taxes et hors charges, outre des provisions pour charges de 7.000 euros par an.

Le bail a pris effet le 1er mars 2024 pour une durée de 9 ans et prévoit une franchise de loyer de deux mois à compter de la date d’effet du bail.

Par exploit de commissaire de justice du 11 avril 2025, la SCI DU [Adresse 1] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SAS LE FOURNIL DE PROVENCE, pour une somme de 39.008,55 euros en principal.

Par exploit de commissaire de justice du 13 juin 2025, la SCI DU [Adresse 1], représentée par la SELARL ANASTA, prise en la personne de Maître [K] [W], pris en sa qualité d’administrateur provisoire de la SCI [Adresse 1], selon ordonnance de référé en date du 29 novembre 2023 rendue par le président du Tribunal judiciaire de Marseille et Maître [A] [V], désigné en qualité de mandataire judiciaire de la SCI [Adresse 1] selon jugement du 12 novembre 2024 rendu par le Tribunal Judiciaire de Marseille, ont fait assigner la SAS LE FOURNIL DE PROVENCE, devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé, à l’audience du 10 septembre 2025, aux fins de :
- Constater et prononcer l'acquisition au profit du bailleur du bénéfice de la clause résolutoire insérée au bail du 04.04.2024 ;
En conséquence de la résiliation du bail du 04.04.2024 :
- Ordonner l'expulsion de la société LE FOURNIL DE PROVENCE ou de tout occupant de son chef des locaux objet du bail du 04.04.2024 sous astreinte définitive de 100 euros à compter du huitième jour qui suivra la signification de l'ordonnance à intervenir ;
- Dire que l'expulsion pourra être poursuivie avec le concours de la force publique si besoin est ;
- Condamner la société LE FOURNIL DE PROVENCE à payer au bailleur la somme provisionnelle de 34.288,55 euros, avec intérêts au taux légal en application de l'article L 441-6 du Code de commerce, et capitalisation de ceux-ci ;
- Condamner la société LE FOURNIL DE PROVENCE à payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges, soit 2.696,08 euros par mois à compter de la délivrance de l'assignation ;
- Condamner la société LE FOURNIL DE PROVENCE au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 11.04.2025 à hauteur de 274.91 euros, de l’assignation, ainsi que les frais d'exécution.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 septembre 2025 et, après trois renvois, a été retenu à l’audience du 16 mars 2026, la SCI [Adresse 5] [Adresse 1], représentée par la SELARL ANASTA, prise en la personne de Maître [K] [W], pris en sa qualité d’administrateur provisoire de la SCI [Adresse 1], et Maître [A] [V], pris en sa qualité de mandataire judiciaire de la SCI [Adresse 1], par l’intermédiaire de leur avocat et aux termes de leurs dernières conclusions, demandant au tribunal de :
- Constater et prononcer l'acquisition au profit du bailleur le bénéfice de la clause résolutoire insérée au bail du 04.04.2024 ;
En conséquence de la résiliation du bail du 04.04.2024 :
- Ordonner l'expulsion de la société LE FOURNIL DE PROVENCE ou de tout occupant de son chef des locaux objet du bail du 04.04.2024 sous astreinte définitive de 100 euros à compter du huitième jour qui suivra la signification de l'ordonnance à intervenir.
- Dire que l’expulsion pourra être poursuivie avec le concours de la force publique si besoin est ;
- Condamner la société LE FOURNIL DE PROVENCE à payer au bailleur la somme provisionnelle de 39.136,55 euros, avec intérêts au taux légal en application de l’article L 441-6 du Code de commerce, et capitalisation de ceux-ci ;
- Condamner la société LE FOURNIL DE PROVENCE à payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer mensuel et provision sur charges, soit 3.024,83 euros TTC par mois à compter de la délivrance de l’assignation ;
- Débouter la société LE FOURNIL DE PROVENCE de toutes ses demandes ;
- Condamner la société LE FOURNIL DE PROVENCE au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 11.04.2025 à hauteur de 274.91 euros, de l’assignation, ainsi que les frais d’exécution.

En défense, aux termes de ses conclusions, la SAS LE FOURNIL DE PROVENCE, par l'intermédiaire de son conseil, sollicite de :
A TITRE PRINCIPAL
- Débouter la SCI DU [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes ;
- Prononcer en tant que de besoin la compensation entre les créances connexes découlant du bail commercial du 4 avril 2024, constituées d’une part par toute somme qui serait mise à la charge de la société LE FOURNIL DE PIERRE et d’autre part la somme de 33.000 euros due à titre provisionnel par la SCI [Adresse 5] [Adresse 1] au titre du manquement à son obligation de délivrance ;
- Dire que la créance indemnitaire et de la société LE FOURNIL DE PROVENCE à l’égard de la SCI [Adresse 5] [Adresse 1] constitue une contestation sérieuse s’opposant à sa condamnation au stade du référé ;
A TITRE SUBSIDIAIRE
- Dire que la société LE FOURNIL DE PROVENCE pourra s’acquitter du solde éventuel de toute condamnation en 24 échéances mensuelles d’égal montant.
EN TOUT ETAT DE CAUSE
- Condamner la SCI [Adresse 5] [Adresse 1] à payer à la société LE FOURNIL DE PROVENCE une somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles, par application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- La condamner aux entiers dépens distraits au profit de la SELARL DEFENZ, représentée par Me Frédéric FAUBERT, avocat, sur son affirmation de droit.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 juin 2026.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,

À titre liminaire, il sera rappelé qu'il n'entre pas dans l'office du juge de statuer sur les demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel, les demandes visant à « dire » ou « dire et juger » ou « constater », tout comme les demandes de « donner acte », n’étant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens et arguments au soutien des véritables prétentions, de sorte que le tribunal n’est pas tenu d’y répondre.
Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans la présente décision et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

Sur la résiliation du bail commercial

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la SCI [Adresse 5] [Adresse 1] fait valoir que les loyers et charges restant dus à la date de l’assignation s’élèvent à 39.136,55 euros et que la société locataire n’a jamais émis une quelconque contestation et n’a pas introduit de procédure après la prise à bail.
Elle ajoute que la société locataire se prévaut désormais d’une créance à son encontre, antérieure à l’ouverture du redressement judiciaire, et que conformément aux dispositions des articles L621-40 et suivants du code de commerce, il lui appartenait de déclarer sa créance entre les mains du mandataire.
Elle indique que la créance revendiquée par la société locataire comme une réparation d’un préjudice de jouissance ne peut pas faire l’objet d’une compensation légale puisqu’elle ni certaine, ni liquide, ni exigible, puisque non fixée par une décision ayant force exécutoire.

La SAS LE FOURNIL DE PROVENCE soutient que l’indice prévu à la clause d’indexation aux termes de l’article 4 du bail n’existe pas et qu’il est impossible de savoir si les parties ont entendu fonder l’indexation du loyer sur l’indice des loyers commerciaux ou sur l’indice des loyers des activités tertiaires.
Elle indique que la bailleresse s’est révélée défaillante dans son obligation de délivrance, n’ayant pas détecté ou traité l’altération frauduleuse du compteur électrique, son manquement ayant pour effet de rendre injustifié l’appel du loyer entre la date d’effet du bail, soit le 1er mars 2024 et la date de mise en service de l’installation électrique le 17 juillet 2024.
Elle souligne qu’une franchise contractuelle de quatre mois a été négociée laquelle a eu pour effet de différer l’exigibilité du loyer au 17 novembre 2024.
Elle affirme que la bailleresse n’ayant effectué aucune reddition des charges 2024 et 2025, alors qu’elle en a l’obligation légale, elle est infondée à réclamer le paiement des provisions sur charges injustifiées.
Elle considère que sur la période de quatre mois et 16 jours ayant couru du 1er mars au 17 juillet 2024 durant laquelle elle a subi un retard d’exploitation imputable à son bailleur, son manque à gagner indemnisable s’élève à 99.283,62 euros HT et elle sollicite la compensation des créances connexes à concurrence d’un montant arrêté à 33.000 euros correspondant à 33 % de son préjudice réel au titre du manque à gagner.

La SAS LE FOURNIL DE PROVENCE fournit un courrier électronique en date du 13 septembre 2024 par lequel le cabinet Ferrera, gestionnaire des locaux loués jusqu’au 30 juin 2025, indique à la société locataire que le bailleur est enclin à lui accorder une franchise complémentaire jusqu’au 30 juin 2024. Or, il ressort du décompte arrêté au 12 mars 2025 qu’un avoir a bien été fait jusqu’en juin 2024 sur le loyer et la TVA mais pas sur le montant des provisions sur charges.

Elle produit également des SMS d’Enedis et des échanges de courriers électroniques laissant apparaître que le rendez-vous de mise en service de la ligne électrique n’a été fixé qu’au 12 juin 2024 et que la mise en service n’a pas pu avoir lieu suite à une fraude de l’ancien locataire, qu’un nouveau contrat a été signé le 4 juillet 2024 et que la mise en service par le technicien n’a eu lieu que le 17 juillet 2024.
Ainsi, la société locataire a été privée d’électricité jusqu’au 17 juillet 2024.

Elle fournit également une attestation du 21 octobre 2024 établie par la société qu’elle a mandatée pour l’agencement de la boulangerie, indiquant que la société d’agencement a été sollicitée début avril 2024 pour l’aménagement de la boulangerie et que, devant l’absence de date de mise à disposition de raccordement électrique, il n’a pas été possible de prévoir une date de livraison des meubles, la commande de matériel n’étant pas envisageable tant que le magasin n’est pas en mesure de fonctionner. L’attestante précise également que le raccordement électrique est intervenu fin juillet 2024 et que la commande de matériel n’a pas pu être passée au mois d’août, l’usine étant fermée, et que les délais de fabrication sont de deux mois.

Il résulte des pièces versées aux débats ainsi que des conclusions et observations des parties que les demandes se heurtent à des contestations sérieuses ne permettant pas d’y faire droit.

En effet, il appartient au juge du fond de déterminer si la SAS LE FOURNIL DE PROVENCE a subi un préjudice de jouissance l’ayant privé de l’exploitation des locaux donnés à bail.

Il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de trancher cette question.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur l’ensemble des demandes des parties.

Sur les demandes accessoires

La SCI [Adresse 5] [Adresse 1] conservera la charge des entiers dépens.

Il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que les décisions de première instance sont de plein droit exécutoires à titre provisoire, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,